L’immobilier ancien dans les métropoles françaises

Chiffres clés Little Worker 2024

• Augmentation des prestations de rénovation énergétique qui passent de 8% en 2023 à 13% en 2024, qui s’explique en partie par l’interdiction des logements classés G en 2025, mais pas uniquement.
• 5% de part des projets réalisés par Little Worker où les aides financières de l’Etat ont joué un rôle, dus à leur inadéquation avec certains types de travaux et profils des propriétaires.
• Augmentation sur le panier moyen des coûts travaux de 15% sur l’année 2024.
• Une année très dynamique avec une augmentation de 18% du volume d’affaires entre 2023 et 2024.

Un marché en pleine transformation

Little Worker a observé une année dynamique, marquée par une croissance de 23% de son chiffre d'affaires et une accélération au cours du dernier trimestre de son activité (+26% de nombre de projets). Une évolution en lien avec celle du marché en pénurie de biens neufs et de l’intérêt grandissant des acquéreurs pour le secteur de l’immobilier ancien. Dynamisée par MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro, la vente de passoires thermiques séduit de plus en plus, considérées comme des investissements sur le long terme. La valeur verte (+3,4% en moyenne par projet de reconditionnement Little Worker) est également un atout essentiel qui stimule les demandes de rénovation. Les besoins des acheteurs évoluent également. Les acheteurs sont de plus en plus attentifs à créer de manière durable un intérieur à leur image. Plutôt qu’une tendance passagère, la question environnementale s’ancre également dans les mœurs des acquéreurs. Une étude de Little Worker de novembre 2024 révèle que la performance énergétique est un critère de choix dans plus de 50% des ventes. Les nouvelles réglementations sont donc une chance pour le secteur de se transformer vers des pratiques plus responsables et pérennes.

Une année 2025 tournée vers l’immobilier ancien

Little Worker anticipe une année dynamique, pour plusieurs raisons :

• Les prix sont en baisse sur l’ensemble du territoire pour s’aligner à la réalité du marché.
• Les acquéreurs se tournent de plus en plus vers l’immobilier ancien (+32% d’opérations entre janvier 2024 et janvier 2025).
• Les aides financières de l’Etat s’étendent, notamment avec le nouveau prêt avance mutation à taux zéro.

Analyse par Métropoles

PARIS

Etat du marché

En ce début d’année 2025, le marché de l'immobilier ancien en Île-de-France montre des signes de stabilisation après une période de fluctuation. Les prix, qui avaient connu une baisse notable en 2023 et 2024, semblent se stabiliser, avec des ajustements modérés selon les zones. Cette tendance suggère une reprise progressive de la confiance des acheteurs et des et des investisseurs dans le marché immobilier francilien. Ces derniers se dirigent vers des biens de plus en plus qualitatifs, notamment ceux offrant une haute performance énergétique. Ils sont de plus en plus sensibles aux enjeux environnementaux et sont donc amenés à privilégier les logements qui répondent à certains critères de consommation énergétique.

Cependant, le marché fait face à des défis, par exemple la pénurie de logements à louer, exacerbée par une offre en baisse et une demande en hausse, rendant l'accès à la location de plus en plus difficile.

Prix du marché

Paris reste la ville française aux prix les plus élevés dans le secteur de l’immobilier ancien, avec un prix moyen estimé à 9.385 euros en février 2025. Elle fait d’ailleurs partie des villes qui connaissent une très faible baisse des prix sur l’année 2024 (-1,4%). Les prix varient fortement selon les arrondissements. Par exemple, le 6e arrondissement affiche un prix moyen de 15.384 euros/m2, tandis que le 19e arrondissement est à 8.615 euros/m2.

Malgré des prix très élevés, le secteur de l'immobilier ancien a connu une augmentation de la demande en 2024, avec une hausse des ventes de 7%, après deux années consécutives de fortes baisses (4% en 2022 et 16% en 2023). Cette reprise est en partie attribuée à la baisse des taux d'intérêt, passés de 4,20% en 2023 à 3,37% en décembre 2024.

