La construction de logements toujours à la peine à fin février 2023

De mars 2022 à février 2023, le nombre de logements autorisés à la construction s’établit à 461.200 logements, soit 24.400 de moins qu’au cours des douze mois précédents (- 5,0%) et 0,3% de plus qu’au cours des douze derniers mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020). En février 2023, le nombre de logements commencés serait légèrement inférieur à 30.000, en données CVS-CJO, soit un niveau proche de celui estimé pour les six derniers mois, mais inférieur de 3% à la moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire.

Logements autorisés et commencés au mois le mois (données CVS-CJO)

En février 2023, les autorisations de logements (à 34.500) progressent légèrement par rapport à janvier mais restent en dessous de leur niveau moyen des douze mois précédant le premier confinement (- 11%), en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Les autorisations de logements individuels augmentent légèrement mais restent très inférieures (- 15%) à leur moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire. Les autorisations de logements collectifs et en résidence sont inférieures de 8% à cette même référence.

En février, les logements commencés se situeraient légèrement en dessous de la barre des 30.000 et seraient inférieurs de 3% à leur moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Les ouvertures de chantier de logements individuels connaîtraient un rebond mais resteraient 2% inférieures à leur moyenne des douze mois précédant le premier confinement. Les ouvertures de chantier de logements collectifs ou en résidence seraient inférieures de 10% à leur moyenne d'avant-crise.

Logements autorisés et commencés sur les trois derniers mois (données CVS-CJO)

De décembre 2022 à février 2023, les logements autorisés rebondissent (+ 10,3% après - 34,5%) par rapport aux trois mois précédents, qui étaient marqués par un reflux suite au bond des autorisations en août, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Les logements individuels déclinent moins fortement qu'au trimestre précédent (- 2,1% après - 6,7%). Les logements collectifs ou en résidence, qui avaient été les seuls concernés par la hausse exceptionnelle des autorisations en août, connaissent un important rebond (+ 20,2% après - 47,1%).

Au cours des trois derniers mois, on estime que les logements commencés ont augmenté (+ 2,3%) par rapport aux trois mois précédents, où ils étaient en légère baisse (- 0,3%), en données CVS-CJO. Les logements collectifs ou en résidence continueraient leur croissance (+ 3,6% après + 3,0%), les logements individuels connaitraient un léger rebond (+ 0,5% après - 4,3%).

Logements autorisés et commencés sur les douze derniers mois (données brutes)

De mars 2022 à février 2023, 461.200 logements ont été autorisés à la construction, soit 24.400 de moins que lors des douze mois précédents (- 5,0%). Dans le même temps, on estime que 376.200 logements ont été mis en chantier, soit 24.900 de moins (- 6,3%) qu'entre mars 2021 et février 2022. Si on prend comme point de comparaison les 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020), le nombre de logements autorisés au cours des 12 derniers mois est supérieur de 0,3%, celui de logements commencés est inférieur de 4,8%.

Les autorisations de logements individuels ont diminué de 48.500 logements entre mars 2022 et février 2023 par rapport aux douze mois précédents (- 21,6%) pour revenir à 176.300 unités, et sont 5,3% en-dessous de la valeur d'avant-crise. Les logements individuels purs auraient diminué de façon importante (- 28,8%) contrairement aux logements individuels groupés (+ 0,2%).

Pendant cette période, les ouvertures de chantier de logements individuels auraient diminué de 6.000 unités (- 3,7%) et se situeraient à 159.600 logements commencés. Les logements individuels purs comme les logements individuels groupés auraient reculé (respectivement -3,6% et - 4,0%).

Dans le secteur des logements collectifs ou en résidence, 34.000 logements de plus (+9,2%) ont été autorisés entre mars 2022 et février 2023 par rapport aux douze mois précédents. Les autorisations de logements collectifs ordinaires (+ 6,9%) ont augmenté dans une moindre mesure que celles de logements en résidence (+ 21,0%).

