Crédits immobiliers : une reprise à deux vitesses, selon Crédit Logement

Le nombre de nouveaux crédits immobiliers a bondi de 12,2% au deuxième trimestre, en glissement annuel, mais cette hausse ne bénéficie pas aux ménages les plus modestes, selon des chiffres publiés mardi.

Au 2ème trimestre 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s'est établi à 3,73% (3,68% pour l'accession dans le neuf et 3,74% pour l'accession dans l'ancien).

Depuis l'inflexion à la baisse en décembre 2023, le taux moyen recule régulièrement. La baisse se constate à nouveau en juin, où le taux moyen est revenu à son niveau de juillet 2023, soit 3,66%.

"La baisse des taux des crédits immobiliers ne pouvait à elle seule enclencher une reprise forte et rapide du marché, l'augmentation de l'apport personnel exigé ayant eu un effet dépressif important sur la demande. Seule une stratégie de redynamisation des marchés immobiliers et des crédits telle celle déployée par les banques pouvait inverser la dynamique récessive à l'oeuvre", assure l'Observatoire.

L'accès au marché reste cependant difficile en raison du "resserrement de l'accès au crédit tant pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne disposant pas d'un apport suffisant au regard des prix pratiqués", souligne-t-il.

En effet, la remontée du coût des opérations financées (et des prix des logements anciens) qui se renforce depuis février 2024 "atténue nettement l'efficacité des effets taux et durée", en dépit d'une nouvelle augmentation de l'apport personnel moyen.

En juin 2024, la capacité d'emprunt des ménages était encore inférieure de 11,5% à son niveau de décembre 2022 (voire de 20,0% par rapport à décembre 2021): un ménage qui pouvait emprunter 100.000 euros à la fin de 2022, ne peut plus emprunter que 88.500 euros en juin 2024 (80.000 par référence à décembre 2021).

Solvabilité

Au 2ème trimestre 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 246 mois, soit 20,5 ans.

L'indicateur de solvabilité des emprunteurs se redresse lentement malgré la hausse des prix qui reprend. Mais il faut y voir "le retour sur le marché de l'ancien de ménages plus aisés, qui achètent après revente et qui peuvent plus facilement satisfaire aux contraintes instaurées avec le plafonnement du taux d'effort des emprunteurs".

"La part des emprunteurs primo-accédants recourant à un crédit à l'habitat pour l'acquisition d'une résidence principale continue à représenter environ la moitié de la production de crédits, une proportion légèrement supérieure à la moyenne observée depuis 2015", souligne toutefois la Banque de France dans son analyse portant sur le mois de mai.

Ce sont les primo-accédants "qui souffrent le plus", assure à l'AFP le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) Loïc Cantin, estimant qu'on a aujourd'hui "un véritable danger sur la paupérisation de l'accession".

"Si on ne trouve pas des mesures, on va avoir la période la plus sombre de notre histoire en matière de transaction immobilière, je crois que 2024 va être catastrophique sur le plan du bilan, (...) on avait annoncé 800.000 transactions, aujourd'hui on va être en dessous à la fin de l'année", assure-t-il.

Cependant, les banques "commencent toutes maintenant à avoir des offres dédiées sur les jeunes, sur les primo-accédants", explique Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez le courtier CAFPI.

Le crédit "est le produit d'appel pour gagner des nouveaux clients, et ça a toujours été comme ça en France", ajoute-t-elle.

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