Les immeubles de bureaux obsolètes en Ile-de-France font leur mue

A l'heure actuelle, 400.000 m2 de surfaces neuves de bureaux de grande surface (plus de 5.000 m2) sont issues du recyclage chaque année, révèle l'étude publiée jeudi par l'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) d'Ile-de-France.

Ce "poids croissant des opérations de restructuration ou de démolition-reconstruction pour satisfaire cette demande soutenue de surfaces neuves" marque une rupture car dans les années 2000, c'est 800.000 m2 de construction neuve, soit le double, qui sortaient de terre par an.

L'immense parc de 52,8 millions de m2 de bureaux d'Ile-de-France subit une obsolescence accélérée et les démolitions d'immeubles interviennent "de plus en plus tôt", note l'étude.

Elles touchent désormais "nombre de constructions des années 1980 et 1990, à la qualité très inégale": les nouvelles opérations à Issy-les-Moulineaux, visant à accueillir les sièges des groupes Orange et Capgemini, ont ainsi fait "table rase du parc existant".

"Cette dynamique est une tendance de fond puisque plus d'un million de m2 d'opérations de renouvellement sont en chantier et 600.000 m2 prêts à être lancés", observe l'économiste urbaniste Renaud Roger, auteur de l'étude.

Et ce "processus de requalification" du parc immobilier de bureaux est "encore plus fort si on inclut les petites et moyennes surfaces ainsi que les opérations de rénovation lourde hors permis, qui échappent à la mesure statistique", ajoute-t-il.

Ainsi, "dans les marchés établis, les grands espaces de bureaux sont systématiquement rénovés et mis aux standards du marché au départ des locataires, y compris pour des surfaces récentes".

Cette évolution s'inscrit dans le nouveau cycle de construction qui s'est ouvert en Île-de-France depuis 2009, au sortir de la crise des +subprimes+, selon cette étude.

Le premier cycle couvrait les Trente Glorieuses et la naissance de la ville moderne: le coeur de Paris avait été "progressivement abandonné aux fonctions tertiaires, permettant la naissance du quartier central des affaires (QCA)". Le quartier des affaires de la Défense avait été mis en chantier en 1958, pendant que les premières barres et tours de bureaux sortaient de terre.

Le deuxième cycle a correspondu à la tertiarisation de l'économie francilienne à partir des chocs pétroliers et au décollage des villes nouvelles. Il a vu se structurer les quartiers d'affaires parisiens et de l'ouest, tandis que "de fortes polarités de deuxième couronne" émergeaient "grâce au RER et à des politiques d'aménagement volontaristes".

Ce troisième cycle, enfin, est marqué par une métropolisation amorcée à la fin des années 1990 et par le développement de pôles de bureaux autour des quartiers d'affaires historiques.