Marché des bureaux en région : un premier semestre 2024 en net repli

Le marché des bureaux sur les 12 métropoles régionales confirme son ralentissement à l’issue du 1er semestre, après une année 2023 qui était déjà en retrait. La demande placée a avoisiné les 600.000 m², soit une baisse de – 18% par rapport au 1er semestre 2023. En plus d’un contexte économique défavorable à la prise de décision, les contraintes structurelles des marchés régionaux amènent à l’attentisme et à la prudence des utilisateurs vis-à-vis de leurs projets immobiliers.

De fait, la demande exprimée se contracte et les volumes placés reculent sur la première partie de l’année. Cette tendance touche toutes les métropoles quand le marché régional des bureaux avait fait preuve d’hétérogénéité en 2023. Les métropoles de l’Ouest, à l’instar de Nantes, Bordeaux ou Toulouse, sur-performeuses l’année dernière, se corrigent nettement sur un an à cause du recul des grandes transactions (> 5.000 m²). D’autre part, les métropoles tertiaires historiques (Lille et Lyon) retrouvent un peu de souffle grâce à plusieurs grandes transactions, sans toutefois rattraper les faiblesses de l’année dernière. Dans l’ensemble, la demande placée dans les grandes métropoles régionales reste en-deçà de leur moyenne quinquennale.

Pour Stanislas Leborgne, Directeur Région de CBRE France : « Le recul des volumes placés émane de plusieurs facteurs. En plus du contexte économique, la stratégie de rationalisation de surfaces et des coûts impactent nettement les signatures, en particulier sur les transactions supérieures à 5.000 m². Les volumes placés sur cette classe de surfaces sont similaires à ceux du 1er semestre 2023 : 105.200 m² pour 12 transactions, contre 103.200 m² pour 14 transactions l’année dernière. La réduction de surfaces est d’autant plus importante pour les PME comme l’illustre le retrait des volumes sur le segment compris entre 1.000 et 5.000 m². Enfin, le manque d’offre neuve contraint les projets immobiliers des utilisateurs, dans l’attente de nouvelles opportunités. »

L’offre immédiate franchit la barre des 2 millions de m², tirée par les libérations alimentant l’offre de seconde main. Malgré les quelques livraisons effectuées à mi-année, l’offre neuve reste en deçà des niveaux de demande exprimée pour ce type de produits. L’essentiel des livraisons se situent sur les quartiers périphériques des grandes métropoles, renforçant la tension sur l’offre neuve dans les quartiers centraux. A court et moyen terme, les quelques livraisons dans le pipeline restent insuffisantes pour satisfaire la demande croissante en produits performants et bien localisés.

Pour Stanislas Leborgne, Directeur Région de CBRE France : « L’offre en région continuera d’être principalement alimentée par les surfaces de seconde main issues de libérations tandis que les livraisons de programmes neufs se raréfieront progressivement d’ici 2025. Le manque de foncier et les contraintes qui pèsent sur le marché de l’investissement et de la promotion pénalisent le lancement de nouveaux projets et donc le renouvellement de surfaces dans les secteurs les plus demandés. Certains marchés sont d’ores et déjà face à une tension extrême à l’offre neuve, tels que les marchés méditerranéen ou nantais où le lancement des travaux d’immeubles neufs, dont les autorisations ont été obtenues, reste conditionné à des taux de pré-commercialisations satisfaisant la rentabilité immédiate des projets. »

A mi-année, les volumes d’investissement sur le marché des bureaux en région totalisent près de 670 M €, une baisse de – 31% sur un an. La part des régions dans les volumes globaux investis augmente à 37%, témoignant du recul plus prononcé de l’Île-de-France (- 52%).

Les transactions inférieures à 30 M € représente la quasi-totalité du nombre de transactions et près de 90% des volumes (vs. 60% l’année dernière à la même période). Les transactions supérieures à 50 M € sont absentes alors que 5 avait été signées au 1er semestre 2023.

Pour Yves Gourdin, Directeur Investissements Région de CBRE France : « La hausse progressive des taux de rendement a affecté la liquidité du marché et a mis terme aux négociations en cours. La reconstitution progressive de la prime de risque immobilière laissera entrevoir le retour des transactions. »

Déjà pénalisés par la hausse des coûts de financement en 2023, les investissements en VEFA continuent de reculer au 1er semestre 2024 et ne représentent qu’à peine 20% des volumes investis en région. « Le lancement de projets en blanc s’est nettement réduit cette année alors que le manque de produits neufs et labellisés impacte la dynamique locative. L’arrivée de nouveaux acteurs, la stabilisation des taux de rendement et la pression locative sur certains marchés de région doivent favoriser le retour des VEFA. » indique Yves Gourdin, Directeur Investissements Région de CBRE France.

Pour rappel, CBRE France publie chaque semestre les chiffres et grandes tendances du marché en région. Toutes ces études sont à retrouver sur leur site internet à l’adresse : https://www.cbre.fr/insights#market-reports

*sur le marché des 12 grandes métropoles régionales (Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse).

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