Accroître le nombre de logements locatifs sociaux
Enjeux
L’Etat et le mouvement HLM ont signé le 8 juillet 2013 un pacte d’objectifs et de moyens pour la mise en œuvre du plan d’investissement pour le logement.
Les organismes HLM se sont notamment engagés à construire 120 000 logements sociaux par an (les 30 000 restants pour atteindre l’objectif du président de la République de 150 000 seront réalisés par d’autres acteurs : sociétés d’économie mixte, associations, organismes d’insertion).
L’Etat a donné des signaux forts et a montré que la production de logements sociaux était une priorité :
- abaissement à 5.5% du taux de TVA pour la construction et la rénovation des logements sociaux. Un point de TVA de moins représente une économie de 1 200€ par logement. L’objectif est de construire 22 500 logements sociaux supplémentaires par an.
- abaissement du taux de l’éco-prêt pour financer leur réhabilitation
- relèvement du plafond du livret A (+ 50% en 2012), qui vise à répondre aux besoins de financement des opérations de construction des logements sociaux : les fonds du livret A sont partiellement centralisés par la Caisse des Dépôts et Consignations qui les distribue sous forme de prêts bonifiés aux organismes de logement social. Les dépôts qui restent dans les bilans des banques doivent financer les PME et la rénovation de l’habitat. Cet accroissement des ressources a permis à la Caisse des Dépôts et Consignations d’accroître de 10% ses prêts au secteur du logement social en 2013.
- renforcement pour les communes de l’obligation de production de logement social.
Logement social
En 2013, 117 000 logements sociaux ont été financés, soit une augmentation de 14% par rapport à 2012. 72% de ces logements ont été dédiés aux ménages dont les ressources sont les plus faibles, sous forme de logements PLAI et PLUS. S’ajoute à cela la création de plus de 7 600 places en logement adapté, destinés aux personnes en grande difficulté financière et sociale.
Cet effort doit être amplifié pour faire face à l’urgence sociale des demandeurs (1,7 millions de nos concitoyens sont en attente d’un logement social, dont près de 500 000 dans la seule région Ile de France). Il s’accomplira dans un contexte où de nombreuses nouvelles équipes municipales hésitent parfois à poursuivre, voire bloquent, des programmes de logement social de la précédente majorité.
Leviers d’action
- Mobilisation de l’Etat en lien avec le mouvement HLM et la Fédération des Promoteurs Immobiliers pour soutenir les projets retardés, et un suivi opérationnel à haut niveau, mobilisant les Préfets concernés, recherchera les solutions adaptées pour débloquer ces projets.
- Fermeté de l’Etat vis-à-vis des communes n’ayant pas atteint le seuil de la loi SRU et n’ayant pas fourni suffisamment d’efforts de rattrapage au cours des 3 dernières années. Le cas échéant, une majoration de leur pénalité sera déterminée. La loi SRU et la loi du 18 janvier 2013 portant le seuil obligatoire de 20% à 25%, constituent un formidable moteur de solidarité permettant de dynamiser la construction de logements sociaux. Le Gouvernement restera extrêmement vigilant sur son application et sera ferme sur les modalités d’application des majorations aux communes carencées.
- Appel à projets pour créer des logements accessibles aux personnes les plus fragiles « prêt locatif aidé d’intégration adapté » (programme de logements très sociaux à loyer très bas) financé par les pénalités versées par les communes déficitaires en logements sociaux. Il s’agit de créer une nouvelle offre de logements PLAI très sociaux destinée aux ménages les plus modestes. La ministre a lancé fin mai le deuxième appel à projets « PLAI adaptés ». Ce programme vise à la production annuelle de 3 000 logements PLAI adaptés, dont au moins 2 000 dès 2014.
- Soutien par l’Etat d’un programme de production de logements accompagnés (résidences sociales, pensions de famille) à destination des ménages les plus modestes. Le pacte signé entre l’Union sociale pour l’habitat (USH) et l’Etat le 8 Juillet 2013, vise à la mise en place de 10 000 logements sociaux accompagnés en trois ans. Un appel à projet a été lancé à cet effet le 30 mars 2014 au sein du secteur HLM, les premiers projets seront sélectionnés durant l’été. Par ailleurs, 1 000 nouvelles places de pension de famille, à destination de personnes à faible niveau de ressources, dans une situation d’isolement ou d’exclusion lourde, et dont la situation sociale et psychologique, voire psychiatrique, rend impossible à échéance prévisible leur accès à un logement ordinaire, doivent être créées en 2014.
