Passoires thermiques : les députés veulent assouplir les obligations pour les logements en copropriété

Cette proposition de loi déposée fin octobre par le député Ensemble pour la République (ex-Renaissance) Bastien Marchive et le député socialiste Iñaki Echaniz devait initialement être examinée en décembre mais son parcours a été stoppé par la censure du gouvernement Barnier début décembre.

La loi Climat et résilience de 2021 prévoit l'interdiction à la location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, mais a oublié certains cas de figure que le texte entend préciser.

"L'objectif est d'éviter des conflits un peu inutiles entre propriétaires bailleurs et locataires, et de sursolliciter la justice", a précisé mardi à la presse le cabinet de la ministre du Logement Valérie Létard, évoquant un texte "assez équilibré entre droit des locataires et droit des propriétaires".

Dans le détail, le texte, qui s'applique également aux logements sociaux, précise que l'obligation de décence énergétique ne s'applique qu'aux baux nouvellement conclus, et pour les baux en cours, qu'au terme de leur tacite reconduction ou de leur renouvellement.

Hormis pour les logements classés G+, déjà interdits à la location depuis janvier 2023 et exclus de tout aménagement, un logement classé G sera réputé décent et pourra donc continuer à être loué si les travaux d'amélioration énergétique se sont révélés "impossibles pour des raisons techniques" ou s'il ont été "refusés par décision administrative".

Pour les bailleurs dont les logements sont situés en copropriété, soit environ 250.000 logements en France, "le respect des niveaux de performance énergétique peut se retrouver subordonné à la réalisation de travaux dans les parties communes", constatent les auteurs.

Baisse de loyer

"Les copropriétés, mécaniquement, pour des raisons à la fois techniques, mais tout simplement humaines, sont des ensembles plus grands dans lesquels les décisions se prennent plus lentement, plus difficilement", a convenu le cabinet de Mme Létard.

Tenant compte de cette lenteur, les députés prévoient qu'un bailleur dont la copropriété a voté des travaux d'amélioration de la performance énergétique bénéficiera automatiquement d'une suspension temporaire de l'interdiction de louer son logement. A charge pour les députés de définir la durée de cette suspension.

Les locataires qui s'opposent à la réalisation de travaux ne pourront par ailleurs pas obtenir de réduction de leur loyer au titre de l'indécence énergétique, contrairement à ceux qui vivent dans des logements énergivores où il n'y a pas de travaux prévus.

Ces derniers pourront saisir une commission de conciliation, puis un juge le cas échéant, afin d'obtenir une minoration de loyer proportionnée à la surconsommation d'énergie engendrée par l'absence de réalisation de travaux.

"La réduction de loyer n'est jamais automatique, mais elle fait toujours suite à une demande du locataire", a précisé le cabinet de la ministre.

"Le juge demandera toujours d'abord aux propriétaires bailleurs la réalisation de travaux avant de parler de baisse de loyer", a-t-on indiqué de même source, sachant qu'un propriétaire ayant fait "tout son possible" pour améliorer la consommation énergétique de son logement ne sera pas concerné par une réduction de loyer.

Pour éviter que l'absence de vote en AG ne mène à "un contournement pérenne" des obligations d'amélioration de la performance énergétique des logements, il est enfin proposé d'intégrer les mesures de rénovation thermique et énergétique dans le plan pluriannuel de travaux, dont doivent obligatoirement se doter les immeubles en copropriété de plus de 15 ans.

En France, 4,8 millions de logements sont classés F ou G, dont 1,5 million au sein du parc locatif privé, 0,4 million parmi les logements sociaux et 2,9 millions habités par leurs propriétaires, selon les estimations gouvernementales de 2023.