Conjoncture immobilière francilienne en février 2024 : la dégradation de l’activité se prolonge tout comme les baisses de prix

Le niveau d’activité recule encore

Dans le même temps, la baisse de l’activité reste un peu plus modérée à Paris qu’ailleurs (-23%). En revanche, pour les appartements les volumes de ventes baissent de 31% en Petite et Grande Couronnes. Pour les maisons, le recul est un peu marqué avec -25% en Petite Couronne et -29% en Grande Couronne.

L’attentisme s’est donc prolongé, avec une activité historiquement faible et un nombre de ventes inférieur de 30% par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Le marché des maisons est toujours davantage affecté (-36%) que celui des appartements (-27%) par rapport à cette période de référence.

Les quelques signaux positifs qui commencent à se dessiner - une légère érosion des taux des crédits à l’habitat, un accès un peu plus facile au crédit et une mensualité qui a cessé de s’alourdir - sont encore trop ténus et surtout trop récents pour venir infléchir la tendance sur les ventes. D’après les avant-contrats, la baisse des volumes de ventes pourrait se poursuivre dans les prochains mois à un rythme qui pourrait être très légèrement moins soutenu qu’actuellement.

De fortes baisses annuelles des prix qui pourraient légèrement s’atténuer dans le courant du 2e trimestre

En Ile-de-France de février 2023 à février 2024, les prix des logements ont diminué de 8,7% (-8% pour les appartements et -10% pour les maisons). Cela faisait 14 années que l’on n’avait pas observé une baisse annuelle des prix à deux chiffres pour les maisons en Ile-de-France.

La tendance baissière a été forte en 3 mois de novembre 2023 à février 2024, avec un recul des prix de 3,6% pour les appartements (-2,6% après correction de la variation saisonnière) et surtout de 5,7% pour les maisons (et encore -4,2% après correction de la variation saisonnière).

D’après les avant-contrats, les prix pourraient ensuite moins varier d’ici juin. La lecture des graphiques met bien en lumière un certain aplatissement des courbes pour d’assez nombreux segments de marché, et des évolutions de prix relativement stables ou moins baissières pendant quelques mois. Ces évolutions demandent naturellement à être confirmées. De ce fait, la baisse annuelle des prix pourrait se modérer progressivement d’ici juin, tout en restant malgré tout élevée, compte tenu des reculs antérieurs.

Paris devrait rester à l’écart de ce mouvement et le prix au m2 des appartements anciens passerait de 9.600 € en février 2024 (-7,3% en un an) à 9.360 € en juin 2024 (-7,6%). En Ile-de-France en un an, de juin 2023 à juin 2024, les prix des appartements baisseraient de 7,3% (à rapprocher d’une baisse annuelle de 8,7% en février). On attend un recul des prix de 7,5% en Petite Couronne et de 6,1% en Grande Couronne. Quant aux prix des maisons, ils devraient baisser de 7,7% de juin 2023 à juin 2024 (pour rappel 10% de baisse annuelle en février), -9,6% en Petite Couronne et -6,7% en Grande Couronne.

Focus : Les baisses de prix ont concerné tous les logements, du studio à la maison de 6 pièces et plus de 2022 à 2023

Le recul des ventes a poussé à la baisse l’ensemble des prix

Le focus des notaires du mois dernier a mis en avant une baisse des volumes de ventes de logements anciens en Ile-de-France de 25% de 2022 à 2023, un peu plus sévère pour les appartements de grande taille (de -25% à -29% du 3 pièces au 5 pièces et plus) que pour les studios et les deux pièces (respectivement -17% et -23%). Dans le même temps, les ventes des petites maisons ont un peu mieux résisté que les ventes de grandes maisons (-31% pour les 6 pièces et plus).

Les Notaires du Grand Paris se sont également interrogés sur les évolutions de prix par nombre de pièces pour identifier d’éventuelles différences sur certains segments de marché. Les prix par nombre de pièces pour les appartements et les maisons ont été calculés grâce à la méthode des indices Notaires-Insee et sont en euros courants.

Il est intéressant de constater que si ponctuellement certaines influences semblent se dessiner entre les volumes de ventes et les prix, il n’existe pas de corrélation généralisée entre les deux.

Les prix des appartements baissent davantage en un an pour les studios et les 2 pièces

Les baisses annuelles des prix des appartements en Ile-de-France oscillent entre -3,8% et -8,3% selon le nombre de pièces et les grands secteurs géographiques, entre les 4es trimestres 2022 et 2023.

Elles sont très légèrement plus marquées sur les petits logements (-7,4% pour les studios et -7,1% pour les 2 pièces en Ile-de-France). C’est particulièrement vrai à Paris (-7,8% pour les studios et -7,2% pour les deux pièces).

Pour les studios à Paris et en Proche Couronne, ces baisses de prix, plus prononcées qu’ailleurs, ont pu contribuer à encourager les ventes car ces dernières sont le segment de marché qui a le mieux résisté à la baisse de l’activité l’an dernier. La situation est inverse en Grande Couronne où les studios affichent le recul des prix le plus modéré de l’Ile-de-France (-3,8%) Parallèlement, les baisses de prix s’avèrent légèrement moins fortes pour les grands appartements franciliens dans leur ensemble (de -6,3% pour les 3 pièces à -6,1% pour les 5 pièces et plus) et pour d’assez nombreux segments de marché (baisse limitée à 5,2% pour les 5 pièces et plus dans Paris par exemple).

Ces grandes tendances par nombre de pièces se retrouvent en grande partie si l’on analyse les évolutions des prix sur 5 ans pour les appartements.

Tout d’abord, les baisses cumulées récentes n’ont pas encore compensé les hausses des années précédentes. Il reste encore, en en euros courants, des hausses de prix généralisées depuis 5 ans mais qui se sont progressivement réduites (5,1% en Ile-de-France) et restent plus fortes en Grande Couronne (+8,8%) qu’en Petite Couronne (+7,5%) et surtout qu’à Paris (+2,1%) où les baisses de prix ont été plus précoces. Dans la Capitale d’ailleurs, les prix des studios n’ont pas évolué en 5 ans.

En un an, les prix des maisons ont reculé de 6,8% en Ile-de-France, de 5,8% en petite Couronne et de 7,3% en Grande Couronne.

Comme pour les appartements, la tendance baissière est généralisée mais avec des évolutions légèrement différentes en Petite et Grande Couronnes. En Petite Couronne, les prix des petites maisons ont peu baissé (-2,4% pour les 3 pièces et moins), peut-être du fait de l’étroitesse de ce marché ou des possibilités de transformations attachées à ces biens (agrandissement ou construction nouvelle). En revanche, les grandes maisons de 6 pièces et plus voient leurs prix baisser de plus de 7%.

En Grande Couronne, les évolutions sont plus homogènes entre les différents types de maisons. Les grandes maisons résistent un peu mieux à la baisse des prix (-6,5% environ) Mais parallèlement, les ventes des 6 pièces et plus ont reculé de 31% de 2022 à 2023, contre une baisse de 28% pour l’ensemble des maisons en Ile-de-France.

Les prix restent encore supérieurs de 10% à ce qu’ils étaient il y a 5 ans globalement en Ile-de-France, ainsi qu’en Petite et Grande Couronnes. Les plus fortes hausses s’observent sur les maisons de 6 pièces et plus.

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