L'habitat indigne, un "casse-tête" pour les maires et un cauchemar pour les locataires

En France, 420.000 logements du privé sont "indignes", selon l'Association des maires de France (AMF). Une notion qui désigne les logements dont l'état expose les occupants à des risques pouvant porter atteinte à leur sécurité physique - ils sont alors en péril- ou à leur santé - ils sont insalubres.

"Le problème pour les locataires d'un logement en mauvais état, c'est déjàde savoir le classer pour savoir à qui s'adresser", explique Eddie Jacquemart, président de la Confédération nationale du logement (CNL), une association de locataires.

Car dans le cas d'un logement insalubre - quand la mauvaise qualité ou la dégradation des structures du bâtiment menace la santé des habitants, par exemple en présence de plomb ou de moisissures - c'est le préfet, après une visite de l'Agence régionale de santé (ARS) ou du service communal d'hygiène, qui prend un arrêté d'insalubrité. Si le propriétaire n'est pas en mesure de remédier à l'insalubrité et de reloger les locataires, c'est le préfet qui se substitue à lui.

A Marseille, les immeubles qui se sont écroulés n'étaient pas considérés comme insalubres, mais étaient en partie "en péril". Un logement en péril - par exemple quand un escalier risque de s'effondrer ou un plancher de céder - relève "de la compétence propre du maire avec intervention de la puissance publique pour contraindre le propriétaire à agir", explique Jean-Baptiste Ollier, avocat spécialisé en droit public.

L'un des deux immeubles marseillais effondrés, le 63 rue d'Aubagne, était sous le coup d'un arrêté de péril imminent depuis dix ans et avait été acquis par la mairie via sa société Marseille Habitat en 2017. De fait, la mairie, "comme tout propriétaire, a la responsabilité de l'entretien et des réparations" de l'immeuble, assure Me Ollier.

"En un an, le maire aurait pu détruire ou consolider l'immeuble qui menaçait de tomber en ruine", estime M. Jacquemart, de la CNL. "Il faut qu'ily ait des morts pour que ça bouge !", déplore-t-il. "des procédures trop longues"

La mairie était aussi intervenue dans l'autre immeuble écroulé, au numéro 65, une copropriété dont le premier étage avait fait l'objet d'un arrêté de péril imminent en octobre, avec interdiction d'y habiter. Pour les autres étages, l'arrêté municipal préconisait une série de travaux d'urgence à réaliser avant le 9 novembre. L'immeuble s'est effondré le 5 novembre...

"La question de l'habitat indigne est un vrai casse-tête pour les maires", assure Pierre Jarlier, maire de Saint-Flour (Cantal) et auteur d'un guide sur l'habitat indigne pour l'AMF. "Quand le propriétaire est défaillant", explique-t-il, "on rentre dans une machine infernale où le maire est tenu de faire les travaux avec l'argent des contribuables. Ensuite, pour se faire rembourser, on a de vraies difficultés de recouvrement".

Des aides de l'Etat existent pour inciter les propriétaires modestes à entretenir leur logement, via l'Agence nationale de l'habitat (Anah) qui subventionne jusqu'à 50% des travaux. "Mais il faut d'abord avancer l'argent et les démarches préalables pour obtenir les aides sont bien trop longues", selon le maire de Saint-Flour.

"Agissant avec des moyens règlementaires insuffisants, le maire se bat souvent seul contre ce phénomène, naviguant entre la maîtrise de procédures lourdes et complexes, et une société qui se judiciarise et dans laquelle des propriétaires indélicats et bien défendus, parviennent à tirer leur épingle du jeu", renchérit Marie-Hélène Thoraval, maire de Romans-sur-Isère

Mis en cause, le maire de Marseille Jean-Claude Gaudin (LR) se défend en invoquant lui aussi "des procédures trop longues" et la présence de "trop de marchands de sommeil".

"Mais pourquoi le maire de Marseille n'a-t-il pas recours au +permis de louer+ pour lutter contre les marchands de sommeil ?", s'interroge Eddie Jacquemart. Une mesure déjà adoptée dans plusieurs communes comme Clichy ou Calais, qui permet d'imposer un contrôle plus étroit des logements proposés à la location.

Maires comme locataires attendent beaucoup des ordonnances à la loi logement Elan du 17 juillet 2018 qui doivent notamment statuer sur les copropriétés.