Tout savoir sur les taux de crédit immobilier historiquement bas

Les taux qui se sont établis à 1,97% en moyenne au mois de mars selon Crédit Logement/CSA, ont-ils atteint un plus bas historique?

Les taux d'intérêt immobiliers évoluent "au plus bas depuis 50 ans", selon l'économiste spécialiste du logement Jacques Friggit, membre du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD). Du jamais vu "depuis la fin des années 40", selon l'observatoire Crédit Logement-CSA.

Comment cela s'explique-t-il ?

La BCE a renforcé sa politique monétaire en faveur de l'économie, en prêtant désormais à 0% aux banques, qui se financent à bon compte et ont ainsi tout intérêt à prêter. En outre le taux d'emprunt à 10 ans de la France (OAT), référence pour les emprunts à taux fixe des particuliers, évolue lui-même à des niveaux plancher inédits. Enfin les établissements de crédit améliorent leurs offres commerciales au printemps, époque de l'année où nombre de ménages envisagent un achat immobilier.

Cela peut-il durer ?

En avril, les taux devraient continuer à baisser, car les barèmes communiqués par les banques "sont encore inférieurs à ceux de mars", selon le courtier Empruntis. Mais "les banques pourraient, comme en 2015, être tentées de remonter leurs taux pour gérer la demande et dans un second temps, de les baisser à l'automne, pour finir l'année en force", explique-t-on chez Immoprêt. Durant les prochains mois, le contexte économique et financier "devrait permettre de conserver des taux relativement bas, même en cas de légère remontée", pronostique Empruntis.

Cela donne-t-il un pouvoir d'achat inédit aux ménages qui accèdent à la propriété ?

Cette baisse des taux d'intérêt n'a pas suffi à compenser la hausse du prix des logements par rapport au revenu par ménage, calcule Jacques Friggit. Car pour acheter le même logement, un ménage qui accède à la propriété s'endette sur 21 ans en 2015, contre 15 ans en 1965 ou en 2000. Le pouvoir d'achat immobilier est ainsi inférieur de 22% à ce qu'il était en 1965 ou 2000.

Quel est le gain si l'on souscrit maintenant son prêt immobilier, comparé à l'an dernier ou il y a quatre ans ?

Si l'on emprunte 200.000 euros aujourd'hui sur 20 ans (hors assurance), à un taux moyen de 1,8% (intermédiaire entre les meilleurs taux et le taux de marché), le coût du crédit est de 38.303 euros. Un an plus tôt, au taux moyen de 2,15%, il était de 46.248 euros et il y a quatre ans, en avril 2012, au taux 3,95%, le coût du crédit hors assurance s'élevait à 89.607 euros, selon Empruntis. "En un an le coût du crédit a ainsi baissé de plus de 17% en moyenne, et en 4 ans de près de 60%".

A quelles conditions / pour quels emprunteurs est-il intéressant de renégocier son prêt immobilier ?

"Si votre prêt est supérieur de 1 point aux taux actuel, soit sur 20 ans, un taux au minimum à 2,41%", dit Immoprêt. C'est potentiellement avantageux pour tout crédit souscrit avant le 2e semestre 2014, selon Empruntis, mais même après. En particulier si : le capital restant dû est supérieur à 70.000 euros, la durée résiduelle du crédit est supérieure à deux tiers, voire un tiers, et enfin si l'écart de taux entre le crédit et si le
taux de marché est d'environ 0,7 point, détaille Empruntis.

A quoi faut-il faire attention lorsque l'on renégocie ?

Il faut vouloir conserver son bien au moins 2 à 3 ans pour amortir les frais liés au rachat du crédit par une autre banque : frais de garantie, de dossier, et indemnités de remboursement anticipé. Mais on pourra souscrire une assurance moins onéreuse. Si l'on renégocie avec sa propre banque, on dispose de moins de marge de manoeuvre sur le taux, mais l'on est dispensé des frais de garantie et de remboursement anticipé.

www.empruntis.com