Résidences secondaires : la hausse durable de la demande post-Covid face à la forte remontée des taux exclut 1 projet précédemment finançable sur 2

Après une forte hausse post-covid (+37%), la demande n’a baissé que de 10% malgré la hausse des taux. Alors que la demande est toujours forte, la finançabilité de ces projets est en forte baisse avec la hausse des taux, au delà des autres types de projets (résidences principales, investissement locatif), excluant près d’1 projet sur 2.

La dynamique d’investissement dans des résidences secondaires a connu deux chocs depuis 2019 :

Les conséquences du Covid à partir du Printemps 2020
La forte remontée des taux à partir du Printemps 2022

Pretto a donc analysé la demande au cours de 3 périodes successives :

Période 1 (Janvier 2019 - Février 2020) : contexte de marché pré-Covid
Période 2 (Mars 2020 - Avril 2022) : impact des confinements successifs
Période 3 (Mai 2022 - Février 2023) : impact de la hausse des taux

Après une forte hausse post-covid (+37%), la demande n’a baissé que de 10% avec la hausse des taux

En analysant les simulations réalisées sur Pretto.fr entre janvier 2021 et février 2023,il apparait que :

Le Covid avait poussé à la hausse la demande de résidences secondaires, passant de 3,5% à 4,8%, soit une hausse de 37%.
La hausse des taux a contracté la demande de résidence secondaire qui est passée de 4,8% de la demande totale en moyenne sur la deuxième période de l’analyse à 4,3% sur la troisième, soit une baisse de 10%.

La demande des franciliens est dirigée vers toute la France quand celle des autres Français est plus locale, sans grand changement entre périodes

En moyenne, 50% des demandes de résidence secondaire sont intrarégionales. On observe cependant un minimum en Ile-de-France où seulement une demande sur cinq l’est, signe que celle-ci se dirige aussi massivement vers d’autres régions, principalement la Normandie, la Nouvelle-Aquitaine et la Bretagne.

Une baisse de la demande particulièrement marquée en Ile-de-France, Provence-Alpes Côte d’Azur, et Auvergne-Rhône-Alpes

Depuis avril 2022 et la forte remontée des taux, on observe de très légères hausses de la demande au sein de certaines des régions les plus recherchées (+3% en Occitanie et +1% en Nouvelle-Aquitaine), mais des chutes beaucoup plus fortes en Ile-de-France (-12%), Provence-Alpes-Côte d’Azur (-14%), et Auvergne-Rhône-Alpes (-16%).

La demande toujours soutenue provient d’emprunteurs au profil similaire, mais les conditions de marché se resserrant, leur niveau de finançabilité a baissé

Le profil moyen des demandeurs n’a pas connu d’évolution marquante, avec un âge moyen élevé pour un projet immobilier (45 ans), des revenus confortables (>6.600€/mois) et un budget stable autour de 260k€.

Cependant, les conditions de crédit se sont durcies en parallèle (apport plus important, taux supérieur, durées plus longues, contreparties plus contraignantes), ce qui a entraîné une augmentation de la part des demandes de résidences secondaires non finançables.

On remarque ainsi que, de toutes les catégories de demande en crédit immobilier, celle pour des résidences secondaires voit sa part de non-finançables augmenter le plus par rapport à 2021, avec une augmentation de 50% en décembre 2022 par rapport à janvier 2021, contre 30% pour l’ensemble des projets immobiliers sur la même période, ces projets étant donc plus complexes à réaliser.

Alors que près de 50% des simulations pour des projets de résidences secondaires étaient finançables avant le printemps 2022, cette part a baissé à moins de 30%, excluant donc près 1 projet précédemment finançable sur 2.