Le diagnostiqueur immobilier, pivot de la relance

Une démarche dont le diagnostiqueur devient le pivot incontournable pour évaluer les chantiers, optimiser leurs coûts et aboutir aux meilleures performances. Mais le diagnostiqueur immobilier est-il un métier de rappel à l'ordre, de sanction, de contrainte ou bien un allié de la transformation des bâtis et des mentalités de leurs occupants ?

En première ligne de tout chantier de rénovation, le diagnostiqueur immobilier doit être considéré comme un « passeur » vers la transition énergétique. Moteur, facilitateur et conseil, il n'est pas régulateur, encore moins redresseur de tort. Son travail consiste à produire pour ses clients une information technique et objective quant à l'état de santé d'un logement ou d'un bâtiment. Une telle information sert à éclairer les décisions prises par les ménages, les bailleurs privés ou publics, les syndics de copropriété s'agissant des chantiers de rénovation notamment. À ce titre, le diagnostiqueur doit endosser et assumer la responsabilité d'orienter les travaux de rénovation énergétique vers une meilleure performance et durabilité. Ce qui permettra d'éviter les effets d'aubaine financiers et in fine de proposer aux ménages comme aux gros bailleurs, un accompagnement positif et concret, faisant de chaque contrainte réglementaire (en cours ou à venir) une opportunité d'améliorer ses factures mais aussi son confort et sa qualité de vie.

Une alerte en provenance d'Allemagne

Dans ce domaine, d'ailleurs, s'oriente-t-on dans la bonne direction en privilégiant les travaux d'amélioration de la seule performance énergétique ? Ne devrait-on pas aussi destiner ces travaux à limiter des émissions des gaz à effet de serre des bâtiments et logements et lutter ainsi contre le dérèglement climatique ?

L'expérience et le recul de ce qui a été mené en Allemagne depuis 2010 devraient nous interpeller : la rénovation énergétique massive des bâtiments, à grands renforts d'aides publiques, n'a pas fait diminuer la consommation d'énergie. Elle a incité une partie de la population à consommer plus, à coûts constants, pour satisfaire un plus grand confort. Seuls les ménages les plus modestes ont réellement subi la facture des rénovations dans l'alourdissement de leurs charges locatives, sans disposer ensuite du revenu disponible pour ajuster leurs consommations à leur confort. Des inégalités sociales concrètes ont été générées par une politique pourtant généreuse et innovante.

Adopter une approche globale

Nous devons rester mobiliser fortement pour réussir ce plan de relance via la rénovation énergétique du bâtiment et ceci en appréhendant systématiquement ces rénovations selon une approche globale. Considérer conjointement les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre d'un bâtiment permet d'aboutir à une stratégie de rénovation durablement efficace et rentable. C'est d'autant plus vrai lorsqu'il s'agit de bâtiments anciens, conçus en leur temps en mode ouvert, avec des systèmes d'aération naturelle ou construits avec des matériaux, tels de vieux granits, qui ont besoin de respirer pour durer et sur lesquels il serait inepte de plaquer un isolant extérieur. Le remède peut s'avérer être pire que le mal !

Cette démarche globale, qu'il nous faut insuffler, va au-delà du seul diagnostic technique sur le bâti. Elle passe aussi par l'écoute des occupants et des ménages pour comprendre leurs attentes contemporaines et anticiper celles de demain, dans 25 ans, si on les met à l'échelle du cycle de vie d'un bâtiment. À quoi bon modifier les éléments d'isolation, de chauffage et tout autre levier de performance énergétique sans tenir compte des évolutions des normes de confort des habitants qui évoluent avec leur environnement, leur mode de vie, leur génération ? L'exemple allemand démontre cependant que cette équation n'est pas si simple à résoudre…

Compréhension, écoute, conseil et accompagnement sont les rôles du diagnostiqueur moderne, par le décryptage des enjeux, des techniques et des solutions techniques disponibles tout en conservant une dimension humaine et sociale. Apporter au propriétaire (actuel ou futur), au bailleur privé ou social, au syndic de copropriété une information qualifiée, fiable, experte, intégrée dans le rapport de diagnostic, c'est oser s'engager et se projeter grâce à un Diagnostic de Performance Énergétique (D.P.E.) plus complet. Le DPE de demain doit préciser de quelle manière et avec quelle ampleur les travaux envisagés amélioreront la performance énergétique mais aussi indiquer ses émissions de gaz à effet de serre. C'est ouvrir de nouveaux champs au métier de diagnostiqueur immobilier qui deviendrait ainsi un « assistant à maitrise d'usage » (AMU).

Penser local et renforcer la filière

Pour réussir, premièrement, adaptons nos pratiques au sein de nos filières lorsque l'on évalue un projet de rénovation d'un bâtiment ou d'un logement.Sur des chantiers complexes et coûteux, le retour sur investissement se mesure aujourd'hui sur le temps long grâce à des calculs d'amortissement tenant compte quasi-exclusivement de la soutenabilité des travaux, même aidés. Ne faut-il pas aller plus loin en intégrant mieux les gains de performance réalisés en termes économiques, énergétiques, climatiques et même sociaux ? Mieux penser son investissement et comment le répartir, avant même le début du chantier, peut s'avérer plus efficace sur le moyen et long terme tant individuellement que collectivement.

La relance économique par la performance énergétique est œuvre de salut public et climatique. À condition toutefois que sa mise en œuvre nationale permette de considérer toutes les particularités : le type et la nature des bâtiments, et des logements, leur localisation, leur emplacement, leur orientation, leurs matériaux de construction, etc. Cet esprit planificateur et centralisé ne doit pas entraver l'expertise, le bon sens, l'analyse et par conséquent l'élaboration concertée de solutions sur mesure, issues du terrain. Nous devons pour ce faire, prendre le temps nécessaire.

Deuxième condition du succès, la qualité des analyses et des expertises produites par les diagnostiqueurs immobiliers est centrale. Le nombre de DPE réalisé chaque semaine en France s'élève à 35.000 : un chiffre énorme, pourtant loin de satisfaire les besoins. Une insuffisance qui n'est pas vouée à se résorber malgré sa réforme prévue pour 2021. D'où l'impérieuse nécessité d'accélérer la professionnalisation et l'extension du métier : en développant des formations initiales de bac +2 à bac +5 ; avec des passerelles entre les filières de l'immobilier et du BTP pour devenir diagnostiqueur en validant ses acquis professionnels ; en ouvrant des formations croisées avec les métiers de l'ingénierie du BTP, de la data, de l'informatique et des nouvelles technologies. Une professionnalisation d'autant plus indispensable lorsque l'on a conscience des millions de données traitées par les diagnostiqueurs à l'année. Des données qui peuvent aujourd'hui être modélisées, stockées et partagées avec tous dans le cadre du carnet numérique du bâti et grâce aux technologies du BIM appliquées en gestion-exploitation maintenance.

Cette pluridisciplinarité mérite que nous tous, acteurs du diagnostic immobilier, du logement, de l'énergie, du BTP et pouvoirs publics, travaillions de concert à rendre concret ce plan de relance gouvernementale et à le traduire rapidement en résultats tangibles. Nous le devons à nos concitoyens, pour leur santé, pour leur qualité de vie, leur droit à un logement décent et enfin pour transmettre aux générations futures un avenir plus radieux et plus apaisé.