Résultats annuels 2022 de la Société de la Tour Eiffel et premier point d'étape de la nouvelle feuille de route

Le Conseil d’Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 09 mars 2023, a arrêté les comptes annuels et consolidés clos au 31 décembre 2022. Les procédures d’audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d’émission.

Pour Christel Zordan, Directrice Générale de la Société de la Tour Eiffel : « Résolument tournée vers le futur, la foncière a entamé en 2022 les premières étapes de sa transformation avec d’une part l’adoption d’une feuille de route en tout début d’année et d’autre part la mise en place d’une organisation interne adaptée à ses nouveaux objectifs, avec notamment le renforcement de ses équipes d’investissement et de développement et la création d’une direction RSE. Ces adaptations, menées au cours de l’exercice, ont permis sur le second semestre le démarrage du nouveau plan de rotations d’actifs et le réamorçage des futures opérations de développements. Pour autant, et malgré des signatures notables, la foncière fait encore face à des enjeux locatifs majeurs pour consolider ses cash-flows et rétablir sa capacité distributive, compte tenu notamment de certaines libérations importantes en Ile de France et de la vacance provoquée en vue de ses redéveloppements. C’est pourquoi, la transformation du portefeuille, privilégiant des classes d’actifs et des localisations adaptées aux nouveaux enjeux économiques et sociétaux, s’accompagne d’une phase de transition nécessaire avant de faire bénéficier les actionnaires de ce nouveau modèle. Au regard des importantes étapes déjà entamées et malgré des conditions de marché impactées par une forte inflation, une remontée des taux d’intérêt et un environnement géopolitique incertain, je suis confiante en la capacité de la foncière à continuer de mener efficacement sa feuille de route sur 5 ans comme annoncé en mars 2022. »

Des fondamentaux bien établis…

99% des loyers collectés en 2022
13,8 M€ de baux signés, dont 7,7 M€ de nouveaux baux
Une valeur du patrimoine à périmètre constant en légère baisse de 1,8% à 1,79 Md€
30 M€ de cessions réalisées au service de la transformation du patrimoine
34 M€ d’acquisitions et de développements dans des actifs bénéficiant de fondamentaux solides
Un LTV toujours prudent à 38,1%
180 M€ de capacité de tirage sur les lignes RCF
ANR EPRA de continuation (NTA) par action : 49,1 €
ANR EPRA de liquidation (NDV) par action : 51,9 €
Taux de rendement EPRA topped-up : 4,2%

… au service de la transformation de son modèle pour renouer avec une croissance durable

Taux d’occupation EPRA : 78,1% (vs. 75,6%)
Résultat net consolidé : 4,0 M€ (vs. 2,8 M€)
Résultat EPRA par action : 1,9 € (vs. 1,6 €)
Cash-Flow Courant par action : 1,8 € (vs. 1,7 €)

Création d’un comité spécialisé ESG

Consciente que la valeur de son patrimoine est notamment fonction de sa performance environnementale et désireuse de continuer à s’inscrire dans les plus hauts standards de l’engagement RSE, la Société de la Tour Eiffel poursuit ses actions, entreprises il y a plus de 10 ans, en faveur d’un immobilier plus responsable vis-à-vis de l’environnement et de la sobriété énergétique. Dans le prolongement de cette démarche RSE, le Conseil d’administration a complété son dispositif de gouvernance par la création en avril dernier d’un Comité Environnemental, Social et de Gouvernance (ESG). Ce comité spécialisé est composé de 4 membres : la société SMA SA (représentée par Fabienne Tiercelin), Jacques Chanut, la société Imperio Assurances et Capitalisation (représentée par Marie-George Dubost) et Christine Sonnier, administrateur indépendant, qui le préside.

Démarrage de la nouvelle feuille de route

Pour accompagner les évolutions sociétales rapides, la Société de la Tour Eiffel a annoncé en mars 2022 une nouvelle feuille de route visant à l’adaptation de son patrimoine. Cette adaptation s’oriente vers de nouvelles classes d’actifs avec davantage de mixité d’usages au sein de son portefeuille (opérations urbaines mixtes, actifs de type commerce, résidentiel géré, bureaux, logistique), mais aussi vers davantage de présence en régions.

Cette évolution de la Société s’appuie sur plusieurs leviers que constituent les arbitrages d’immeubles devenus inadaptés aux nouveaux enjeux du Groupe, les développements endogènes identifiés et à venir, l’amélioration des performances environnementales des immeubles et des investissements sur des actifs en adéquation durable avec leurs marchés.

Arbitrages d’immeubles inadaptés aux enjeux du Groupe

Malgré le fort ralentissement constaté sur le marché de l’investissement en général, le Groupe a pu mener à bien la cession de 4 actifs en 2022 pour un montant de 30 M€, à des prix en ligne avec les dernières valeurs d’expertise. La rotation du portefeuille afin de répondre aux enjeux de la feuille de route se poursuivra en 2023.

