Record de construction de bureaux dans le Grand Paris dans un contexte économique mondial incertain

Cette édition est marquée par une croissance à deux chiffres de l'encours de production pour atteindre un haut historique qui contraste avec le retrait que connait Central London.

• 2 275 000 m2 en chantier au 30 septembre 2019, soit 13% de croissance en 6 mois
• 137 opérations cours, soit 11 grues de plus sur 6 mois
• 31 mises en chantier enregistrées totalisant 490 000 m²

Une nouvelle accélération de la construction dans le Grand Paris

Après trois années de stabilité de l'encours de production de la métropole parisienne autour de 2 millions de mètres carrés, le volume de constructions ou restructurations a connu un nouveau pic historique. La croissance de 13% de l'encours permet d'atteindre 2 275 000 m² en chantier dans le Grand Paris, développés dans 137 opérations, soit 11 de plus que les six mois précédents. La capitale Française fait meilleure figure que sa voisine britannique dont l'encours de production a diminué de 10% et représente désormais moins de 50% de la production du Grand Paris.

Si les 31 nouvelles opérations mises en chantier au cours des six derniers mois ont soutenu la croissance de l'encours de production (+4% pour atteindre 490 000 m² lancés), le faible niveau de livraisons a contribué à maintenir l'activité à un niveau élevé. Les 240 000 m² livrés dans 20 opérations représentent une diminution de 50% par rapport à l'édition précédente. Il s'agit d'un niveau bas, 90 000 m² sous la moyenne de l'étude. Parmi ces livraisons, seuls 110 000 m² étaient encore immédiatement disponibles à l'automne 2019.

Le niveau de disponibilités est à un haut historique avec près de 1 320 000 m² restant à commercialiser. Ce niveau est semblable à celui observé en 2007-2008. Toutefois la proportion des disponibilités est stable depuis plusieurs éditions, inférieure à 60% de l'encours de production total. A titre de comparaison, ce niveau était supérieur à 70% il y a 10 ans. Aussi, la situation du Grand Paris se veut rassurante dans un contexte socio-économique pourtant dégradé.

La demande placée est restée très active avec 300 000 m² commercialisés cet été par 25 nouveaux occupants. L'absorption des disponibilités se poursuit à un bon rythme dans la Grand Paris. Toutefois, la part du « gris » augmente, représentant près 58% de la demande placée constatée dans l'étude, soit 18 points de plus que la précédente étude, signe avant-coureur d'une possible fragilisation de la confiance des investisseurs dans le marché francilien.

L'Ouest Parisien toujours plus dynamique malgré un secteur de La Défense marqué par un fort attentisme

L'Ouest Parisien connait un nouveau haut historique en poursuivant son excellente croissance déjà observée lors de la précédente édition. Avec 20% de surfaces supplémentaires en chantier, l'Ouest parisien, La Défense incluse, atteint les 1 300 000 m² de chantier. Si la précédente édition soulignait le dynamisme du secteur de La Défense, la tendance s'est inversée cet été dans les Hauts-de-Seine : La Défense connait un léger repli d'activité de 6% (avec 400 000 m² en chantier tout de même) quand le Secteur des Affaires de l'Ouest voit son niveau de production croitre de 30%.

Avec 17 nouvelles opérations et seulement 6 grues démontées, le nombre de chantiers dans l'Ouest parisien passe de 46 à 57. L'Ouest de la capitale représente 58% de l'encours du Grand Paris. Ce dynamisme est la combinaison d'un nombre de mises en chantier en croissance, avec un volume de 310 000 m² (+12% sur six mois), et d'un niveau de livraison en berne avec seulement 105 000 m² achevés, soit deux fois moins que la précédente édition.

La grande majorité de ces opérations ont été initiées dans le Secteur des Affaires de l'Ouest où 13 chantiers totalisent 205 000 m². A l'inverse, La Défense n'a connu qu'une nouvelle mise en chantier, et le reste des Hauts-de-Seine a vu l'apparition de 3 grues pour 90 000 m².