Rénovation

Le budget moyen pour des travaux de rénovation dans la capitale reste similaire à celui des autres métropoles (1.500€/m2). Nous observons une tendance pour les rénovations énergétiques qui permettent aux propriétaires d’améliorer la valeur verte de leur bien. Les rénovations purement architecturales ne sont pas en perte de vitesse pour autant, il y a une forte attention à avoir un intérieur fonctionnel, lumineux et en accord avec leurs envies.

Comportements des acquéreurs

La performance énergétique est aujourd’hui un critère de choix essentiel pour les acheteurs, souvent à la recherche de biens qui pourraient leur offrir un potentiel d’amélioration énergétique. Les solutions novatrices pour améliorer leur étiquette DPE sont au cœur des demandes de rénovation. Une conscience écologique ressort de leurs motivations, ainsi qu’une recherche de bien-être. En effet, le déploiement du télétravail suite à la crise de la Covid-19 a poussé les acquéreurs à s’investir davantage dans des logements où certains passent la majorité de leur temps. La flexibilité des espaces est devenue une priorité, les incitant à privilégier des espaces adaptables pour un usage professionnel à domicile.

Tendances et perspectives du marché

Les récentes réformes gouvernementales, telles que la prolongation du prêt à taux zéro jusqu'en 2027, visent à soutenir l'accession à la propriété et pourraient stimuler le marché. Selon les projections, le marché immobilier francilien devrait poursuivre sa stabilisation dans les mois à venir. Les prix pourraient connaître des ajustements modérés, tandis que les initiatives visant à transformer les bureaux vacants en logements pourraient atténuer la pénurie de logements et répondre à la demande croissante. Les politiques publiques favorisant l'efficacité énergétique et les incitations fiscales devraient également encourager les rénovations et les transactions dans le secteur.

Cependant, l'instabilité politique a pu inquiéter certains acteurs du marché immobilier et un besoin s’impose de repenser collectivement les pratiques pour s’adapter à ce contexte instable et aux enjeux environnementaux.

LYON

Etat du marché

Le marché lyonnais de l'immobilier ancien semble reprendre son souffle ces derniers mois. Après plusieurs années de forte augmentation, les prix se sont stabilisés dernièrement, voire ont même légèrement baissé dans certains quartiers comme celui de Gerland et de Confluence (-2%). Nous observons une légère hausse par rapport au début d’année 2024, mais bien plus faible que les années précédentes. Les acheteurs retrouvent une certaine marge de négociation mais restent difficiles sur un marché où l’offre est élevée.

Cependant, le contexte inflationniste global poussent certains à faire preuve de prudence dans leur projets d’acquisition et à accentuer leurs niveaux d’exigences sur l’emplacement, la qualité du bien et la performance énergétique.

Prix du marché

Le marché lyonnais reste dans une gamme de prix similaire aux autres métropoles françaises telles que Bordeaux ou Lille. Le prix moyen dans l’immobilier ancien est de 5.000 euros/m2, mais ne reflète pas la réalité d’un marché où les prix varient beaucoup selon les quartiers de la ville. Dans un quartier central et historique tel que le Vieux Lyon, des biens peuvent atteindre les 8.000 euros/m2. A contrario, dans des quartiers plus excentrés, tels que celui de Gerland dans le sud de la métropole, les prix tournent autour de 4.000 euros/m2. Ces prix n’empêchent pas les acheteurs à investir dans le secteur de l’ancien pour leur résidence principale ou avec un objectif de revente ou de location. La demande a notamment bondi cette dernière année (+95%).

Rénovation

Le budget moyen pour des travaux de rénovation dépend de l’ampleur du chantier et du type de bien. Pour une rénovation complète, il oscille entre 1.000/m2 et 1.500/m2, un budget similaire à celui des autres grandes villes. Nous observons un intérêt particulier pour les appartements anciens dans les immeubles haussmanniens au cœur de la ville et les maisons individuelles dans les quartiers périphériques. Les acquéreurs investissent dans la rénovation pour des questions de confort et d’esthétisme, mais également avec des objectifs de valorisation à la revente pour certains.

