Locations de courte durée : quelles règles à respecter ?

Des réglementations différentes en fonction de la nature de la résidence : principale ou secondaire

Tout propriétaire peut louer sa résidence principale pour de courts séjours si la durée annuelle n’excède pas 120 jours par an. Il n’y a pas d’obligation particulière, sauf dans les villes où cela l’est particulièrement exigé. La loi du 7 octobre 2016 permet aux communes de mettre en place une procédure d’enregistrement préalable afin de réguler cette activité.

Dans le cas de la location d’une résidence secondaire, la réglementation est plus complexe.

Dans les villes de plus de 200.000 habitants :

• Obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation
• Procéder au changement du local en hébergement hôtelier
• Déclarer le bien

Dans les autres villes, il est simplement nécessaire de déclarer son bien via le formulaire CERFA n°14004*02.

Connaître son statut en fonction des loyers annuels générés

• Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : si les loyers annuels générés ne dépassent pas 23.000 euros
• Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) : au-delà de 23.000 euros de recettes locatives par an

Connaître le type de bail de location de courte durée

Le contrat de location de courte durée est un bail meublé qui obéit aux règles du Code Civil et du Code de Tourisme. Il faut donc souscrire un bail avec des conditions particulières, un prix librement fixé et une durée qui ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs pour un même locataire et 120 jours par année civile.

• Le bail mobilité pour une durée comprise entre 1 et 10 mois, à condition que le locataire puisse présenter un justificatif de sa situation
• Le contrat de location saisonnière pour une période inférieure à 120 jours

Ne pas oublier de consulter les syndics de copropriété

Depuis le 11 avril 2024, les syndics de copropriété doivent fournir aux autorités municipales les informations nécessaires pour prouver qu’un logement loué temporairement à des touristes ou visiteurs respecte les nouvelles normes de changement d’usage.

Les règles sont claires : si un appartement est utilisé pour de la location de courte durée, il doit être officiellement déclaré comme un local commercial. Les syndics, qui jusqu'à présent pouvaient se retrancher derrière le secret professionnel, ne peuvent plus cacher ces informations. Ils doivent jouer carte sur table pour s'assurer que tout est en règle.

Savoir quelle fiscalité s’applique pour ces locations de courte durée

La fiscalité des loyers en durée limitée est particulière. Il s’agit du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Il faut ensuite choisir le régime d’imposition qui correspond à son activité :

• Si on loue moins de 70.000 € par an, on est au forfait : on doit déduire 50% de ses loyers
• Si on loue pour plus de 70.000 € par an, on est au réel : on doit déduire ses charges véritables et en plus de ça payer les prélèvements sociaux (17,2 %) et ne pas oublier la taxe de séjour