L'investissement en immobilier d'entreprise en France devrait être aussi dynamique cette année qu'en 2016

« L'appétit des investisseurs pour l'immobilier d'entreprise se confirme donc et cet acquis de croissance du 1er trimestre laisse augurer d'un bon cru pour l'année 2017 » analyse Nils Vinck, Head of Capital Markets de Cushman & Wakefield. « Le pipeline est conséquent avec près de 12 milliards d'euros d'actifs sur le marché ; les investisseurs étrangers, dont certains avaient gelé leurs décisions dans l'attente des résultats des élections présidentielles, ont toujours autant d'appétit pour le marché français. Nous anticipons donc un volume d'investissement de l'ordre de 27 à 30 milliards d'euros pour l'ensemble de l'année 2017 ».

En ce début d'année, la dynamique de marché reste principalement portée par les grandes transactions (la moitié du volume investi l'a été dans des acquisitions de plus de 100 millions d'euros), les cessions de portefeuilles et - fait nouveau - une activité plus soutenue dans les marchés régionaux. En termes de classes d'actifs, le bureau reste la cible privilégiée des investisseurs (3 milliards d'euros investis au 1er trimestre 2017 soit 75% du volume total). Sur les autres types d'actifs, le marché se rééquilibre en faveur des entrepôts, qui enregistrent une performance record avec plus de 520 millions d'euros d'acquisitions sur les 3 premiers mois de l'année. A l'inverse, les commerces ont été peu actifs et à peine 400 millions d'euros de cessions ont été relevés au 1er trimestre.

En Ile-de-France, un peu plus de 2,2 milliards d'euros ont été investis en immobilier d'entreprise au cours du 1er trimestre 2017, un résultat meilleur que l'an dernier (moins de 2 milliards d'euros) mais en deçà de la moyenne des 10 dernières années (2,5 milliards d'euros). Après un 2nd semestre hyper actif, les stocks sont en phase de reconstitution, avec près de 10 milliards d'euros actuellement sur le marché. Les volumes d'investissement devraient donc augmenter au fur et à mesure des trimestres, respectant ainsi la cyclicité habituelle du marché.

La stratégie des investisseurs sur le marché des bureaux en Ile-de-France est en phase de mutations. Le segment « Core », dominant entre 2014 et 2016, recule au profit de celui « Core + » (45% des acquisitions d'actifs tertiaires de plus de 20 millions d'euros en Ile-de-France). « Les acquéreurs se sont aussi positionnés plus massivement sur des opérations « Value-added », qui leur permettent de viser des rendements supérieurs à ceux historiquement bas relevés sur le segment prime » précise Magali Marton, Head of Research de Cushman & Wakefield. Les acquisitions sur ce modèle ont principalement concerné, ce trimestre, le marché parisien (« 112-122 avenue Emile Zola » à Paris dans le 15ème arrondissement, acquis par SFL) et celui de l'ouest (« Eria » à La Défense acquis par Altafund ou encore « Horizon Défense » à Suresnes acheté par UBS AM).

La remontée de l'OAT au cours du 1er trimestre 2017 (autour de 1% début avril 2017 et en baisse depuis les résultats du 1er tour des présidentielles) réduit le spread avec les taux de rendement prime. Cet écart, étalon de l'attractivité du marché immobilier en investissement, reste néanmoins encore très incitatif : de l'ordre de 190 points de base pour du bureau à Paris QCA (3,00%), 170 points de base en commerce et plus de 450 points pour la logistique.