Rénovation énergétique des logements : le Cerema décrypte les dispositifs d’aide à la décision des travaux à réaliser

Loi Climat et Résilience

Pour vendre ou louer un logement, les propriétaires ont l'obligation d'effectuer un DPE afin d'identifier le classement de leur bien.

Si ce logement est classé E, F ou G il est considéré comme une « passoire énergétique » et est une cible prioritaire des politiques publiques de rénovation énergétique du parc de logement contenus dans le loi Climat et Résilience.

Des investigations complémentaires sont donc obligatoirement menées dans le cadre d'un Audit ou un Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété pour définir les travaux de rénovation énergétique nécessaires.

En l’absence de ces travaux les propriétaires seraient contraints au regard d’une proposition de calendrier :

• au gel des loyers au 1er janvier 2023 pour les logements G et F ;
• à l’interdiction de location au :
  • 1er janvier 2025 pour les logements G ;
  • 1er janvier 2028 pour les logements de classe F ;
  • 1er janvier 2034 pour les logements de classe E.

Le Diagnostic de Performance Énergétique

Depuis 2021, le DPE concerne tous les logements proposés à la vente et à la location ainsi que les constructions neuves. Il est réalisé par des diagnostiqueurs avec ou sans mention en fonction du type de DPE à réaliser. Le modèle de calcul 3CL 2021 est celui imposé par la réglementation.

5 postes de consommations sont pris en compte dans le calcul. Les consommations de chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, les consommations d’éclairage et des auxiliaires de ventilation, de génération, de distribution, de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire sont intégrées dans le calcul.

Le DPE intègre des indicateurs tels que le confort d’été, ou la performance globale de l’enveloppe. Il affiche un double seuil Énergie / Carbone. En plus du niveau de performance pour l’énergie, qui donne de la visibilité sur la consommation du logement il informe sur ses rejets de gaz à effet de serre (CO2) dans l’atmosphère.

Le DPE amène de nouvelles garanties juridiques au consommateur. Toutes les données saisies dedans doivent être justifiées.

Il existe différents types de données d’entrée du DPE :

• donnée estimée : l’âge du bâtiment est la seule donnée qui reste soumise à interprétation, et qui peut être estimée ;
• données observées ou mesurées : surface habitable, métrés des surfaces déperditives, épaisseur de vitrage, équipements installés, présence et épaisseur d’isolant s’il est accessible (dans les combles par exemple) ;
• données obtenues à partir d’un document justificatif : toutes les autres données d’entrée saisies doivent être justifiées, à partir d’un document justificatif parmi ceux listés dans les textes réglementaires. Les justificatifs sont utilisés uniquement si l’élément n’est ni mesurable ni observable.

Pour toutes les données non justifiées, la valeur par défaut doit être saisie. Cette valeur par défaut est pénalisante et peut dégrader la note du logement.

Réalisation d’un DPE en immeuble collectif d’habitation

Il existe deux méthodes pour réaliser un DPE pour un appartement dans un immeuble collectif. La première consiste à réaliser le DPE à l’appartement, en appliquant des règles particulières. Cette solution sera plus économique dans le cas d’une petite copropriété, où chaque logement peut être loué ou mis en vente indépendamment les uns des autres. Elle permet d’avoir des DPE représentatifs du bien, quel que soit le cas de figure rencontré.

La seconde méthode consiste à réaliser le DPE à l’appartement en adaptant des données de l’immeuble selon la méthodologie développée en annexe du guide à l’attention des diagnostiqueurs. Cette solution sera plus économique dans le cadre d’une gestion homogène des appartements, ou dans le cadre d’une grosse copropriété avec des ventes ou locations d’appartements fréquentes. (Article R. 134-4-3 du Code de la construction et de l’habitation).

Dans tous les cas, le diagnostiqueur peut avoir besoin de données détenues par la copropriété pour toutes les installations communes. Le propriétaire de l’immeuble ou le syndic de copropriété sont obligés par la réglementation à les fournir à la personne qui demande les DPE (Article R. 134-3 du Code de la construction et de l’habitation).

Le DPE contient donc le classement avant et après les travaux, l’estimation des charges énergétiques, des indicateurs pédagogiques (bilan thermique, confort d’été, performance de chaque élément), etc...

Les recommandations sont présentées dans 2 bouquets de travaux :

• un bouquet permettant de sortir de l’état de passoire énergétique pour les logements classés F ou G , ou d’amélioration des performances énergétiques pour les bâtiments déjà classés E ou mieux,
• un bouquet permettant d’atteindre la classe énergétique A ou B.

Ces travaux ne doivent évidemment pas augmenter la quantité de gaz à effet de serre émis. Aucun recommandation n’est faite pour les constructions neuves.

Sa durée de validité est de 10 ans.

