Construire sans artificialiser les sols, le nouveau dilemme des zones commerciales

Sur le principe, tout le monde ou presque est d'accord qu'il faut arrêter de remplacer champs et forêts par du béton. "D'un point de vue citoyen, on sait qu'il faut bien se calmer un peu", assure auprès de l'AFP Jean-Michel Pacaud, président du conseil de surveillance du promoteur JMP Expansion.

Avec l'abandon de grands projets comme Europacity en banlieue parisienne ou Val Tolosa près de Toulouse, après de longs recours en justice, les promoteurs ont aussi bien compris que ce type d'installations risquait d'être mal accueilli par le public.

Il n'empêche que la loi Climat est restée en travers de la gorge de nombreux professionnels de l'immobilier commercial. Pour atteindre son objectif de "zéro artificialisation nette d'ici 2050", elle a interdit la construction de nouveaux ensembles commerciaux de plus de 10.000 mètres carrés et soumis à une dérogation du préfet les constructions de plus de 3.000 mètres carrés.

En pratique, il devient donc difficile de construire de nouveaux centres commerciaux sur des terres non-artificialisées.

Est-ce vraiment si grave, dans un pays où la plupart des villes moyennes ont déjà au moins un centre commercial ?

Pour les professionnels de l'immobilier commercial, la réponse est oui. D'abord parce que le marché des "retail parks", les espaces commerciaux à ciel ouvert, est en pleine expansion: c'est un modèle qui fonctionne bien en périphérie des villes. Mais surtout parce que jusqu'à présent, beaucoup de centres commerciaux finançaient leurs rénovations par des agrandissements: en mettant plus de magasins, on s'assurait d'une rentrée d'argent pour les travaux de modernisation du bâtiment existant.

Construire sur des lieux déjà artificialisés

Pour continuer sur ce modèle, les promoteurs doivent se tourner vers d'autres solutions. Certains construisent par exemple sur leurs parkings. Mais supprimer le parking comprend un risque, estime Pierre Rochard, du cabinet Arthur Lloyd: celui de voir la fréquentation chuter.

Une autre solution consiste à s'implanter sur des friches, à l'image par exemple du Shopping Promenade d'Arles: un centre commercial d'environ 20.000 mètres carrés ouvert en octobre 2019 et géré par Frey, qui s'est installé sur le site d'une ancienne usine de pâtes Lustucru.
"Sur les friches industrielles, il y a quand même une grosse problématique liée à la dépollution. Il y a plus de potentiel aujourd'hui sur la restructuration de zones commerciales", commente auprès de l'AFP Antoine Frey, PDG de la foncière du même nom, qui développe aussi un projet de ce type à Strasbourg.

Avec l'étalement urbain, de nombreux centres commerciaux de périphérie ont notamment été rattrapés par la ville et peuvent être transformés en y ajoutant des logements collectifs, des bureaux ou des espaces de loisirs, qui permettent de financer le projet. Altarea construit par exemple un écoquartier à Bobigny, avec une trentaine de commerces, sur le site de l'ancien centre Bobigny 2, démoli cette année.

"Ce type de projet ne peut se faire que dans de grandes agglomérations", nuance Pierre Rochard.

Car dans des zones moins denses, les habitants ne verront pas forcément l'intérêt à s'installer en périphérie dans des logements collectifs, alors que des maisons individuelles ou des logements plus proches des villes sont disponibles.

Malgré ces solutions, un sentiment d'injustice demeure pour de nombreux professionnels de l'immobilier commercial qui estiment que les entrepôts d'e-commerce auraient aussi dû être visés par la loi.