Développements endogènes identifiés et à venir

Comme annoncé, le Groupe profite des libérations des sites d’EvasYon à Lyon (Lyon Dauphiné) et de Plein’R à Puteaux (précédemment Olympe) pour les redévelopper. C’est ainsi qu’à Lyon, un permis de construire pour le développement d’un projet mixte comprenant un immeuble de bureaux de 5.000 m² et un immeuble de coliving de 5 500 m² a été déposé puis obtenu (purgé de tout recours) début 2022. L’immeuble de coliving est sécurisé par la signature d’un BEFA de 12 ans avec un opérateur spécialisé. A Puteaux, sur les quais de Seine, en périphérie immédiate de la Défense, le groupe a obtenu l’agrément et déposé un permis de construire pour la construction d’un immeuble de bureaux de 9.700 m².

Concernant le site d’Aubervilliers, libéré courant 2021, une opération de redéveloppement d’envergure est à l’étude, en ligne avec l’objectif de mixité d’usages exprimé dans la feuille de route. Dans l’intervalle, le site accueille pour une occupation temporaire de 2 ans, Poush, le premier incubateur d’artistes en France, et devient un lieu innovant, créatif et culturel au service du rayonnement d'Aubervilliers et du Grand Paris.

Sur le Parc du Golf à Aix-en-Provence, un permis de construire a été obtenu et purgé pour la construction d’un immeuble de bureaux d’une surface de 3.900 m² en cours de commercialisation.

Dans le parc Eiffel Nanterre Seine, sur un foncier disponible, la Société a déposé et obtenu un permis de construire pour le développement d’un immeuble de logistique urbaine de 5.400 m² pour lequel les travaux ont démarré. Enfin, à Bobigny, le Groupe a fait l’acquisition fin 2021 d’un terrain, mitoyen à celui déjà détenu par la foncière, permettant le redéveloppement de l’ensemble de ce foncier avec un projet de logistique urbaine. Un permis a été déposé et obtenu pour une surface de 7.580 m².

Ces six projets représentatifs de la stratégie de création de valeur de la foncière viennent alimenter le plan de développement au fur et à mesure de l’obtention des autorisations administratives. Au total sur les quatre projets en redéveloppement, ce sont 5,8 M€ de loyers potentiels qui sont inclus dans la vacance provoquée.

Des investissements sur des actifs en phase avec leur marché

Au second semestre, le Groupe a réalisé deux acquisitions. La première, un immeuble de bureaux de 990 m² situé dans Paris QCA, est louée dans sa totalité à un leader mondial de la digitalisation dans le secteur de la construction pour une durée de 9 ans, dont 6 ans fermes. La seconde, un ensemble immobilier mixte et réversible bureaux/logements de 3.900 m² en VEFA à Lyon, se situe à toute proximité de la gare de la Part-Dieu. Ce programme, nommé Manufacture, proposera, à sa livraison début 2025, 2.000 m² de bureaux, 1.300 m² de logements et 600 m² de commerces.

En parallèle, trois projets d’investissement ont donné lieu à des signatures de promesses : une VEFA pré louée de 4.400 m² à Issy les Moulineaux (livraison mi 2025) et deux actifs loués et restructurés à Paris 9ème de 1.320 m² et Paris 12ème de 2.750 m² pour des acquisitions effectives prévues début 2023. Ces investissements s’inscrivent également dans la stratégie de transformation du patrimoine : des localisations de qualité, des revenus locatifs sécurisés et des immeubles performants sur le plan environnemental.

Un patrimoine en cours de transformation…

Au 31 décembre 2022, la valeur du patrimoine s’élève à 1.787 M€, pour 80% de bureaux (1.430 M€), 10% de locaux d’activité / logistique (183 M€), 8% à usage mixte (147 M€) et de manière encore marginale en résidentiel géré. Ce patrimoine se situe en totalité en France, dont 75% dans le Grand Paris (1.346 M€). Dans une démarche d’amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 79% de celui-ci fait l’objet d’une certification attestant de sa performance environnementale.

…aux enjeux locatifs forts…

13,8 M€ de loyers annualisés ont fait l’objet d’accords au cours de la période dont 7,7 M€ de nouveaux baux signés et 6,1 M€ renouvelés. Marqué par la signature avec Nokia (11.700 m²) à Massy début 2022, la renégociation avec CS Group (12.200 m²) au Plessis Robinson et les congés d’Orange à Bagneux (7.880 m²) et de France Télévision à Saint-Cloud (4.100 m²), le solde net de l’activité locative ressort à -0,4 M€ en loyers annualisés.