Le niveau des livraisons va largement s'accélérer d'ici à 2020 où 840 000 m² sont prévus. Parmi ceux-ci, 490 000 m² sont encore disponibles à la location. Si le niveau global de disponibilité à l'échelle du Grand Paris est stable, le quartier de La Défense voit 88% de ses surfaces en cours de construction être vides à la date de l'étude. Pour autant, à l'échelle de l'Ouest Parisien, la demande placée a été active puisque le secteur maintient ses disponibilités autour de 41%, du fait de 13 commercialisations pour un total de 200 000 m² sur les 6 mois étudiés.

Un faible niveau de livraison permet de maintenir la production dans Paris

Malgré un nombre faible de nouvelles grues (9), Paris intra-muros retrouve une croissance de 7% de son encours de production neuve sur six mois, après avoir connu deux années de recul en 2017 et 2018. Porté par un faible niveau de livraison (85 000 m²), l'encours parisien atteint 535 000 m², un seuil nettement supérieur à la moyenne historique de l'étude.

Avec 50 grues, le poids de la capitale dans l'encours de production de bureaux ne cesse de diminuer et passe sous la barre des 25%, attestant le rééquilibrage géographique que nous annoncions l'an passé. Toutefois les 85 000 m² initiés ces six derniers mois (20% de moins que la précédente édition) respectent la répartition géographique traditionnelle de la capitale : le Quartier Central des Affaires (QCA) concentre les nouvelles grues avec 70% des surfaces lancées dans 4 chantiers, et plus largement 42% de l'ensemble de la production dans 33 opérations.

La croissance de la production de Paris s'explique par un niveau de livraison historiquement bas : seuls 55 000 m² se sont achevés, bien en-deçà de la moyenne historique de 90 000 m². Toutefois le rythme de livraison devrait largement s'accélérer fin 2019 et en 2020 avec 350 000 m² attendus. Dans un contexte de marché de vacance très faible à Paris, il faudra attendre 2020 pour voir des disponibilités arriver sur le marché avec plus de 150 000m² encore disponibles à fin septembre 2019.

La demande placée a été très limitée à Paris, avec seulement 36 000 m² pris à bail dans huit opérations. Alors que l'édition estivale remarquait l'importante part de Paris dans l'activité locative du Grand Paris, l'hiver a vu la capitale n'enregistrer que 12% des commercialisations des six mois étudiés.

Le Nord et l'Est de Paris de plus en plus intégrés au marché de bureaux du Grand Paris

Les départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne poursuivent la croissance régulière de leur encours de production avec 5% de surface supplémentaire sur six mois. Avec 430 000 m² le niveau de l'encours de production demeure 45% au-dessus de la moyenne historique de l'étude et supérieur au secteur de la Défense. Il s'agit de l'unique secteur où le niveau de livraison connait une légère hausse pour atteindre les 80 000 m².

Avec 5 nouvelles opérations pour 100 000 m², les surfaces mises en chantier dans ces départements connaissent une croissance de 10%. Alors que l'ouverture des nouvelles stations de la ligne 14 approche, le Nord ne centralise plus la production de ce secteur puisque d'importants chantiers ont été inaugurés au sud et à l'est.

L'activité locative est restée contenue avec uniquement 65 000 m² placés ; le « gris » représente la moitié de la demande placée. Aussi la part importante de surfaces disponibles en chantier (63%) témoigne d'une confiance mais aussi d'un investissement des promoteurs sur le Nord et l'Est parisien qui font plus que jamais partie du Grand Paris des affaires.

« Dans un contexte économique tendu où les inconnues sont nombreuses, tant au niveau européen avec le Brexit que mondial avec la tension sino-américaine, le Grand Paris montre un visage confiant et prometteur qui contraste avec le recul enregistré par son voisin londonien. Les taux de vacances à l'échelle métropolitaine demeurent faibles et ne présagent pas d'une situation de suroffre. La seule zone qui connait une abondance d'offre reste La Défense qui devra bénéficier d'un report important du QCA pour pouvoir l'absorber.» conclut Christian Gillet, Principal Real Estate Advisory de Deloitte.