- Un accord national d’engagement sur la qualité de service dans le logement social entre l’USH et l’Etat pour favoriser le lien social et le vivre ensemble des habitants. Il aura pour objectif d’améliorer concrètement la vie quotidienne des locataires des immeubles sociaux en fixant des objectifs sur plusieurs thématiques ciblées, notamment :
- Le développement du lien social
- La diminution des charges pour améliorer le pouvoir d’achat des locataires
- La rénovation du bâti
- L’amélioration de la sécurité
- La réduction des nuisances sonores
- L’adaptation des logements pour la prise en compte du vieillissement et du handicap
- Le développement d’une offre innovante et adaptée pour l’accueil des jeunes.
Calendrier
- Mobilisation de l’Etat et du mouvement HLM pour soutenir les projets retardés : dès juillet 2014
- Vérification par l’Etat que les communes n’ayant pas atteint le seuil de la loi SRU ont fourni suffisamment d’efforts de rattrapage au cours des 3 dernières années 2014
- Appel à projets « PLAI adaptés » résultats fin octobre 2014
- Appel à projets pour la production de logements accompagnés : premiers projets sélectionnés dès l’été 2014
- Accord national d’engagement sur la qualité de service signature en septembre 2014
- Favoriser l’émergence d’une nouvelle offre de logements
Enjeux
Pour répondre aux besoins des Français, le gouvernement va développer une offre de logements dits « intermédiaires » en zone très tendue, lorsque les loyers du parc social et ceux du parc privé sont tellement éloignés qu’il est difficile pour les ménages des classes moyennes d’accéder à un logement.
Leviers d’action
- Mise en place effective d’un cadre juridique pour le logement intermédiaire : le projet de loi de ratification de l’ordonnance sur le logement intermédiaire du 20 février 2014 sera déposé avant le 21 juillet 2014 au Parlement. Ce projet de loi prévoira des dispositions incitatives nouvelles, notamment la possibilité d’augmenter dans les documents d’urbanisme la constructibilité en cas de réalisation de logements intermédiaires.
- Définition des plafonds de ressources, de loyer et de prix, en locatif et en accession, du logement intermédiaire, dès cet été par décret. Les plafonds de loyer seront ceux qui s’appliquent au dispositif d’investissement locatif des particuliers et au régime fiscal de la loi de finances pour 2014, fixés pour être situés à environ 20% au-dessous du prix du marché, permettant une harmonisation et une lisibilité des dispositifs.
- Amélioration du dispositif d’investissement locatif, qui permet aujourd’hui à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du prix d’acquisition en contrepartie d’engagements de sa part sur une durée de 9 ans (respect des plafonds de ressources pour le locataire et loyer pratiqué inférieur au prix du marché d’environ 20%). L’investisseur sera désormais incité à maintenir son logement dans ce dispositif pour une durée plus longue, en contre-partie d’un avantage supplémentaire. Cette prolongation sera optionnelle pour l’investisseur.
- Révision du zonage « A / B / C » afin de favoriser l’investissement locatif et la construction de logements en zones tendues. Le zonage permet d’identifier les zones tendues pour moduler les dispositifs financiers permettant l’accession à la propriété et la location.
- Renforcement des moyens d’action : l’Etat et la Caisse des dépôts, via la société nationale immobilière (SNI), prendront une part dans cet effort de construction en faveur du logement intermédiaire.
- Mobilisation des acteurs, notamment les investisseurs privés « long terme », en faveur d’un engagement massif sur le logement intermédiaire. Le Premier ministre, la ministre du Logement et de l’Egalité des territoires et le ministre des Finances et des Comptes publics réuniront ces acteurs en septembre.
Calendrier
- Mise en place effective d’un cadre juridique par la ratification de l’ordonnance sur le logement intermédiaire du 20 février 2014 : ratification par un projet de loi qui sera déposé avant le 21 juillet 2014
- Définition par décret des plafonds de ressources, de loyer et de prix, en locatif et en accession, du logement intermédiaire été 2014
- Amélioration du dispositif d’investissement locatif 1er octobre 2014 : révision du zonage dit « A / B / C » publié début juillet, en vigueur le 1er octobre 2014
- Renforcement des moyens d’action : avant fin 2014
- Mobilisation des acteurs première réunion en septembre 2014