Baromètre Transactions Immobilières 2022 : une situation qui se complique en Europe

Les transactions deviennent plus complexes, plus chronophages et plus coûteuses

L'étude montre qu’entre l'appel d'offres et la clôture, la durée des transactions d’entreprises a considérablement augmenté. Alors qu'en 2019, le délai entre l'ouverture d'une dataroom de transaction et la clôture de la transaction ne dépassait pas 165 jours, il a atteint 258 jours au premier semestre 2022, soit une hausse de 58 %. Plus frappant encore, la durée des transactions a progressé de manière exponentielle de 33 % entre 2019 et 2020.

Pour Alexandre Grellier, PDG et cofondateur de Drooms : « L'augmentation du temps exigé par les transactions immobilières est donc clairement démontrée. Cette situation est en partie due aux délais accumulés pendant la pandémie de coronavirus et causés par le climat économique. À cela nous devons ajouter la multiplication des réglementations, par exemple dans le domaine ESG, qui prolonge les procédures. Simultanément, l'activité transactionnelle a fortement chuté depuis le début de la pandémie. Néanmoins, notre étude indique que le marché est optimiste, du moins à long terme. »

Malgré l'incertitude, plus d'un tiers des professionnels du secteur prévoit d'accroître leurs investissements internationaux

Le marché semble globalement optimiste, en dépit de l'incertitude générée par la hausse des taux d'intérêt, le conflit ukrainien et l'inflation. Plus d'un tiers (36%) des experts interrogés par Drooms prévoit d'étendre leurs investissements sur les marchés immobiliers internationaux. Environ 47% se préparent à investir à peu près autant que précédemment, tandis que seulement 17% réduiront leurs activités. Les entreprises allemandes semblent plus prudentes. Presque 20% des personnes interrogées prévoient de réduire leurs activités d'investissement, 23% envisagent de les développer. 58% investiront à peu près autant que l'année précédente. Au Royaume-Uni, les investisseurs ont identifié des opportunités. Dans ce pays, pas moins de 82% des participants à l'enquête ont répondu vouloir développer leurs activités internationales. En France, la majorité (64%) des professionnels de l'immobilier souhaitent également investir davantage à l'international. Les répondants espagnols semblent relativement indécis : 42% souhaitent devenir plus actifs au niveau international et 46% prévoient d'investir à peu près autant que pendant la période précédente.

Pour Grellier : « En dépit des circonstances actuelles et des contraintes qu'elles exercent sur le marché des transactions, les investissements immobiliers internationaux sont à la hausse. Cela implique donc que le marché offre non seulement des possibilités d'augmenter le rendement des investissements existants, mais aussi un potentiel de diversification. La plupart des investisseurs allemands préfèrent réduire leurs investissements internationaux, mais cette tendance peut aussi être justifiée par la vigueur de leur marché national. »

Plus d'un tiers des investisseurs prévoit d'investir au moins 25% de leur capital sur les marchés internationaux

L'enquête a également révélé que 36% des experts immobiliers sont prêts à investir au moins un quart de leur capital sur les marchés internationaux. 16% souhaitent même investir au moins la moitié de leur capital dans ce domaine. Les investisseurs britanniques sont les plus attirés par le marché international : environ 73% des participants souhaitent investir au moins 25% de leur capital à l'étranger. En revanche, près de 70% des experts allemands interrogés ont l'intention de n'investir que 25% tout au plus sur les marchés internationaux.

Les réglementations fragmentées constituent actuellement le défi principal des investissements internationaux

Pour 47% des personnes interrogées, les spécificités locales et la fragmentation des réglementations sur les marchés cibles constituent les principales raisons de la réticence aux investissements immobiliers transnationaux. 28% pensent que le manque d'accès et de connaissance du marché jouent également un rôle important.

Comme l'explique M. Grellier : « L'Union européenne n'est pas aussi unifiée qu'on voudrait le croire. Ses réglementations sont en réalité inscrites dans le droit national de manière différente selon les pays. Grellier précise : « Tous les acteurs du marché n'ont pas la même vision sur ce point. C'est pourquoi la transparence pendant le processus transactionnel, et tout le cycle de la documentation et des données immobilière joue un rôle déterminant pour répondre rapidement à toutes les exigences réglementaires. Ne pas répondre à ces exigences peut coûter du temps et de l'argent. Mais ces risques peuvent être considérablement réduits en choisissant des solutions numériques de gestion des documents et des transactions. »

Les Américains, les Allemands et les Britanniques sont les principaux moteurs du marché immobilier européen

Cette étude a conclu que les Allemands (51%), les Américains (26%) et les Britanniques (23%) sont les principaux moteurs du marché immobilier européen. En effet, les marchés européens bénéficient en général d'une position largement orientée sur l'international. Au Royaume-Uni, 30% des personnes interrogées ont déclaré que les investisseurs étrangers étaient les plus influents sur leur marché. En France, ce chiffre s'élève à 64%, tandis qu'en Allemagne, il ne dépasse pas 31%. D'après l'enquête, l'Espagne apparaît comme l'un des marchés les plus internationaux d'Europe, 73% des personnes interrogées citant les investisseurs étrangers comme étant les plus actifs sur leur marché.

L'enquête a également révélé que les marchés de la région DACH (Allemagne, Autriche et Suisse) et du Royaume-Uni étaient les plus attractifs pour les investisseurs en capital, avec respectivement 52% et 26% des réponses. Toutefois, les experts reconnaissent aussi que la région CEE (Europe centrale et orientale) offre un potentiel important (21%).

Demande en hausse pour la logistique et le résidentiel, les espaces professionnels en progrès imminents

Selon les professionnels de l'immobilier, les classes d'actifs logistiques et résidentiels sont les plus attractifs avec une part respective de 34% et 27%. Pour les investisseurs, ils offrent les plus grandes opportunités d'investissement, du fait de la stabilité de leur cash-flow et de leurs risques gérables. Les espaces professionnels (16%) restent attractifs, même si de nombreux employés travaillent davantage à domicile.