Locations touristiques de type Airbnb : les règles de la Ville de Paris validées par la justice française

Avec cette décision, un appartement ne pourra plus être loué légalement plus de 120 jours par an sur une plateforme comme Airbnb, sans être déclaré comme un "local commercial", un changement d'usage très contraignant et, de facto, dissuasif.

Le feuilleton est très suivi par les métropoles européennes, confrontées comme Paris à une pénurie de logements, et qui veulent mieux réguler les plateformes comme Airbnb, Booking.com, Tripadvisor ou Abritel/Homeaway.

Dans différents arrêts rendus jeudi dans des affaires opposant des bailleurs à la municipalité, la Cour de cassation a jugé que ce dispositif d'autorisation préalable visant les résidences secondaires était clair, adapté à la nécessité de lutter contre la pénurie de logements et n'était ni "arbitraire", ni "disproportionné".

Les juges ont estimé qu'un bailleur désirant louer un logement pour "une durée inférieure à un an", à "la nuitée, la semaine ou au mois, à une clientèle de passage", devait procéder à un "changement d'usage": il devient un local commercial, sous réserve d'une autorisation municipale.

Seules trois exceptions sont tolérées: les locations de résidences principales de moins de 120 jours par an, le bail mobilité (pour les personnes en contrats de travail courts), et les locations de 9 mois aux étudiants.

La Cour a ainsi validé le mécanisme très contraignant dit de "compensation": une autorisation n'est délivrée au propriétaire souhaitant dédier une résidence secondaire à la location touristique de courte durée, que s'il achète un local commercial de surface équivalente -voire double dans certaines zones-, pour le transformer en habitation, afin de compenser la "perte de logement".

"C'est une victoire très importante pour la Ville de Paris qui se bat depuis de nombreuses années pour réguler ces locations touristiques, mais aussi pour les autres villes françaises: de nombreux maires de tous bords politiques qui souhaitent réguler ce secteur vont pouvoir s'appuyer sur cette décision pour mettre en place des mécanismes de compensation similaires", s'est réjoui l'adjoint au logement (PCF) d'Anne Hidalgo, Ian Brossat.

21 millions d'euros

"C'est aussi une victoire pour le droit au logement" qui a souffert du développement de ces locations. De fait, avec la crise sanitaire qui a fait chuter la fréquentation touristique, "de nombreux logements" ont rebasculé vers des locations classiques, selon lui.

Cette décision favorable va permettre à la capitale française de reprendre les poursuites judiciaires -suspendues depuis 2019 dans l'attente de cette clarification de la Cour de cassation- contre 420 bailleurs auxquels elle réclame en moyenne 50.000 euros, soit jusqu'à 21 millions d'euros d'amendes potentielles au total.

De 2016 à 2019, la ville, qui attaque "en priorité les loueurs ayant de nombreuses propriétés" et emploie 35 agents dédiés aux contrôles, a empoché 5 millions d'euros d'amendes, a précisé M. Brossat.

Pour Airbnb, qui rappelle n'être "pas partie prenante de cette affaire", cette décision ne concerne qu'"une minorité d'hôtes louant leur résidence secondaire en meublé touristique", alors que la plupart louent leur résidence principale. "95% des logements entiers loués l'an dernier l'ont été moins de 120 jours", dit-elle.

"En disant cela, Airbnb donne l'impression que 95% des logements loués sur sa plateforme sont en conformité avec la loi, mais c'est loin d'être le cas: plus de 60% des annonces n'ont pas de numéro d'enregistrement et beaucoup de logements loués moins de 120 jours mais qui ne sont pas des résidences principales, n'ont pas demandé de changement d'usage, et sont donc en infraction", ont précisé les services de la ville.

Cinq mois plus tôt la Cour de justice de l'Union européenne basée à Luxembourg avait déjà estimé que la législation française encadrant la location de résidences secondaires sur Airbnb était conforme à la réglementation européenne, tout en renvoyant aux juridictions françaises le soin d'examiner les mécanismes de compensation créés par les villes.