L'immobilier de bureaux en Ile-de-France profite d'un climat des affaires qui s'améliore

L'an dernier, les ventes et locations de bureaux ("demande placée") ont porté sur 2,63 millions de m2, des volumes en hausse de 8% sur un an, et même de 21% sur le seul quatrième trimestre avec 853.900 m2, selon l'enquête trimestrielle du groupement d'intérêt économique Immostat.

Ce groupement réunit les sociétés de conseil en immobilier d'entreprises BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield (ex DTZ) et Jones Lang LaSalle.

Ces 2,6 millions de m2 représentent des volumes supérieurs de 15% à la moyenne décennale, reflétant un "haut niveau de confiance des entreprises" et un climat des affaires "fermement établi au-delà de sa moyenne de long-terme", commente Jones Lang LaSalle (JLL).

Un volume historique de 9 milliards d'euros a été investi sur le seul dernier trimestre, soit près de la moitié de l'activité de l'année.

Une "activité économique bien orientée" explique ces "bons résultats", renchérit Éric Siesse, directeur du pôle bureaux location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate.

Et si les montants d'investissements dans l'immobilier francilien ont reculé de 8% par rapport aux niveaux historiques approchés en 2016, 2017 compte parmi "les meilleures années de la décennie" souligne auprès de l'AFP Virginie Houze, directrice des études et de la recherche chez JLL.

Il n'y a "pas eu d'effet Brexit", dans la mesure où "les négociations n'avancent pas très vite", les entreprises implantées à Londres "ont donc décidé d'attendre" avant de décider de déplacer leurs activités sur le continent, observe-t-elle.

L'offre de bureaux immédiatement disponibles à fin décembre en Ile-de-France diminue de 4% sur un an, à 3,38 millions de m2 - dont seuls 14% sont "de première main".

De son côté le loyer "facial" - hors "mesures d'accompagnement" telles que franchise de loyers et travaux à la charge du bailleur - des bureaux s'élevait, au dernier trimestre 2017, à 357 euros par m2 et par an (hors taxes) en moyenne pour les biens de seconde main, en hausse de 3% sur un an, et 370 euros pour les biens neufs ou restructurés (+1%).

Manque d'offre dans Paris

Le marché a été tiré par les grandes transactions, portant sur des surfaces supérieures à 5.000 m2, avec 88 prises à bail - soit 23 de plus qu'en 2016 - et une "demande placée" de 1,1 million de m2. Un peu plus de la moitié (52%) des surfaces supérieures à 5.000 m³ commercialisées concernent des immeubles à construire.

Après un creux au deuxième trimestre, l'activité des grandes entreprises a donc repris au troisième trimestre avant de réaliser un "sprint final" de fin d'année, où un nombre record de 38 transactions ont été bouclées.

En revanche l'activité portant sur les surfaces intermédiaires (1.000 à 5.000 m2) s'est effritée de 2% à 703.000 m2, tandis que le créneau des surfaces inférieures à 1.000 m2 a enregistré 167 transactions de moins, soit 2.779 au total, tout en portant sur des volumes étoffés (791.000 m2).

Cette baisse est liée au "manque d'offre dans Paris" et au "glissement des demandes des TPE-PME vers des solutions immobilières alternatives telles que le coworking ou les centres d'affaires", analyse JLL.

En manque d'offre, la capitale affiche un taux de vacance très bas, d'environ 3% contre 6,5% pour l'Ile-de-France, et voit son activité baisser de 2% à 1,1 million de m2.

Toutefois le seul "Quartier central des affaires" (qui comprend l'ouest des 1er et 2eme arrondissements, la totalité des 8eme et 9eme, ainsi qu'une partie des 16e et 17e) a réalisé une "belle performance" avec plus de 480.000 m2 de "demande placée", des niveaux inconnus depuis 2007.

Après avoir été "en difficulté depuis 2013", la première couronne a concentré 413.000 m2 placés l'an dernier (+52% en un an).

A lui seul le rachat pour quelque 1,8 milliard d'euros, de l'ensemble immobilier Coeur Défense au fonds américain Lone Star, par Amundi Immobilier, Crédit Agricole Assurances et Primonial REIM, a représenté une bonne part des 3,3 milliards d'euros investis dans le quartier d'affaires de La Défense.