Conjuguer construction et rénovation : le double défi des HLM

"Comment conjuguer qualité et quantité" ? En congrès à Lyon, les bailleurs sociaux n'ont pas caché mercredi la difficulté qu'ils auront pour construire massivement du logement tout en faisant en sorte que les quelque 5 millions de logements HLM répondent aux objectifs d'un parc entièrement rénové aux normes BBC (bâtiment basse consommation) en 2050.

Avec moins de 180.000 nouveaux logements sociaux sortis de terre en 2021 et 2022, contre un objectif gouvernemental de 250.000, les bailleurs sociaux ratent déjà leurs objectifs actuels de construction.

En cause notamment, selon eux, un désengagement de l'Etat qui réalise des économies au détriment du logement social depuis 2017, mais aussi la remontée du taux du Livret A, principal outil de financement du logement social, qui leur ferait perdre 2 milliards d'euros par an.

A cela s'ajoutent des difficultés croissantes pour obtenir des permis de construire, l'envolée des prix du foncier dans les zones tendues et le renchérissement des prix des matériaux de construction.

"Le logement sera certainement la prochaine bombe sociale, l'Etat s'en désintéresse complètement alors qu'il faut un plan Marshall pour faire repartir la machine", avertit Hervé Legros, président d'Alila, promoteur de logements sociaux.

Pour Emmanuelle Cosse, présidente de l'Union sociale pour l'habitat, qui représente les bailleurs sociaux, "il faudrait aujourd'hui faire environ 150.000 logements sociaux par an, qu'ils soient neufs ou repris sur des bâtis anciens, pour vraiment améliorer l'offre de logements abordables".

Si l'Etat a perdu en ambition sur la production, selon les bailleurs, la demande n'a jamais été aussi haute.

"Elle a augmenté de plus de 20% en dix ans du fait de l'envolée des prix du privé, de la décohabitation des ménages ou du vieillissement", constate Marianne Louis, directrice générale de l'USH.

"Faire mieux et plus"

Pour elle, il n'y a pas pour autant d'arbitrage à faire entre qualité et quantité "puisqu'il faut arriver à tenir les deux bouts de la chaîne", faute de quoi "on devrait choisir entre les demandeurs et les locataires".

De fait, la loi oblige les bailleurs à améliorer la qualité énergétique des HLM pour éviter que les plus énergivores (classes E, F et G) ne soient interdits à la location entre 2025 et 2034.

Si tous sont globalement optimistes sur la perspective d'atteindre l'objectif de 2034, ils sont plus sceptiques sur le "zéro émission nette" en 2050 voulu par la stratégie nationale bas carbone.

"Nous serons au rendez-vous de 2034 parce que nous n'avons qu'un million d'étiquettes E, F et G mais on aura plus de trois millions de logements D en 2034 et ce ne sera pas possible de les transformer en C en 2050 car les capacités de la filière de rénovation et les dispositifs de prêts ne sont pas là", prévient Marianne Louis.

Côté financier, les bailleurs trouvent aussi la marche trop haute. "C'est un mur d'investissement qui est infranchissable aujourd'hui", assure Marcel Rogemont, président de la Fédération des offices publics de l'habitat (FOPH), qui représente la moitié des bailleurs sociaux.

Selon lui, la FOPH devrait dépenser 3 milliards d'euros par an aujourd'hui pour la rénovation, alors qu'elle n'y consacre qu'un milliard.

Depuis la pandémie, qualité rime aussi avec nouvelles attentes, dont la prise en compte du bien-être des occupants, avec des bâtiments plus agréables à vivre, un environnement plus vert, ou plus d'espace pour pouvoir travailler chez soi.

"On est dans l'obligation de faire plus et mieux. Aujourd'hui, on a une demande de mettre des terrasses sur des immeubles qui n'en ont pas, ça coûte une blinde. On a besoin d'îlots de fraîcheur, ça coûte une blinde et pourtant il faut le faire", souligne Bruno Arcadipane, président d'Action Logement, principal bailleur social.

Pour lui, la solution réside dans "plus d'argent pour le logement et plus d'ingénierie".