La création de communauté d'organismes HLM pour réorganiser le tissu des offices

La création de communauté d'organismes

Face aux évolutions du marché du logement social et à la baisse continue des financements, la Fédération propose la création d'une structure opérationnelle qui permettra aux offices d'augmenter leurs moyens d'intervention et de favoriser une mutualisation de ces derniers, notamment financiers, au service des territoires.

Le projet de « communauté d'organismes », qui revêtira la forme d'une société anonyme coopérative, propose de dépasser la simple mise en commun de moyens tout en préservant un lien fort avec les territoires.

La création de groupes territoriaux préserve le rôle de chaque entité y participant tout en facilitant les flux financiers entre ses membres pour établir des stratégies communes. L'office n'y perd ni sa gouvernance ni son statut. De plus, la gouvernance de la société définira le rythme et les modalités de mise en commun des missions et fonctions. Dès la création du groupe, les économies augmenteront et les risques d'empilement seront évités.

La communauté d'organismes pourra notamment :

• Mettre en commun les ressources disponibles des membres et favoriser leur mise à disposition,
• Définir et mettre en œuvre une politique d'achat des biens et services (hors investissements immobiliers) nécessaires à l'exercice par les membres de leurs activités,
• Agréger les plans stratégiques de patrimoine établi par chaque membre de la communauté d'organismes HLM,
• Développer une unité identitaire des membres et définir des moyens communs de communication.

La réorganisation du tissu des organismes est déjà à l'œuvre depuis plusieurs années déjà : une dizaine de fusions ont été menées à bien cette dernière décennie. On compte au 1er janvier 2018, 246 offices (pour un parc de 2,5 millions de logements) contre 280 il y a dix ans.

Des offices déjà impactés par la loi de finance 2018

Avant même d'avoir été voté, l'article 52 a d'ores et déjà impacté l'activité des organismes HLM. En effet, le bilan 2017 montre des résultats décevants. Alors que les trois premiers trimestres s'étaient traduits par une reprise dynamique de l'activité, le 4ème trimestre a connu, lui un ralentissement brutal :

• Report des travaux d'entretien et grosses réparations qui n'avaient pas été engagés,
• Report des chantiers dont les dossiers administratifs et financiers étaient pourtant définitivement bouclés,
• Annulation de signature d'achats de logements en VEFA (Vente en état futur d'achèvement).

Les dépôts de dossier de production locative ont diminué de 8% en 2017 pour l'ensemble des offices et de :

• -12% pour la région Grand Est,
• -10% pour l'Ile-de-France,
• -5% pour la Nouvelle Aquitaine,
• -6% pour l'Occitanie,
• -3% pour les Pays de la Loire.

Des impacts chiffrés en offices :

• Pour l'office Hérault Habitat, la réduction loyer de solidarité (RLS) entrainera la réduction de la production de logements de 400 à 100 unités.
• L'Office d'Angers Habitat subira dès 2018 :
  • des économies de gestion notamment par le gel des recrutements
  • un report des travaux de gros entretien qui aurait pu atteindre 20% (si l'office n'avait pas obtenu un PHBB - prêt de haut de bilan bonifié)
• Brest Métropole Habitat verra une réduction de construction neuve de 100 logements par an sur 240 pour compenser 12 000 € de fonds propres en moins.
• Pour l'Ophis de Clermont Ferrand, la réduction du loyer de solidarité entrainera :
  • Une baisse de l'autofinancement en 2018 de 6,6 millions d'euros prévus à 1,7 millions
  • - 35% de construction
  • - 45% de rehabilitation