Le logement social et la VEFA : deux outils indispensables dans la lutte contre la crise du logement

Cette étude intitulée « Construire Plus de logements sociaux grâce à la VEFA : une solution pragmatique à la Crise du Logement » permet de préciser la forme que prend la crise majeure du logement que subit la France depuis des décennies :

• La crise du logement, multiforme, est liée à la profonde mutation de la demande depuis 50 ans : développement de la décohabitation (baisse du nombre de personnes par foyers) qui a absorbé 60% de la construction, concentration des emplois et donc des besoins de logements sur certaines zones, recherche de davantage de confort qui attire la population vers certaines régions et des logements plus spacieux.
• L'offre de logement ne se développe pas assez vite pour s'adapter à la demande notamment dans les zones tendues.
• Les prix du logement (+ 114% de 2000 à 2019) s'élèvent plus vite que le revenu des ménages (+ 51 % de 2000 à 219).

L'étude montre que pour faire face à ces crises :

• Le développement de l'habitat social est indispensable car il permet aux ménages modestes de faire face à la hausse des coûts avec des prix jusqu'à 3,7 fois inférieurs dans les zones tendues, mais le niveau de construction des HLM est insuffisant et pas assez concentré dans les zones avec la plus forte demande ;
• Le recours à la VEFA, parfois contesté par certains acteurs du logement, est un outil précieux pour construire des HLM en zone tendue et favoriser la mixité sociale.
  • En 2019, 54% des logements sociaux ont été construits en VEFA, contre 3% seulement en 2007 .
  • A terrain et coûts de construction identiques, la VEFA est plus compétitive que la maîtrise d'ouvrage directe, avec des prix de revient jusqu'à 6,1% inférieurs
• Le plafonnement des prix de la VEFA pratiqué par certaines collectivités est contre-productif et limite la part des logements sociaux dans les programmes.

« Cette étude montre avec une rigueur impressionnante l'étendue et la gravité de la crise du logement que traverse la société française depuis des décennies. Elle montre aussi à quel point le logement social est indispensable pour répondre à l'étendue des besoins de la population de notre pays. Plus que jamais, la mobilisation pour le logement pour tous passe par l'utilisation de tous les outils disponibles et notamment la VEFA qui est un instrument souple et efficace pour développer des programmes de logements adaptés aux spécificités de chaque agglomération » déclare Hervé Legros, président du groupe ALILA.

« Le succès de la VEFA sociale s'explique aisément : il s'agit du levier idéal pour construire plus, plus dense, aux meilleurs endroits, à coûts maîtrisés et avec plus de mixité »

Nicolas Bouzou, directeur du cabinet Asterès

Principaux chiffres

Synthèse de l'étude

Les mutations de la société entrainent une crise multiforme du logement

L’étude revient sur les mutations qui traversent la société depuis 50 ans et qui provoquent une évolution structurelle de la demande :

• Certains territoires attractifs, comme les métropoles dynamiques en termes d’emploi et leurs périphéries connaissent un accroissement de la demande et des besoins de logements neufs. A l’opposé, certains territoires se caractérisent par une baisse globale de la demande, entraînant une hausse du taux de logements vacants parmi le parc ancien.
• La hausse de la demande de logements est structurellement supérieure à celle de la population, notamment à cause du phénomène de décohabitation, c’est-à-dire la baisse du nombre moyen de personnes vivant sous le même toit (à cause du vieillissement, de la montée du célibat, des séparations), qui a absorbé 60% de la construction de logements depuis 1968.
• Les ménages recherchent un plus grand confort, cherchant à s’installer dans les régions de l’arc atlantique et méditerranéen, et ayant des exigences plus hautes en matière de qualité de logement, avec un développement de l’habitat individuel et la hausse des surfaces habitables.
• Or, plus que d’autres pays, la France se caractérise par la faible réaction de l’offre à la demande : lorsque celle-ci croît de 1,0%, le nombre de logements nouveaux n’augmente que de 0,36% (contre 2% aux États-Unis, et + de 1% en Suède), en raison notamment de la pénurie de foncier disponible dans les zones les plus tendues, et de la concurrence avec l’immobilier tertiaire ou les résidences secondaires.
• En conséquence, le prix de l’immobilier croit plus rapidement que le revenu des ménages.

