10 organisations professionnelles majeures alertent le gouvernement sur l'urgence de mettre en place une véritable politique du logement

Pour accompagner les Français dans leur demande légitime de parcours résidentiel et sortir de la grave crise du logement qui s’est installée, les membres de l’Alliance, dans leur diversité, ont identifié des sujets urgents et sur lesquels ils ont interpellé le gouvernement.

• Rétablir le prêt à taux zéro qui, depuis sa création, il y a près de 30 ans, a permis à plus de 3,6 millions de familles d’accéder à la propriété.
• Dynamiser temporairement l’acquisition des logements dans le neuf par une exonération partielle des droits de mutation.
• Limiter les refus de crédit en assouplissant véritablement ou en suspendant temporairement les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière.
• Faciliter la transmission entre membres d’une même famille pour construire ou acquérir une résidence principale.
• Mettre en place un statut du bailleur privé, véritable dispositif pérenne d’amortissement qui permettrait de faciliter l’investissement des propriétaires dans le neuf comme dans l’ancien.
• Prendre de réelles mesures afin de massifier la rénovation énergétique pour tous les ménages : simplifier et stabiliser les modalités ainsi que les conditions de financement.
• Revenir sur la baisse des APL qui fait peser tous les ans un prélèvement de 1,3 milliard d’euros sur les bailleurs sociaux et restaurer leurs capacités d’investissement en revenant à un taux de TVA réduit de 5,5%.

Les membres de l’Alliance rappellent qu’ils ne pourront pas se satisfaire d’un vague projet de décentralisation qui conduirait à masquer l’absence de politique en matière de logement. Dans la mesure où les attendus demeurent flous et sans évaluation sérieuse à ce stade, de nombreuses questions se posent sur les moyens et compétences associés à cette démarche.

L’Alliance insiste également sur l’indispensable évaluation des besoins en logements, tant sur le plan qualitatif que quantitatif : c’est un impératif majeur compte tenu des enjeux en matière de stratégie nationale bas carbone, d’aménagement des territoires et de lien emploi-logement.

Conjoncture

En 2023, avec environ 280.000 mises en chantier, la France a atteint, en neuf, un niveau proche de ses plus bas historiques relevés au début des années 1990. Quant aux transactions dans l’ancien, elles passent sous le seuil des 900.000 logements et vont continuer à baisser en 2024. Seule l’amélioration-entretien logement ressort en hausse, et accélère même à +2,4% hors effet prix, portée par la rénovation énergétique.

Janvier 2024 confirme que le contexte restera peu favorable cete année pour la filière, malgré une stabilisation, voire une très modeste baisse des taux d’intérêt à venir. La dégradation de l’environnement institutionnel viendra renforcer ce mouvement de fond, avec les amputations opérées sur le PTZ, le maintien de la baisse des APL, la fin programmée du « Pinel » en 2025, mais aussi la réforme déstabilisante de MaPrimeRénov’.

Si aucune mesure d’urgence n’est prise, selon les estimations FFB, l’activité en logement neuf plongera de 21,3% en 2024, pénalisée par la poursuite de la chute des ouvertures de chantier, conséquence directe de la chute des ventes de logements neufs de l’ordre de 30% : elles tomberaient à un plancher historique de 241.000 unités. Quant aux permis, ils reculeraient encore de 12,1%. L’amélioration-entretien du logement ralentirait, à +1,1%, eu égard à la réforme de MaPrimeRénov’ déjà évoquée (et sous l’hypothèse d’un décrochage contenu), mais aussi à la chute des transactions de logements anciens constatée en 2023, qui pourrait baisser encore d’environ 10% en 2024.

Les difficultés des Français pour se loger s’accélèrent : le nombre d’annonces locatives a diminué de presque 60% en 5 ans et la capacité d’emprunt des acheteurs a chuté de 25% depuis janvier 2022.

En 2023, la croissance économique française a décéléré. Un grand facteur explique ce mouvement et pénalise structurellement l’évolution du PIB depuis 2022 : l’investissement des ménages, composé à plus de 80% de dépenses en logement (construction neuve ou travaux lourds), qui a reculé de 4,9% en 2023.

Concernant le marché du crédit immobilier aux ménages, malgré la mensualisation du taux d’usure intervenue en février 2023 permettant de lever certains blocages, l’envolée des taux d’intérêt a provoqué une chute continue de la production sur tout 2023, d’environ 40% en moyenne annuelle. La capacité d’achat d’un acquéreur qui a une mensualité de 1000 euros sur 20 ans a diminué de 54.000 euros entre début 2022 et fin 2023, passant de 216.000 euros à 162.000 euros.

Quant à la production du logement neuf, elle s’est retournée en 2023, pour s’afficher en recul de 7,8% hors effet prix. La forte baisse des ventes en 2023 laisse anticiper un recul de la production de logements neufs encore plus fort.

Ainsi, on compte seulement de l’ordre de 280.000 logements commencés en rythme annuel à fin novembre 2023, à peine au-dessus des points bas historiques de 1992 et 1993 (275.000 unités environ). Le plongeon des autorisations s’avère légèrement plus rapide, à -23,9% sur un an. Elles atterrissent à 372.400 unités en 2023, niveau le plus bas enregistré depuis 1999.

En ce qui concerne le logement locatif social, bien que la période d’instruction pour les agréments 2023 soit prolongée sur le début de l’année 2024, la barre des 90.000 agréments ne sera sans doute pas atteinte. Ainsi l’année 2023 sera celle de la plus faible année de programmation de logements locatifs sociaux depuis 2005. Pour mémoire, depuis 2016 les agréments de logements locatifs sociaux (hors reconstitution ANRU, hors Outre-mer) connaissent une baisse significative. Pendant ce temps, sous la pression de la crise, le nombre de demandeurs de logements sociaux ne cesse de progresser. Près de 2,6 millions de demandes étaient enregistrées au 31 décembre 2023 dans le Système National d’Enregistrement (2,4 millions au 31 décembre 2022).

Quant à l’existant, on dénombre 875.000 transactions en 2023, soit une chute de 22% et la plus forte contraction observée depuis 50 ans.

Finalement, l’amélioration-entretien ressort comme le seul segment du logement en croissance en 2023, avec +2,4% à prix constants.

En 2024, le logement neuf subira la très forte dégradation des ventes en 2023 (de -30% à -40%), mais aussi des agréments HLM depuis 2021 (moins de 100.000 par an). L’amputation du PTZ et la disparition du Pinel sans alternative viendront aggraver la situation.

Quant à l’activité en amélioration-entretien du logement, elle ralentira, à +1,1% en volume après +2,4% en 2023. Rénovation énergétique comme autres travaux connaîtront un tassement.

En conséquence, même en retenant des gains de productivité par tête de 1%, l’emploi salarié et intérimaire (en ETP) dans le bâtiment décrocherait de 6,5% en 2024, soit 90.000 emplois directs détruits en moyenne sur l’année. La destruction d’emplois devrait être de même ampleur pour l’ensemble des entreprises de l’écosystème : architectes, notaires, bureaux d’études, promoteurs, constructeurs, aménageurs, etc...