Au cours de l’année, ce sont ainsi plus de 89.400 m² qui ont fait l’objet de signatures. En dehors des transactions précédemment évoquées, la Société a renouvelé 2.170 m² à Bordeaux avec EY, signé pour 1.820 m² avec Polyexpert Rhône Alpes sur le K-Bis à Vaulx-en-Velin et pour 620 m² avec M2DG à Paris Auber. En outre, le Centre des Monuments Nationaux et Pôle Emploi renouvellent ou étendent leur engagement respectivement sur 3.960 m² et 5.230 m² à Paris Domino.

Au 31 décembre 2022, le taux d’occupation financier (EPRA) s’établit à 78,1% (vs. 75,6% à fin 2021) et la durée moyenne des baux et leur période ferme ressortent respectivement à 5,6 ans et 3,0 ans (à comparer à 5,5 et 3,0 ans à fin 2021). Retraité de la vacance provoquée (opérations de redéveloppements), ce taux d’occupation ressort à 84,1% (vs. 81,5%).

…et productif sur sa partie occupée : 99% des loyers 2022 encaissés

A la date de ce communiqué, sur un total de 76,2 M€ de loyers quittancés en 2022, 99,0% ont déjà été encaissés.

Cette performance est le fruit du modèle de gestion immobilière et locative internalisée conjuguant sélection rigoureuse et proximité des locataires pour construire une base locative de qualité.

Le suivi du risque locatif sur la base des notations Coface et Credit Safe continue d’indiquer que plus de 80% de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible), témoignant de sa résilience.

Résultat EPRA à 1,9 € par action tiré par une indemnité de résiliation

A périmètre constant et hors vacance provoquée, les revenus locatifs bruts augmentent de 3,1%, tirés à la hausse par l’indemnité de résiliation anticipée perçue sur le site de Bagneux (-3,3% retraité de cet élément). Au global, les loyers sont stables à 84,5 M€, en raison des cessions et de la vacance provoquée. Les revenus locatifs nets des charges s’apprécient de 0,9%, en ligne avec l’évolution du taux d’occupation.

Le résultat d’exploitation courant ressort à 53,6 M€ (vs. 51,4 M€). Cette variation résulte principalement d’un effet technique, 2021 ayant été impacté par la dépréciation (-2,8 M€) du produit attendu sur l’opération Vaugirard qui a été constaté en 2022 dans les autres produits d’exploitation (+2,1 M€). Par ailleurs, les frais de fonctionnement ont augmenté de 1,2 M€ en lien avec les adaptations menées sur la structure du Groupe et la baisse des honoraires de gestion des travaux preneurs.

Les frais financiers s’élèvent à 13,9 M€ (vs. 15,5 M€), reflétant l’effet favorable des couvertures de taux et des remboursements anticipés d’emprunts. Le taux moyen est maintenu à 1,7%. Cette stabilité est permise par la stratégie de couverture menée sur la dette à taux variables en place et qui produira, en l’état, ses fruits jusqu’en décembre 2024.

Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le résultat EPRA (résultat net courant) ressort à 42,0 M€, soit 1,87 € par action (après prise en compte du coût des TSDI dans le résultat EPRA par action), ou 1,56 € en retraitant l’impact de l’indemnité de Bagneux.

En réintégrant l’ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, reprises, résultat de cession, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s’élève à +4,0 M€ contre +2,8 M€ en 2021.

Le Cash-Flow Courant s’établit pour la période à 30,3 M€ soit 1,83 € par action (dont 0,31 € lié à l’indemnité Bagneux), contre 1,66 € en 2021.

Actif Net Réévalué en léger recul

L’Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 50,9 € à 49,1 € à fin 2022, essentiellement en raison de la distribution du dividende et de l’ajustement de la valeur du Patrimoine. L’Actif Net Réévalué EPRA de liquidation (NDV) par action bénéficie de la revalorisation des instruments financiers à taux fixe (du fait de la forte hausse des taux en fin d’année) venant limiter la baisse, passant de 53,0 € à 51,9 €.

Dividende de 0,75 € par action

Compte tenu des incertitudes macroéconomiques et des enjeux du portefeuille, le Conseil d’Administration proposera à l’Assemblée Générale des actionnaires un dividende de 0,75 €.

La Société de la Tour Eiffel engagée dans la transformation de son patrimoine

Au terme d’une première année consacrée à la définition, l’adoption d’une nouvelle feuille de route et à l’adaptation de sa structure pour répondre à ses objectifs, le Groupe s’engage résolument, tel qu’il l’a annoncé début 2022, vers la transformation de son patrimoine. Cela se traduit par l’identification d’opportunités de cessions d’actifs ne répondant plus aux nouvelles attentes, la reconstitution d’un pipeline de projets de développement, un retour très actif sur le marché de l’investissement et une recherche d’amélioration permanente de la qualité environnementale du patrimoine.

Ces initiatives conjuguées permettront, à 5 ans, de reconstituer les cash-flows en améliorant le taux d’occupation et le taux de marge et se traduiront par une plus grande capacité distributive et le retour à une croissance durable.