Bilan d'une année de crises et prospective 2021 du marché du logement neuf en Île-de-France

-45% de mises en vente sur l'année 2020

Selon le CAPEM*, 15.300 logements neufs ont été lancés sur l'année 2020 par les promoteurs immobiliers franciliens, avec 13.500 appartements classiques, 1.300 résidences avec services et 500 maisons. Par rapport à 2019, les mises en vente ont baissé de 45%. Pour le collectif classique, la baisse est encore plus drastique avec -49% de mises en vente.

« Si on regarde les autorisations de permis de construire, nous avons une baisse régulière depuis 3 ans. En 2020, nous avons produit 22.000 logements de moins qu'en 2017. En regardant ce qu'il y a devant nous, c'est encore pire. »analyse Marc VILLAND, président de la Fédération des promoteurs immobiliers d'Île-de-France.

Depuis plus d'un an, l'acte de construire est stigmatisé et pour la première année, les promoteurs franciliens ont en moyenne autant de refus de permis de construire que d'obtention.

« C'est regrettable car nous ne sommes pas les ennemis de la transition écologique, bien au contraire. Notre secteur a énormément travaillé sur lui-même notamment sur les enjeux environnementaux avec la RT2012 qui est l'une des réglementations les plus performantes d'Europe » alerte Marc VILLAND

L'offre est en chute libre en Île-de-France

Selon le CAPEM, seulement 17.300 logements sont disponibles à fin 2020, avec 15.800 appartements classiques, 1.100 résidences avec services et 400 maisons. L'offre totale a baissé de 25 % sur un an (-28 % pour le collectif classique).

Selon le rythme actuel de ventes, dans il faudrait moins de 10 mois pour écouler l'intégralité du stock de logements neufs en Île-de-France.

Pour Marc VILLAND, « On est en train de créer le choc de la pénurie de l'offre. Cela va se répercuter sur le prix du foncier et des logements, cela va désolvabiliser une partie des franciliens. L'acte de construire a la particularité de concerner des multiples acteurs, l'État, les Collectivités Locales, les architectes, les entreprises du bâtiment, les promoteurs mais il ne faut pas que ce soit sans cesse le secteur privé qui soit réinterrogé. Par exemple, faire entrer la nature en ville est un enjeu de long terme qui nécessite la mise en œuvre des technologies numériques et de questionner notre mode de gouvernance et son émiettement territorial ».

-44 % de ventes sur l'année 2020, l'investissement locatif souffre le plus

Selon le CAPEM, les promoteurs franciliens ont vendu 21.000 logements en 2020 (contre 38.000 en 2019) tous types d'habitats confondus : 19.500 lots en collectif classique, 600 résidences avec services et 900 maisons

L'investissement locatif connait sa plus forte baisse depuis la mise en place du dispositif PINEL avec 8.000 lots vendus en 2020 (-48% par rapport à 2019). Le volume des ventes en accession à la propriété a lui aussi chuté de 42% en 2020

« La demande reste importante mais s'exerce sur un choix moindre. Le taux de désistement augmente, lié à un financement bancaire plus difficile »ajoute Marc VILLAND, président de la Fédération des promoteurs immobiliers d'Île-de-France.

La production de logements sociaux à la peine

En 2017, les promoteurs franciliens ont produit 10.000 logements sociaux représentant 1/3 des logements sociaux agréés par l'Etat en Île-de-France. Cette production a baissé pour se situer à 6.500 logements sociaux produits en 2020.

« Il y a une corrélation évidente entre la crise de la promotion immobilière francilienne et la chute de la production de logements sociaux. Pour produire des logements sociaux et atteindre les objectifs fixés par l'Etat, il faut pouvoir construire ! La mixité étant devenue l'un des critères essentiels d'intervention des promoteurs franciliens » conclut Marc VILLAND, Président de la FPI IDF.

* Centre d'Analyse et de prévisions immobilières, Observatoire de la FPI IDF