Promotion immobilière : le défi colossal de la création de logements

L’étude propose également une lecture financière inédite du secteur à partir d’un panel de promoteurs.

Le marché de la promotion immobilière a connu un retournement brutal en 2023. Le chiffre d’affaires des promoteurs a chuté de plus de 20% en un an, pour s’établir à 37,9 milliards d’euros, un niveau inférieur à celui de 2018. Cette dégradation s’explique par la conjonction de plusieurs facteurs : un environnement économique défavorable, marqué par des taux d’intérêt élevés, une raréfaction du foncier et une prudence accrue des établissements bancaires, alors même que les coûts de construction se sont envolés, entraînant la suspension de nombreux projets. Résultat : la demande en logements neufs s’est effondrée et les promoteurs peinent à écouler leurs stocks.

Des marges sous pression, les petits acteurs en première ligne

Sous l’effet du recul de l’activité et de la hausse des coûts incompressibles, la rentabilité du secteur s’est fortement dégradée. En 2023, l’EBITDA moyen est tombé à un niveau quasi nul, rendant le marché globalement déficitaire une fois déduits les amortissements, impôts et frais financiers. Les promoteurs de petite et moyenne taille ont été les plus durement touchés, beaucoup enregistrant des pertes. Les cinquante plus grands groupes parviennent à limiter les effets de la crise, mais voient néanmoins leur ratio EBITDA sur chiffre d’affaires reculer de 2,3 points, pour tomber à 6,8%.

Un déficit de logements toujours plus criant

Le paradoxe est saisissant. Alors que le marché est paralysé par une demande en berne, les besoins en logements restent considérables. La pénurie de logements abordables dans les grands pôles économiques, aggravée par l’exode croissant des classes moyennes vers les territoires périurbains, demeure structurelle. Selon les consultants des Echos Etudes, le déficit de logements atteint actuellement 2,5 millions d’unités. À l’horizon 2035, si le rythme de construction ne s’accélère pas, le déficit restera élevé, à hauteur de 108 millions de mètres carrés manquants.

Reconversion : un levier, mais pas suffisant

Face à cette impasse, la reconversion de l’immobilier d’entreprise en logements apparaît comme un levier à accélérer. Elle vise à répondre, au moins en partie, à la pénurie résidentielle, tout en valorisant les excédents de surfaces dans le tertiaire, notamment les commerces et les bureaux. Chaque année, près de 800 projets de transformation de bureaux en logements sont autorisés en France, représentant environ 1,2 million de mètres carrés. Cela correspond à près de 10% de la vacance actuelle des bureaux.

Mais si ces opérations se multiplient, leur impact restera limité. Elles ne peuvent représenter qu’un apport marginal au regard de l’ampleur des besoins. La reconversion devra s’accompagner de stratégies plus ambitieuses de création de surfaces résidentielles, dans un contexte de foncier de plus en plus contraint.

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