Comportements des acquéreurs

Les acheteurs ont progressivement une meilleure connaissance du marché. Plutôt que de simplement déléguer la chasse immobilière, ils s’investissent dans la recherche, la comparaison de biens et la négociation des prix. Ils sont très attentifs à la qualité de construction et ont un regard affûté sur leur budget et la faisabilité de leur projet.

La tendance du télétravail influence également leurs attentes. Ils s’intéressent aux biens avec des espaces extérieurs (balcons, terrasses, jardins) et se dirigent vers des quartiers calmes et bien desservis.

Tendances et perspectives du marché

La situation économique et politique a un impact sur le marché immobilier lyonnais. Certains acheteurs font preuve de prudence face à l’inflation et les derniers mois d’incertitude politique. La pénurie de biens neufs et les nouvelles réglementations environnementales les poussent à augmenter leurs niveaux d’exigence et s’intéresser au marché de l’immobilier ancien.

Dans les prochains mois, ce dernier devrait tendre vers une certaine stabilisation, avec des prix qui resteront globalement stables, voire en légère baisse selon les quartiers. La demande restera présente, les acheteurs seront toutefois de plus en plus exigeants, recherchant des biens mieux optimisés et plus durables.

BORDEAUX

Etat du marché

Le marché de l’immobilier ancien bordelais connaît une reprise progressive grâce à plusieurs mois de baisse des prix (-8%), ce qui stimule l'intérêt des acheteurs, notamment dans le centre de la ville où les biens sont les plus prisés. L’offre de biens à la vente en augmentation ces derniers mois et les taux d’emprunt à la baisse favorisent également la reprise du marché. Cette situation favorable incite les acquéreurs à préserver leur niveau d’exigence sur la qualité des biens et leur emplacement bien que leurs budgets soient plus limités.

Cependant, la ville de Bordeaux connaît une pénurie de biens à louer et le niveau d’encadrement des loyers a été légèrement relevé depuis quelques mois. Certains vendeurs préfèrent donc se diriger vers la mise en location.

Prix du marché

Avec un prix moyen estimé à 4.680 euros/m2, Bordeaux reste dans la norme des métropoles françaises. Les prix varient cependant selon le type de biens. Le prix moyen pour un appartement est de 4.504 euros/m2 contre 5.376 euros/m2 pour une maison. La localisation joue également un rôle essentiel. Ils peuvent atteindre 6.800 euros/m2 dans le Triangle d’Or et 6.500 euros/m2 dans le quartier des Chartrons, prisés par leur placement au cœur de la ville. Les quartiers de Saint-Jean, de Bacalan ou de la Rive Droite, plus éloignés et d’une architecture plus moderne, ne dépassent pas 5.600 euros/m2.

Rénovation

Dans la cité bordelaise, l’esthétisme est la motivation principale des acheteurs à se tourner vers la rénovation, devançant la recherche d’amélioration des performances énergétiques et la valorisation du bien. Les primo-accédants, demandeurs majoritaires sont en quête de biens à leur image, où ils se sentent à l’aise et peuvent construire leur vie. Le coût moyen varie entre 1.200 euros/m2 et 1.500 euros/m2.

Comportements des acquéreurs

Les acquéreurs semblent de plus en plus exigeants. Malgré des budgets souvent réduits pour s’adapter à la situation économique actuelle, leurs attentes restent élevées en matière de qualité de réalisation du bien, d’emplacement, ainsi que de performances énergétiques. Ils sont de plus en plus sensibles aux questions environnementales. Les projets de rénovation se multiplient, stimulés par les aides financières de l’Etat. Cependant, les projets d’ampleur sont limités. Une attention particulière est portée à la note de DPE comme critère d’investissement.

Tendances et perspectives du marché

Le contexte économique compliqué impacte les budgets des acheteurs, qui sont de plus en plus frileux à investir dans des projets de rénovation globale. Une certaine partie d’entre eux préfère reporter leurs projets dans l’espoir d’une reprise ou une stabilisation de l’économie. D’autres revoient à la baisse leur périmètre de travaux afin de respecter leurs contraintes financières.

Malgré ce contexte complexe, le marché bordelais se caractérise par une stabilisation des prix et une reprise progressive de l'activité, offrant des opportunités intéressantes pour les acheteurs et les investisseurs dans les prochains mois.

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