Conjoncture immobilière francilienne en octobre 2024 : des ventes en voie de stabilisation à un niveau bas et des baisses annuelles de prix toujours modérées

Une baisse des volumes de ventes désormais limitée à 5% par rapport à l’an dernier

L’atteinte d’un point bas semble donc proche sans qu’on ne puisse encore savoir quelle dynamique de marché prévaudra ensuite dans un contexte encore très incertain.

Si la baisse d’activité est encore de 7% pour les appartements en Ile-de-France, on observe une petite progression de 1% des ventes de maisons en Ile-de-France.

Enfin, et par rapport à la situation observée d’août à octobre 2022 et ses 40.100 ventes, la baisse de l’activité atteint 34% (soit près de 13.600 ventes de perdues).

Des évolutions de prix toujours plus modérées

Focus - Logements anciens en Ile-de-France : en dépit de la baisse des prix, toujours des plus-values immobilières à 10 ans

A noter : Les plus-values ou moins-values sont des estimations réalisées à partir de surfaces d’acquisitions moyennes constatées sur la base de données des Notaires du Grand Paris (Base BIEN) au 3e trimestre 2024 et appliquées aux périodes précédentes ; la surface moyenne des logements vendus variant peu dans le temps. Les prix sont en monnaie courante (sans prise en compte de l’inflation) et correspondent à la valorisation des indices Notaires-Insee, en euro par m2 pour les appartements et en budget unitaire pour les maisons. Le raisonnement n’intègre pas les frais d’acquisition, les frais d’agence et les coûts d’emprunt éventuels qui dessineraient des perspectives différentes.

La baisse continue des prix de ventes ces 2 dernières années occasionne des moins-values systématiques en Ile-de-France en cas de revente très rapide

Le choc de taux subi à partir du début 2022 a provoqué un ample recul des volumes de ventes, pesant sur les prix des logements anciens. La baisse des prix, amorcée il y a 2 ans en Petite et Grande Couronne et 4 ans dans la Capitale, s’est prolongée avant de céder dans les derniers mois à des évolutions plus modérées.

Les acquéreurs dans l’obligation de procéder à une revente dans les 2 ans ont enregistré des moins-values, dans l’ensemble des départements d’Ile-de-France. En moyenne, ces dernières ont été de de 40.600 € pour les appartements et de 39.200 € pour les maisons en Ile-de-France.

Mais les durées de détention des biens revendus sont en réalité beaucoup plus longues (10 ans pour les appartements et 12 ans pour les maisons[1]). La situation en cas de revente reste donc globalement plus favorable, à plus long terme. Cependant, elle dépend du département (les plus chers connaissent souvent des variations, à la hausse comme à la baisse, plus précoces et plus amples) et du type d’habitat (le pic de prix a été plus tardif pour les maisons).

Des moins-values constatées à Paris et dans les Hauts-de-Seine pour la revente d’un appartement en 5 ans, mais des plus-values encore généralisées pour les reventes à 10 ans

En 5 ans, le prix au m2 des appartements franciliens est passé de 6.250 € à 6.150 €, soit une érosion de 1,7% et une moins-value de 5.800 € par bien en moyenne, mais avec de fortes disparités départementales.

Dans la Capitale, les prix, très élevés, ont été orientés à la baisse dès le 4e trimestre 2020. En 5 ans, ils ont reculé de 5,6% et de 570 € par m2 (soit une perte moyenne de 31.350 € par bien). Dans les Hauts-de-Seine également, on observe une très légère moins-value (-3 720 € pour un appartement de 62 m). En revanche, les autres départements de l’Ile-de-France restent encore en positif, avec des plus-values qui s’échelonnent entre 5.000 € en Seine-Saint-Denis et 11.700 € dans les Yvelines par bien en 5 ans.

En 10 ans, le prix au m2 des appartements franciliens est passé de 5 390 € à 6 150 € (+14,1%). Un logement revendu au bout de 10 ans génère donc une plus-value de 760 € par m2 et de 44.080 € en moyenne. Les évolutions de prix des appartements en Grande Couronne (+6,7% en 10 ans) restent beaucoup plus modérées qu’en Petite Couronne (+13,5%). Le marché des appartements en Grande Couronne reste plus détendu et fluide grâce à une offre diversifiée et des prix plus modérés. Cela laisse au final des variations de prix moins amples, à la hausse comme à la baisse, et des plus-values plus limitées. Ces dernières oscillent entre 8.120 € en Seine-et-Marne et 19.500 € dans les Yvelines.

En 10 ans, Paris conserve les plus-values les plus élevées de l’Ile-de-France. D’une part, la hausse des prix y a été de 17,6% et donc proportionnellement plus forte qu’ailleurs. Et d’autre part, elle s’est appliquée sur un prix au m2 très supérieur à ce que l’on observe dans les autres départements. En 10 ans, la plus-value atteint 1.420 € par m2 et 78.100 € pour un appartement de 55 m2 dans la Capitale.

Des plus-values à 5 ans comme à 10 ans pour les maisons

La revente d’une maison à 5 ans permet de dégager des plus-values dans tous les départements d’Ile-de-France (18.600 € en moyenne), de 13.800 € en Seine-Saint-Denis à 33.800 € dans les Hauts-de-Seine. La hausse des prix des maisons a été plus tardive que celle des appartements et impulsée par une forte attractivité de ce type de bien pendant la période COVID. En 10 ans, les plus-values à la revente oscillent entre 23.500 € en Seine-et-Marne et 89.500 € dans les Hauts-de-Seine.

En conclusion, même si le prix des logements est orienté à la baisse depuis deux ans, il reste encore des plus-values à la revente dans le cadre d’une durée de détention de 10 ans.

[1] Les bases immobilières notariales suivent les transactions immobilières à titre onéreux. Elles permettent donc de calculer les durées de détention sur les biens qui sont effectivement vendus. Mais c’est sans compter tous les biens qui ne sont pas vendus et conservés très longuement en patrimoine par leurs propriétaires ou qui sont transmis par héritage.

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