Immobilier logistique : après le fléchissement, place au réajustement

Des points de résistance malgré le ralentissement du marché des utilisateurs

Avec 3,6 M de m2 commercialisés sur l’année 2023, le marché français de l’immobilier logistique > 5.000 m2 accuse un repli de 24% par rapport à 2022 et se positionne 19% en-dessous de la moyenne quinquennale.

Pour Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France : « Le marché des utilisateurs reste orienté à la baisse au 4ème trimestre 2023 avec 800.000 m2 placés, une conséquence logique du ralentissement économique dont témoignent le recul de la consommation des ménages en biens et l’affaiblissement du climat des affaires. »

Les entreprises demeurent impactées par la hausse des coûts, le durcissement des conditions de financement et l’incertitude économique, des facteurs qui complexifient le lancement de nouveaux projets de prise à bail ou d’acquisition d’entrepôt. Si les opérations de clés en main et comptes propres, qui supposent des engagements long terme, accusent un recul significatif, les entrepôts neufs et restructurés connaissent toujours un fort engouement de la part des utilisateurs.

Dans ce contexte de mutation du marché, les réalités divergent notablement selon les typologies d’utilisateurs.

Pour Pierre-Louis Dumont : « Face au manque de visibilité des chargeurs à court terme, les logisticiens, dont le modèle repose sur une offre flexible, continuent d’être les principaux soutiens du marché avec une performance annuelle robuste en ligne avec la moyenne quinquennale. La baisse de la demande placée s’explique finalement en partie par le retrait des principaux consommateurs de plateformes logistiques XXL, à savoir les acteurs du e-commerce et de la grande distribution. »

Le ralentissement de l’activité est également à nuancer selon les secteurs géographiques. Si les marchés historiques de la Dorsale connaissent leur plus faible performance annuelle enregistrée depuis 2014 avec seulement 1,9 M de m2 placés, plusieurs marchés secondaires bénéficient d’une dynamique positive à l’instar de la région Centre-Val de Loire, Normandie ou Bourgogne Franche-Comté. La trajectoire négative des volumes placés sur la Dorsale s’avère largement imputable au net repli de la région francilienne et, dans une moindre mesure, de la région lilloise, ces deux marchés n’ayant enregistré aucune transaction > 50.000 m2 sur l’ensemble de l’année 2023.

Après avoir atteint un niveau plancher à fin 2022, l’offre immédiate poursuit son évolution à la hausse dans l’Hexagone à la fin du 4ème trimestre 2023, sous l’effet conjoint de livraisons de programmes en blanc et de libérations. Cette hausse des disponibilités se localise néanmoins essentiellement sur la Dorsale Nord, ce qui ne permet pas aux marchés structurellement sous-offreurs de retrouver de la fluidité. Les taux de vacance se maintiennent notamment sous le seuil des 2% sur les pôles marseillais et lyonnais. Concernant l’offre future, « au-delà des défis posés par l’impératif ZAN, la problématique de l’équilibre financier des nouveaux développements, dont témoigne le grippage des lancements spéculatifs, ajoute aux difficultés de réapprovisionnement du marché en offre neuve » précise Pierre-Louis Dumont. Ces tensions entretiennent la tendance haussière des valeurs locatives sur les secteurs sous-offreurs et leurs territoires limitrophes.

Investissement I&L : un 4ème trimestre qui amortit la chute des volumes sur l’année 2023

Conséquence de la remontée brutale des taux directeurs et de l’instabilité des conditions financières, l’investissement en immobilier industriel et logistique s’est nettement resserré en 2023. Seuls 2,6 Mds€ ont été investis sur l’ensemble de l’année, soit un montant divisé par deux par rapport à la moyenne quinquennale.

« Après une période d’attentisme qui s’est répercutée sur les volumes du 1er semestre, les lignes ont bougé au cours du 2nd semestre avec la finalisation de plusieurs opérations significatives, illustrant l’attrait que la classe d’actifs I&L continue d'exercer sur les investisseurs, même s’ils font preuve de plus de prudence » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L. Le 4ème trimestre amortit plus particulièrement la chute annuelle des volumes I&L avec près d’1 Md€ investis. Ce rebond succinct est le résultat du chemin parcouru en matière de repricing et de révision de l’équation risque-rendement. L’ajustement des valeurs offre notamment de nouveaux points d’entrée pour les acteurs disposant de liquidités et souhaitant se repositionner sur le marché de l’investissement I&L. « Alors que le point haut du cycle haussier des taux directeurs semble être atteint, la perspective d'une détente des conditions financières et de la volatilité augure un redressement progressif du marché de l'investissement I&L au cours de l’année 2024 » conclut François-Régis de Causans.