Marché immobilier 2025, l’année charnière ?

Dans ce contexte, le marché immobilier déjà bousculé par la baisse des prix, les contraintes environnementales et les évolutions des modes de travail se retrouve à un tournant. Quels défis et opportunités se dessinent pour ce secteur en 2025 ? Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation, dégage cinq grandes tendances à surveiller.

Baisse des valeurs immobilières et perspectives de stabilisation

Au troisième trimestre 2024, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont diminué de 6,8% sur un an, marquant le cinquième trimestre consécutif de baisse[1]. Cette tendance s'explique par la hausse des taux d'intérêt, qui se stabilisent malgré tout en dessous de 3,5%[2]. Bien que la correction soit sévère, elle offre une opportunité pour les investisseurs de se repositionner avant une éventuelle stabilisation ou reprise. Le défi sera de maintenir l’équilibre entre la baisse des prix, la demande en déclin et l’adaptation aux nouvelles normes environnementales, comme le seuil de performance énergétique des bâtiments.

Crise dans les bureaux : flexibilité ou déclin ?

Le marché des bureaux poussé par le télétravail est en pleine réinvention. La demande pour des espaces traditionnels diminue, en particulier dans les zones périphériques des grandes villes. Au 1ᵉʳ novembre 2024, le taux de vacance des bureaux en Île-de-France a atteint 10,2%, avec des disparités notables : 4,8% à Paris contre 19,7% en première couronne[3]. Les entreprises privilégient désormais des bureaux modulables et énergétiquement performants, alignés sur les nouveaux usages du travail hybride.

Immobilier résidentiel : les villes régionales entre essor et reflux

L'essor du télétravail a profondément modifié la demande résidentielle, poussant de nombreux citadins à quitter les grandes métropoles, à la recherche de logements plus spacieux. Cependant, la réduction progressive du télétravail ou les difficultés d'adaptation à la vie en régions créent aujourd'hui un mouvement de retour. Depuis début 2024, Nantes a enregistré une baisse de 8,2% des prix immobiliers, Bordeaux de 9,1% et Lyon de 7,5%[4]. La difficulté à revendre des biens achetés au sommet du marché pendant la pandémie accentue les tensions. Néanmoins, certaines régions continuent d’attirer pour leur qualité de vie.

Commerce : une réinvention nécessaire face à l'e-commerce

La révolution numérique et la montée de l’e-commerce modifient en profondeur le secteur du commerce. Pour rester compétitifs, les centres commerciaux doivent proposer des expériences complètes, incluant services, loisirs et digitalisation, pour transformer les centres commerciaux en véritables espaces de vie.

Investissements SCPI : maintien des rendements, mais à quel prix ?

Les SCPI et autres fonds d’investissement, bien que soumis à des révisions significatives, offrent encore des rendements intéressants. En 2024, certaines SCPI ont affiché des taux de distribution supérieurs à 6%, voire 7% pour les plus performantes[5]. Les gestionnaires doivent faire face à des révisions à la baisse et diversifier davantage leurs actifs pour assurer leur rentabilité à long terme dans un contexte économique de plus en plus incertain.

Pour Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation : « Le marché immobilier se transforme à une vitesse inédite. La baisse des prix et les nouvelles normes environnementales imposent des changements profonds aux investisseurs. Il ne s’agit plus seulement de choisir les bons actifs, mais de comprendre les tendances structurelles – le télétravail, la décentralisation, la digitalisation – et de s’y adapter. Ceux qui aligneront leurs portefeuilles sur ces nouveaux enjeux, seront les gagnants à long terme. »

[1] Notaires de France

[2] L’Observatoire crédit logement

[3] Catella

[4] SeLoger

[5] TSMF

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