L'audit énergétique

La loi "Climat et Résilience" a rajouté au DPE une obligation de réaliser un audit énergétique pour tous les bâtiments d’habitation en mono-propriété énergivores proposés à la vente. Cette obligation s’applique au 1er avril 2023 pour les logements F et G, au 1er janvier 2025 pour les logements de classe E et au 1er janvier 2034 pour les logements de classe D.

L'audit énergétique est un document complémentaire au DPE qui intervient après sa réalisation. Le DPE présente des recommandations d'amélioration à titre informatif, tandis que l'audit comporte des scénarios de travaux plus précis.

L’audit énergétique est établi aussi par des diagnostiqueurs, par des maîtres d’œuvre architectes, bureau d’études et entreprises. Le modèle de calcul est le même que pour le DPE.

L’audit contient un état des lieux général du bien, une estimation de la performance du bâtiment, des propositions de travaux permettant l’atteinte d’une rénovation performante, etc...

Deux propositions de parcours de travaux sont présentes dans l’audit énergétique : une première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes pour constituer une rénovation performante et une deuxième proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour constituer une rénovation performante.

Le parcours de travaux intègre le traitement des 6 postes de travaux :

• l’isolation des murs
• l’isolation des planchers bas
• l’isolation des toitures
• le remplacement des menuiseries existantes
• la ventilation
• la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces.

De plus pour chaque type de travaux, l'audit énergétique décrit les critères de performances minimales à respecter vis-à-vis des dispositions réglementaires ou pour bénéficier des aides financières. Il intègre également des travaux complémentaires pour garantir un renouvellement d'air suffisant lorsque cela est nécessaire.

Sa durée de validité est de 5 ans.

Le parcours de travaux prévoit le traitement des six postes de travaux et permet d'atteindre au minimum :

• la classe de performance C pour les bâtiments de classe E avant travaux ;
• la classe de performance D pour les bâtiments de classe F avant travaux ;
• la classe de performance E pour les bâtiments de classe G avant travaux.

Diagnostic Technique Global

Le DTG sert à informer les copropriétaires sur l'état technique global de l'immeuble et recense les travaux à effectuer.

Il est obligatoire pour certaines copropriétés. S'il est démontré par le DTG que des travaux sont nécessaires, le syndic a l'obligation d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de faire un plan pluriannuel de travaux.

Le DTG est effectué par un professionnel tel qu’un bureau d'études, un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier. Ce professionnel doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et justifier d’avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Ce diagnostic inclut :

• Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble.
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation.
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble.
• Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble.
• Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaire à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie. Cette évaluation doit notamment préciser les travaux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années.

Les conclusions du DTG doivent être fournies au futur acquéreur d'un lot de copropriété.

Plan Pluriannuel de Travaux

L'obligation d'audit énergétique en copropriété de plus de 50 lots est remplacée par un plan pluriannuel de travaux (PPT) depuis janvier 2020. C'est un document fait par la copropriété pour mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans. Il concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Il doit être actualisé tous les 10 ans pour abonder le fond de travaux qui doivent être validé en assemblée générale de copropriété. L'immeuble doit être à destination totale ou partielle d'habitation.

Le syndicat de copropriétaires doit mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) à la fin d'une période de 15 ans à partir de la date de réception de l'immeuble.

Les nouvelles règles du PPT et du fonds de travaux entrent en vigueur de manière progressive au 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2024 pour celles comportant entre 51 et 200 lots et au 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant au plus cinquante lots.

Ce plan doit être rédigé par les mêmes professionnels que ceux pour un DTG.

Le syndicat de copropriétaires peut être dispensé de cette mise en place si le DTG ne montre aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.

Le PPT doit obligatoirement se baser sur le DPE pour l'état initial et doit afficher le DPE projeté à l'issue des travaux du plan.

Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier doivent être intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble. Comme pour le DTG, une fois que le projet de PPT est réalisé, le syndicat doit le présenter à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration.

Réglementation Thermique des Logements Existants

Le programme de travaux de rénovation doit aussi prendre en considération le respect de la réglementation thermique. Pour les travaux de rénovations des logements c’est la réglementation thermique pour les bâtiments existants (RT Existant) qui s’applique de 3 manières : RT global , RT éléments par éléments et "décret travaux embarqués".

La "RT global" ne s'applique pas au bâti construit avant 1948 et concerne les travaux de rénovation globale avec calcul thermique utilisant le moteur de calcul réglementaire.

La "RT éléments par éléments" est défini par l’Arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.

Le "Décret travaux embarqués" concerne le remplacement de toiture ou le ravalement de façade, il faut embarquer de l'isolation sauf à justifier pourquoi on ne le fait pas pour des raisons patrimoniale, technique, économique ou structurelle.

Pour plus d'informations, consultez le site du Cerema.