La petite parcelle n'échappe pas forcément au fermage

Ce n'est pas parce qu'une parcelle de terrain rural est petite que son locataire n'est pas titulaire d'un bail rural, avec le statut de "fermier" craint par les propriétaires.

Pour échapper à ce statut du fermage, très contraignant, le propriétaire de la parcelle doit non seulement éviter d'y faire référence dans le bail, mais également dans tout document qui pourrait être porté à la connaissance du locataire, selon la Cour de cassation.

Le statut du fermage est la législation particulière aux baux ruraux que les propriétaires considèrent comme particulièrement désavantageuse, compte tenu de l'encadrement des prix des loyers ou de la grande difficulté à mettre un terme au bail, conclu au minimum pour 9 ans.

Le code rural prévoit que les parcelles de petite surface, dont le maximum est fixé par arrêté préfectoral compte tenu des besoins locaux, peuvent par dérogation échapper à ce statut particulier et être soumises au droit commun du contrat de location, organisé par le code civil.

Mais rien n'empêche le propriétaire et le locataire de préférer le statut du fermage pour une petite parcelle, selon la Cour de cassation, et dès lors que le propriétaire évoque dans un acte officiel la présence d'un "fermier", son locataire peut se prévaloir de cette qualité.

En l'espèce, le propriétaire qui souhaitait vendre une petite parcelle avait évoqué avec l'acquéreur la nécessité de mettre fin au bail "du fermier".

Ce dernier, ayant eu connaissance de l'affaire, avait alors sauté sur l'occasion pour faire valoir les droits reconnus à tout "fermier". Il avait décidé d'exercer le droit de préemption reconnu par le statut du fermage et avait saisi le tribunal pour contester le prix.

La justice lui a donné raison. Contrairement à ce que soutenait le propriétaire, ce statut de fermier peut exister même s'il n'est pas convenu dans le contrat signé avec le locataire mais est seulement évoqué dans un document signé avec un tiers.

(Cass. Civ 3, 15.11.2018, B 17-15.387).