Immobilier : Quelles marges de négociation des prix à Paris, Marseille, Lyon Bordeaux et Nantes ?

Cette étude menée par l’équipe de R&D de Yanport s’appuie sur des méthodes de machine learning avancées pour combiner sur les données d’annonces immobilières et des demandes de valeur foncière (DVF). Les résultats font ressortir de fortes disparités selon les quartiers pour chacune des villes étudiées, avec des marges de négociation en moyenne beaucoup plus faibles dans les centres-villes qu’au sein des zones périphériques.

Méthodologie : data immobilière et machine learning

Afin de déterminer des marges de négociation au plus proche de la réalité du terrain, Yanport a utilisé son important stock d’annonces immobilières publiées en ligne, qui permettent d’avoir une vision représentative des prix d’offre en amont, et les données DVF, publiées par la direction générale des finances publiques et comportant l’ensemble des transactions immobilières réalisées, afin d’avoir accès aux prix de vente finaux en aval. Pour chacun de ces chiffres, il a toutefois été indispensable de tenir compte de l’incertitude qui leur est inhérente, liée par exemple à des erreurs de saisie ou à des biens particulièrement sur- ou sous-évalués.

A partir des prix observés et des caractéristiques données (surface, nombre de pièces, localisation, date de déduplication pour une annonce ou de vente pour une données DVF…), l’étude a mis en œuvre des méthodes de machine learning afin d’identifier les biens similaires dans les deux bases (annonces et DVF) et d’en déduire une marge de négociation. Cette méthodologie innovante permet également de produire des analyses sur l’évolution des marges de négociation dans le temps, par zones géographiques (zone IRIS^[1], quartier, ville, département) ou typologies de biens.

Ainsi, Yanport a pu dresser une estimation par zone IRIS des marges de négociation dans cinq grandes villes françaises (Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux et Nantes).

A Bordeaux, des marges contenues dans l’ensemble

Du côté de Bordeaux, les marges de négociation sont assez modérées dans l’ensemble pour la plupart des zones IRIS, se situant autour de 2-3%.

Il y a néanmoins des disparités importantes entre quartiers. Si l’hypercentre affiche des marges moyennes en dessous de 2%, certaines zones, situées plutôt en périphérie, donnent plus de latitude aux acheteurs avec des marges au-delà de 6%. C’est le cas notamment des quartiers du LacBacalan et autour de la gare Saint-Jean.

A Lyon, des opportunités de négociation dans le 5e, 8e et 9e arrondissements

Dans le centre (1er, 3e, 4e, 6e), où le marché est toujours tendu, la marge de négociation est quasi nulle et les biens se vendent en général au prix.

Les autres arrondissements présentent en revanche des situations plus contrastées. Ainsi, par exemple, dans certaines zones, des marges montent jusqu’à 7,9% dans le 5e (vers La Plaine-Charcot), 10,7% dans le 9e (vers Saint-Rambert) et même jusqu’à 12,4% dans le 8e (vers La Plaine).

A Marseille, de fortes disparités entre le centre et les quartiers nord

Marseille est la ville qui enregistre les plus fortes disparités en termes de marges de négociation.

En effet, elles peuvent passer de moins de 3% dans les quartiers autour de Prado-Périer jusqu’à plus de 10% dans les 14e, 15e et 16e arrondissements, atteignant même plus de 15% dans certaines zones de ces arrondissements.

A Nantes, un marché qui laisse peu de place à la négociation

Dans le centre-ville de Nantes, les marges de négociation sont relativement homogènes, allant de 1 à 4%.

En revanche, en périphérie, les marges peuvent être beaucoup plus importantes, situées entre 5 et 10% (sauf pour le quartier de Mendès France avec une marge record à 13,3%).

A Paris, des marges globalement très faibles

Sans surprise, Paris est la ville où les marges de négociation sont les plus faibles. Elles sont même, en moyenne, en dessous des 1% dans de nombreux arrondissements, tels les 10e, 11e, 12e, 14e, 15e, 17e et 20e.

Il existe toutefois quelques zones où les marges se situent entre 2 et 4%, dans le 1er et le 8e arrondissements, dans le nord-est du 18e vers Porte de la Chapelle, vers quelques secteurs dans le 6e notamment autour de Saint-Placide/Notre-Dame des Champs, ou encore à l’est du 13e dans les quartiers récents autour de la BNF.

Voir l'intégralité de l’étude sur le blog de Yanport

^[1] Les Ilots Regroupés pour l’Information Statistique, communément appelés "zones IRIS", sont des zones géographiques définies par l’INSEE, et définies comme des ensembles d’îlots contigus. Ce sont les briques de base en matière de diffusion de données locales. Les IRIS proprement dits concernent toutes les communes urbaines d’au moins 10000 habitants et la plupart des communes de 5000 à 10000 habitants.