Bureaux en Ile-de-France et investissements en France : des marchés qui naviguent à vue

Bureaux Ile-de-France :

Sur ce 1er semestre 2024, la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’inscrit dans la lignée de 2023 avec 853.300 m² (- 5% sur un an et - 18% comparé à la moyenne décennale). Les volumes sont légèrement plus dégradés sur ce 2ème trimestre avec 408.700 m² placés (- 9% sur un an) en raison du manque de grandes transactions > 5.000 m². Cette tendance est cependant à relativiser.

Pour Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF : « La demande des grands utilisateurs est là mais les délais de négociation se sont sensiblement allongés et les projets mettent du temps à se concrétiser. Les reports de signatures permettront néanmoins d’alimenter l’activité > 5.000 m² sur le 3ème trimestre. Sur l’année 2024, au regard des négociations en cours, la demande placée des grands utilisateurs devrait être un peu meilleure que 2023. Près d’une soixantaine d’opérations > 5.000 m² sont attendues avec un volume légèrement supérieur à celui de 2023 grâce à une reprise des transactions entre 10.000 et 20.000 m². Les stratégies d’optimisation des coûts et de réductions surfaciques vont perdurer mais semblent néanmoins avoir atteint un point haut. Cette meilleure dynamique du côté des grands projets permettra de compenser en partie des volumes de commercialisations sans doute un peu plus contraints sur le créneau des petites et moyennes surfaces. Des tendances, bien entendu, à confirmer compte tenu des nombreux facteurs d’incertitudes qui pèsent sur le secteur, comme la tenue des Jeux Olympiques ou les éventuels impacts des élections législatives. »

Pour Alexandre Fontaine : « Avec une offre immédiate disponible qui continue d’augmenter et atteint 4.983.000 m² au 2ème trimestre 2024, les écarts de loyers entre les différents secteurs tertiaires s’accentuent. Dans Paris, qui fait face à un léger desserrement des contraintes à l’offre sur ce trimestre avec un taux de vacance en moyenne autour de 4,6% (+0,4 pt), les loyers moyens commencent à se stabiliser sur certains territoires. En revanche, les loyers prime poursuivent leur tendance haussière, notamment dans Paris Centre Ouest. Parallèlement, en périphérie, les pressions baissières dans certains secteurs sur-offreurs sont de plus en plus fortes (La Défense, Péri-Défense…). »

Investissement France - perte de confiance et navigation à vue

Compte tenu du contexte, les résultats sont finalement plutôt honorables avec 4,1 Mds € investis en immobilier d’entreprise banalisé depuis le début de l’année, et quelques bonnes nouvelles au T2 : tout d’abord, l’activité a confirmé son redémarrage en Industriel & Logistique, seule classe d’actif en immobilier dit banalisé à enregistrer des performances annuelles en hausse (+ 27% entre le S1 2023 et le S1 2024). Autre point positif : le marché de bureaux francilien est en train de retrouver un peu de profondeur, même si les acquéreurs restent hyper sélectifs, dans le cas d’un marché très polarisé sur Paris intra-muros.

L’horizon semblait donc s’éclaircir depuis le début de l’année : même si les quelques investisseurs actifs à l’acquisition restaient prudents, on observait une légère amélioration du niveau d’activité. C’était sans compter les soubresauts de la vie politique : « les premiers résultats des élections législatives viennent brouiller les projections des investisseurs et reporter encore les perspectives de reprise, mais cette fois-ci sans visibilité aucune sur les zones d’atterrissage » indique Nicolas Verdillon, Managing Director Investments Properties.

Il est très probable que l’inquiétude et l’incertitude générées par la situation économique et politique se traduisent notamment par un regain d’attentisme et un manque de confiance des investisseurs, devant alors naviguer à vue. Cela risque de réduire encore la liquidité de l’immobilier dans les mois qui viennent.

Pour Nicolas Verdillon : « Toutefois, à plus long terme, la pierre reste toujours un placement relativement résilient et peut tirer son épingle du jeu en période de troubles. Par ailleurs, une certaine reprise du marché de l’investissement chez nos voisins européens comme les Pays-Bas, l’Allemagne, l’Italie (qui affichent des tendances annuelles en hausse) rappelle que l’immobilier reste un secteur doté d’une attractivité intrinsèque, sous condition d’une prime de risque satisfaisante, permettant alors aux vendeurs et acheteurs de s’aligner sur les prix. »

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