Crédit immobilier : les paramètres qui peuvent débloquer un dossier un peu juste

La Banque de France et les établissements bancaires travaillent par ailleurs sur un mécanisme de médiation pour les dossiers ayant essuyé un refus, malgré leur apparente solvabilité.

Augmenter son apport

Le premier moyen est de limiter le montant à emprunter. Pour conserver un budget identique, il faudra mécaniquement augmenter son apport, c'est-à-dire la somme d'argent - fruit souvent de l'épargne -, que le candidat au crédit met dans le projet.

"La façon dont le plus de dossiers tangents sont sauvés aujourd'hui est le recours à la générosité familiale", explique à l'AFP Olivier Lendrevie, ancien président du réseau de courtiers Cafpi.

Pour financer l'achat de la résidence principale, les emprunteurs peuvent aussi piocher dans leurs plans d'épargne entreprises (PEE) ou leurs plans d'épargne retraite (PER), sous certaines conditions.

Jouer sur l'assurance

Les établissements demandent aux emprunteurs de souscrire une assurance pour se couvrir dans les cas où ils ne seraient pas en mesure de rembourser leur prêt (invalidité, décès).

Chaque banque aura tendance à pousser sa propre compagnie d'assurance mais rien n'oblige l'emprunteur à souscrire chez elle.

"Il faut profiter au maximum du jeu de la concurrence libre en matière d'assurance", souligne M. Lendrevie, facilitée depuis l'adoption de la Loi Lemoine en 2022, qui permet aux emprunteurs immobiliers de changer d'assurance sans frais et à tout moment.

Le candidat à l'emprunt peut aussi jouer sur les garanties et les limiter uniquement aux garanties obligatoires que la banque exige afin de faire baisser la note.

Solder ses dettes

Pour déterminer le montant du crédit, la banque calcule en fonction des revenus de son client un taux d'effort, c'est-à-dire la part de son revenu qu'il peut consacrer chaque mois au remboursement de son emprunt.

Cette part ne peut pas excéder 35%, selon les critères du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), réaffirmés en décembre.

Tout crédit déjà en cours, comme un crédit à la consommation par exemple, participe à augmenter les charges mensuelles comptabilisées par le banquier.

Il peut donc être judicieux, quitte à diminuer un peu son apport, de rembourser de manière anticipée des dettes existantes pour présenter une plus grande capacité d'endettement.

Pister les aides en tout genre

Les candidats à l'emprunt peuvent aussi faire un tour des avantages et dispositifs mis à leur disposition, selon leur profil.

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet par exemple à certains ménages, principalement les primo-accédants, de limiter le coût du financement de leur résidence principale dans le neuf et s'il réalisent des travaux améliorant notamment la performance énergétique dans l'ancien.

Les banques peuvent aussi être amenées à réaliser un geste commercial envers les primo-accédants, témoigne Côme Robet, président de l'association professionnelle CNCEF Crédit, en accordant une ligne de crédit "de 10 ou 15.000 euros" à un taux très bas, en dessous de 1%.

Cette ligne de crédit ne vient qu'en parallèle de la ligne de crédit principale, au taux du marché, et permet de limiter un peu le coût du crédit, et donc d'augmenter le budget de l'emprunteur.