Les mises en chantier de logements collectifs ou en résidence sont estimées en baisse de 18.900 unités (- 8,3%) par rapport aux 12 mois précédents. Les logements collectifs ordinaires (- 8,1%) et les logements en résidence (- 9,4%) auraient tous deux diminué.

Logements par région (données brutes)

Méthodologie

En raison du contexte d’instabilité depuis la crise sanitaire, les méthodes ont dû être ajustées par rapport à celles utilisées antérieurement (décrites dans les notes de méthodologie détaillée et de méthodologie synthétique publiées sur le site du SDES). C’est surtout le cas pour les mises en chantier. En effet, leur estimation était déduite de celle des autorisations dans le cadre d’un modèle qui supposait une relative stabilité de la distribution des délais de mise en chantier et des taux d’annulation. Ce modèle ne pouvait rendre compte d’un contexte aussi mouvant que celui observé depuis la crise sanitaire, même s’il reste utile pour un cadrage et une vérification de moyen terme de la cohérence entre les estimations des mises en chantier et celles des autorisations.

Les estimations des mises en chantier reposent donc beaucoup plus que précédemment sur les déclarations d’ouverture de chantier qui sont collectées dans la base Sitadel2. Ceci pose une difficulté, car la centralisation des informations sur les ouvertures de chantier est beaucoup moins exhaustive et rapide que celle des autorisations : en moyenne, 41% des ouvertures de chantiers réalisées un mois donné parviennent à Sitadel2 dès le mois suivant, contre 72% pour les autorisations, 69% après six mois contre 92% pour les autorisations. Il est donc nécessaire d’effectuer des redressements pour anticiper les remontées d’informations à venir, en supposant une relative stabilité de la collecte. La méthode utilisée a donné des résultats satisfaisants avant la crise sanitaire, mais reste fragile dans le contexte actuel, où le recueil des informations est, lui aussi, perturbé. Dans ce contexte, les estimations publiées sont susceptibles de donner lieu à des révisions significatives.

Compte tenu de l’impossibilité de disposer d’estimations fiables pour les logements autorisés sur la période récente, les annulations, les délais d’ouverture de chantier et les stocks restant à mettre en chantier ne sont plus publiés ni estimés. Les évolutions passées des taux d’annulation et délais sont analysées périodiquement lors de l’exercice annuel de révision.

Pour les autorisations, la méthode a également été adaptée pour mieux prendre en compte les irrégularités de collecte. Elle donne des résultats proches sur le passé de la méthode précédemment employée, mais apparaît plus robuste en cas de ruptures importantes.

Les différentes catégories de logements sont les suivantes :

• un logement individuel pur fait l’objet d’un permis de construire relatif à un seul logement individuel ;
• les logements individuels groupés font l’objet d’un permis de construire relatif à la construction de plusieurs logements individuels (par exemple en lotissement ou dans une maison individuelle de deux logements), ou d’un logement individuel associé à des logements collectifs ou des locaux non résidentiels ;
• les logements collectifs font partie d’un bâtiment dans lequel sont superposés plus de deux logements distincts dont l’accès nécessite d’emprunter des parties communes. Dans le cas d’opérations regroupant à la fois des logements individuels et des logements collectifs, chacun est comptabilisé dans son type de construction respectif ;
• les logements en résidence sont des logements (individuels ou collectifs) construits en vue d’une occupation par un public ciblé selon la nature de la résidence, avec généralement mise à disposition de services adaptés ;
• les logements ordinaires sont définis par opposition aux logements en résidence. Ils regroupent dans Sitadel2 les logements individuels purs, les logements individuels groupés et les logements collectifs hors résidences.

Six types principaux de résidences sont recensés :

• les résidences pour personnes âgées ;
• les résidences pour étudiants ;
• les résidences de tourisme ;
• les résidences hôtelières à vocation sociale ;
• les résidences sociales ;
• les résidences pour personnes handicapées.