L’habitat social, qui constitue une réponse pertinente a cette crise, éprouve des difficultés a ajuster son offre en zone tendue

• Le mouvement de l’habitat social constitue une réponse pertinente à la crise du logement et à la hausse des prix qu’elle entraîne. Il permet aux ménages modestes de se loger pour des prix jusqu’à 3,7 fois inférieurs au prix de marché dans les zones tendues, mais aussi d’accéder à la propriété grâce aux 13 000 cessions par an.
• Mais les nouveaux logements sociaux sont trop peu construits là où se situent les besoins :53% des mises en service de logements sociaux neufs se trouvent dans les zones tendues, alors que 73% de la demande s’y concentre.
• En conséquence, les délais d’attente s’allongent et les ménages les plus modestes sont exclus des zones les plus recherchées.

Face à cette difficulté, la VEFA est un levier efficace pour construire plus vite et favoriser la mixité sociale

• La VEFA (Vente par des promoteurs privés de logements en l’état futur d’achèvement) est désormais le principal mode de production d’habitat social, puisqu’en2019, ce mode de maîtrise d’ouvrage représente 54% des constructions, contre 3% seulement en 2007.
• La VEFA HLMcentrée sur le logement social, permet de construire plus rapidement, grâce à des procédures plus légères. Les économies réalisées permettent d’acquérir des terrains plus recherchés et plus chers.
• En parallèle, les promoteurs privés peuvent développer du logement social au sein de grands projets d’aménagement comportant à la fois commerces et équipements, logements libres et logements sociaux.C’est le principe de la VEFA diffuse, qui apparaît comme le meilleur outil pour permettre aux collectivités locales d’atteindre l’objectif de mixité sociale fixé par la loi, Solidarité et renouvellement urbain (SRU) qui impose un taux minimal de 25% de logements sociaux.

Hors charge foncière, le cout de revient de la VEFA est moins élevé que celui de la maitrise d’ouvrage directe

• En moyenne nationale, les prix de la VEFA sont supérieurs à ceux de la MOD (Maîtrise d’Ouvrage Directe) mais cela s’explique uniquement par le coût du foncier. Les promoteurs privés construisent dans des régions et des endroits plus recherchés, avec un foncier plus cher pour maximiser le bénéfice de la vente. A l’inverse, les bailleurs sociaux privilégient des terrains moins onéreux, le plus souvent cédés par des collectivités locales ou des établissements publics
• A terrain et coût de construction identiques, la VEFA est plus compétitive que la maîtrise d’ouvrage directe, avec des prix de revient inférieurs de 3,6% à 6,1% selon les zones.
• Cette différence de prix s’explique par deux facteurs principaux :
  • Les conditions de financement, plus favorables pour les promoteurs privés puisque leurs projets sont rapidement amortis car destinés à la vente à un tiers dès la construction ;les procédures réglementaires que suit la MOD qui affectent les coûts et la rapidité d’exécution (un concours d’architecte prend ainsi 6 à 8 mois).
  • La différence de coût entre VEFA et MOD permet au promoteur d’appliquer sa marge commerciale en conséquence, sans pour autant devenir plus cher que les bailleurs sociaux.

Le plafonnement des prix de la VEFA HLM risque de conduire a la baisse de l’offre sociale

• L’étude montre également que la pratique par les collectivités de prix plafonds de la VEFA HLM, dans l’espoir de diminuer les prix du marché, risque d’aboutir à une diminution du volume de l’offre sociale.
• En effet, les promoteurs qui subissent ce plafonnement ne sont pas responsables de l’évolution de la hausse des prix du marché : les coûts du terrain, du bâti, et des prix de vente du libre s’imposent à eux. Les prix fonciers connaissent une hausse constante, même en cas de ralentissement de la conjoncture.
• Leur niveau de marge ne peut que faiblement être révisé à la baisse puisque les banques refusent d’accorder leur financement à des projets qui ne seraient pas assez rentables.
• La seule conséquence rationnelle d’un plafonnement des prix de la VEFA HLM serait une diminution de la proportion des logements sociaux que les promoteurs pourraient construire dans le cadre d’un projet mixte.
• Le modèle théorique construit par Asterès chiffre l’hypothèse de diminution de la proportion de logements sociaux pour un projet donné.
• En appliquant ce modèle à un échantillon de huit collectivités territoriales situées en zone tendue et qui ont effectivement imposé des prix plafonds inférieurs de 55% en moyenne à ceux du libre, Asterès chiffre à 27 points la baisse de proportion envisageable du nombre de logements sociaux (de 50 à 23%), pour des programmes comportant initialement autant de libre que de social.