Immobilier logistique : un 1er trimestre qui ouvre la voie à de nouvelles opportunités

La persistance des contraintes conjoncturelles impacte le marché des utilisateurs

Des signaux de ralentissement étaient déjà tangibles sur la seconde partie d’année 2023, le 1er trimestre 2024 n’inverse pas la tendance avec 641.000 m² placés sur le marché français de l’immobilier logistique > 5.000 m². « Accusant un repli de l’ordre de 37% par rapport à la moyenne quinquennale, le marché des utilisateurs subit les effets de la persistance des contraintes conjoncturelles qui freinent les processus de prise de décision des utilisateurs. La prudence reste de mise au regard des facteurs de risques qui demeurent élevés » indique Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France. Dans ce contexte, les réalités géographiques divergent au moment où la logistique poursuit sa mue territoriale. Les pôles secondaires affichent une résilience certaine illustrant la poursuite du maillage logistique des utilisateurs, lorsque ceux de la dorsale enregistrent un réel décrochage. Le hors dorsale prend ainsi le relais, porté par la dynamique de commercialisation record du Centre-Val de Loire qui se positionne comme le premier marché logistique français au 1er trimestre 2024. Ce haut est étroitement lié à deux opérations XXL totalisant respectivement 115.000 m² et 52.000 m² dans le Loiret. La performance de la dorsale reste finalement pénalisée par le manque d’offres sur sa partie Sud et la trajectoire négative de l’Île-de-France s’expliquant en particulier par l’absence de transaction de grand volume.

Le fléchissement de la demande placée conjugué à la hausse des libérations participe d’un relâchement de la tension pesant sur l’offre de bâtiments logistiques disponibles à l’échelle nationale.

Pour Pierre-Louis Dumont : « L’offre immédiate progresse à nouveau pour atteindre 2,8 M de m² à la fin du 1er trimestre 2024 (+ 65% sur un an). Malgré cette trajectoire haussière, le taux de vacance national oscille toujours autour du seuil de tension estimé à 5 %, et certains marchés restent structurellement déficitaires à l’instar des pôles du couloir rhodanien qui conservent un taux de vacance sous la barre de 2%. »

A court terme, un stock substantiel de libérations devrait néanmoins alimenter le marché, offrant de nouvelles options d’expansion aux utilisateurs en particulier sur les secteurs tendus. Ce cycle de réajustement de marché participe à la normalisation du rythme d’évolution des loyers. Après deux années de croissance record, les valeurs locatives progressent désormais de manière plus mesurée, se stabilisant même dans certains territoires plus abondants en offre.

Investissement I&L : vent d’optimisme mesuré

Plus de 670 M€ ont été investis au cours du 1er trimestre 2024 sur le marché de l’immobilier industriel et logistique, représentant une hausse annuelle de 13%. « Après une année 2023 poussive sur fond de turbulences macro-économiques et financières, 2024 démarre sous de meilleurs auspices. La classe d’actifs I&L s'attribue la part belle des montants engagés en immobilier d'entreprise en France à hauteur de 40%, une tendance qui témoigne de l’amélioration du sentiment de marché alors que nous nous dirigeons vers une période de plus grande clarté » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L.

La modération de l’inflation et la détente de la volatilité financière favorisent l’atteinte d’un nouveau plancher de valorisation accepté par les vendeurs et les acquéreurs. Si les investisseurs engagés dans le cadre de stratégies core+ continuent d’animer en grande partie l’activité transactionnelle, les nouvelles conditions de marché remobilisent quelques acteurs core. « Bien que le facteur risque reste élevé, le moment opportun de revenir sur le marché de l’investissement I&L pourrait possiblement être plus tôt que tard. La reconstitution de la prime de risque immobilière offre de nouveaux points d’entrée pour les investisseurs souhaitant se (re)positionner sur les actifs I&L, augurant de perspectives bien plus positives pour cette année 2024 » conclut François-Régis de Causans.