Le bail réel solidaire pour devenir propriétaire à moindre coût, un dispositif encore méconnu

Le BRS dissocie le foncier du bâti: l'acheteur acquiert uniquement les murs et paye une redevance à un Office foncier solidaire (OFS), propriétaire du terrain. Résultat, le prix d'achat est largement inférieur à ceux du marché, une aubaine dans des villes touchées par la crise du logement.

"C'est à la britannique" où le bail emphytéotique fait partie du paysage, résume François Mouaze, propriétaire pour 99 ans d'une maison de ville flambant neuve avec jardin à Rennes. Il a payé environ 225.000 euros, moitié moins qu'une maison équivalente vendue en accession pleine.

Ce quinquagénaire, en couple avec deux enfants, avait toujours été locataire. Obligé de quitter un appartement loué à Rennes, il a regardé avec sa compagne pour acheter en ville.

"Ce n'était pas gagné avec nos salaires", dit-il. Jusqu'à ce que sa conjointe tombe sur une annonce pour de l'achat sur plan en BRS. "Je n'en avais jamais entendu parler", reconnaît François Mouaze.

Rennes métropole, 474.000 habitants environ et une forte croissance démographique attendue à horizon 2040, mise beaucoup sur ce dispositif. "Notre objectif est de loger tout le monde", explique à l'AFP Honoré Puil, vice-président en charge de l'habitat.

L'intercommunalité s'est fixée une production de 5.000 logements par an, dont 1.700 en BRS pour "loger les catégories moyennes en leur donnant la possibilité d'accéder à la propriété", poursuit l'élu. Rennes métropole y consacre 5,7 millions d'euros en 2025.

"Occasion en or"

L'accès au BRS est soumis à des plafonds de ressources, fortement revus à la hausse depuis 2024. Résultat, "90% des locataires de la métropole sont éligibles au dispositif", indique Honoré Puil. Le plafond atteint ainsi 7.500 euros pour une famille de quatre personnes.

Après "un travail de pédagogie qui est loin d'être achevé, y compris auprès des élus", "on a maintenant à faire connaître sans doute davantage ce dispositif auprès du public", reconnaît Honoré Puil.

Rennes fait partie des villes qui se sont emparées tôt du BRS, avec Lille. A horizon 2028, le dispositif devrait s'élargir à l'ensemble des régions et de nombreuses constructions sont prévues en Nouvelle-Aquitaine, en Auvergne-Rhône-Alpes ou encore en Ile-de-France, selon les données du réseau Foncier Solidaire France, qui fédère les OFS.

Pour mieux faire connaître ce système, Rennes métropole a lancé une campagne d'affichage avec des personnes vivant déjà en BRS. Parmi elles, Nathalie Stoschek, installée avec sa fille dans un appartement à Cesson-Sévigné, une banlieue chic de Rennes.

Auparavant locataire en logement social avec sa fille, elle a cherché plus grand. "Je me suis questionnée pour acheter en me disant 'ce sera beaucoup trop cher pour moi à Cesson en étant seule'", jusqu'à tomber sur une publicité d'un promoteur sur les réseaux sociaux.

"Une occasion en or, se souvient-elle. "Les gens ne connaissent pas ce système", constate-t-elle aussi en parlant de son entourage.

Enseignante-chercheuse au laboratoire Lab'URBA, Claire Carriou étudie le BRS.

Elle constate "une connaissance encore très disparate dans les territoires". Dans un questionnaire mené auprès de 120 ménages ayant acheté en BRS sur le territoire francilien, "la moitié d'entre eux ont connu le dispositif par une annonce en ligne".

Cette forme d'accession à la propriété n'est pas forcément une évidence. "Dans beaucoup de cas, ça se fait d'abord par renoncement à l'accession libre en pleine propriété", relève la spécialiste de l'habitat et du logement. Avant achat, la principale appréhension portait sur "la perspective de plus-value limitée à la revente", les prix et les conditions étant strictement encadrés, poursuit-elle.

Mais "pour un certain nombre de ces ménages, le BRS était la seule option possible" pour devenir propriétaire, constate Claire Carriou.