Est-il rentable d’acheter une passoire thermique et de la rénover ?

L’étude des Notaires de France[1] met en évidence des décotes importantes pour les logements énergivores, ce qui peut rendre l’achat d’une passoire thermique attractif. Mais la rénovation permet-elle réellement de compenser cette perte de valeur et d’obtenir un gain financier ?

Pour y répondre, cette étude compare le coût total de ces deux stratégies : prix d’achat, montant des travaux, aides disponibles et valorisation après rénovation. À travers quatre cas concrets, elle identifie les situations où la rénovation énergétique constitue un investissement rentable et celles où il est plus judicieux d’acheter un bien déjà performant.

Des décotes importantes liées à l'étiquette énergétique, partout en France

Les décotes liées à une mauvaise performance énergétique sont moins importantes dans les grandes villes (souvent inférieures à 10%) et s’accentuent fortement dans les villes moyennes et les zones rurales, où elles peuvent dépasser 30%. Cette différence s’explique par une demande immobilière plus soutenue et une pénurie de logements dans les métropoles, qui atténuent l’impact du DPE sur les prix, tandis que dans les zones moins tendues, les passoires thermiques deviennent nettement moins attractives et se négocient à des prix bien inférieurs.

Hello Watt a étudié deux exemples de maisons

Hello Watt a étudié 2 exemples de maisons :

Exemple maison 1

Vaut-il mieux :

• A. Acheter une maison de 200 m² en zone rurale, classée F, et réaliser une rénovation d’ampleur pour la faire passer C ?
• B. Acheter directement une maison similaire déjà classée C ?

Réponse A : la rénovation est plus rentable.

Exemple maison 2

Vaut-il mieux :

• A. Acheter une maison de 100 m² à Tours, classée F, et réaliser une rénovation d’ampleur pour la faire passer C ?
• B. Acheter directement une maison similaire déjà classée C ?

Réponse A : la rénovation est plus rentable.

Hello Watt a également étudié l’exemple de 2 appartements

Vaut-il mieux :

• A. Acheter un appartement de 100 m² à Bordeaux, classé F, remplacer ses fenêtres et installer un ballon thermodynamique pour le faire passer E ?
• B. Acheter directement un appartement similaire déjà classé E ?

Réponse A : la rénovation est plus rentable.

Exemple appartement 2

Vaut-il mieux :

• A. Acheter un appartement de 50 m² à Paris, classé F, et l’isoler par l’intérieur pour le faire passer D ?
• B. Acheter directement une maison similaire déjà classée C ?

Réponse B : la rénovation n’est pas rentable en raison de la perte de superficie.

En conclusion, il est généralement plus rentable d’acheter une passoire thermique et de la rénover plutôt que d’acheter directement un logement bien classé énergétiquement. Dans le cas d’une maison, les travaux seront quasiment systématiquement plus rentables, du fait du montant important des décotes liées à la classe énergétique. Concernant les appartements urbains, cela demande une évaluation précise en fonction du type de bien, de sa localisation et des contraintes techniques.

Conclusion et conseils

En théorie, il ne devrait y avoir qu’un faible écart de prix entre un bien déjà bien classé et un bien rénové à performance équivalente. Pourtant, notre étude montre qu’il peut exister des différences de plusieurs dizaines de milliers d’euros, rendant l’achat d’une passoire thermique et sa rénovation bien plus avantageux.

Comment expliquer ce phénomène ? Réaliser des travaux demande un effort : ils peuvent sembler complexes, susciter des craintes sur leur bonne exécution, la fiabilité des artisans ou encore le risque d’arnaques. Beaucoup de particuliers renoncent ainsi à une rénovation pourtant rentable, faute d’accompagnement et de visibilité sur les coûts et les aides disponibles. Pourtant, pour ceux prêts à franchir le pas, de belles opportunités existent. Plus les revenus d’un ménage sont modestes, plus les aides sont élevées, rendant l’opération d’autant plus intéressante. Sous réserve de pouvoir mobiliser les financements nécessaires, l’investissement dans la rénovation peut ainsi se révéler particulièrement attractif.

Investir dans une passoire thermique pour la rénover peut donc être une stratégie judicieuse, mais cela dépend du type de bien, de sa localisation, et de la nature des travaux possibles. Voici quelques conseils d'investissement basés sur les résultats de cette étude :

Investissements en zone rurale ou en périphérie :

• Type de bien : Les maisons en zone rurale offrent souvent plus de flexibilité pour réaliser des travaux ambitieux comme l’isolation extérieure ou l’installation d’une pompe à chaleur.
• Rentabilité : Avec une décote importante sur le prix d’achat et des aides conséquentes, les rénovations énergétiques majeures sont souvent rentables et permettent une valorisation substantielle du bien.
• Conseil : Investir dans une passoire thermique en milieu rural pour la rénover est une stratégie rentable, surtout pour des rénovations qui permettent de franchir plusieurs classes énergétiques.

Investissements dans les appartements urbains :

• Type de bien : Dans les grandes villes, les travaux sont souvent limités (ex. : isolation par l'intérieur) et soumis aux contraintes de copropriété.
• Rentabilité : Les rénovations sont moins souvent rentables en raison de la perte potentielle de superficie habitable (notamment en cas d’isolation par l’intérieur), des contraintes liées aux bâtiments, et de la faible décote par rapport à la valeur après travaux.
• Conseil : Dans les centres urbains, privilégier l’achat de biens déjà bien classés ou dont les rénovations ne réduiront pas la surface habitable. Cependant, une rénovation peut être nécessaire pour maintenir la possibilité de location ou réaliser des économies d’énergie.

Importance des aides et économies d'énergie :

• Aides publiques : Les subventions, comme MaPrimeRénov' et les CEE, jouent un rôle décisif dans la rentabilité de la rénovation. Plus les travaux sont conséquents, plus les aides sont importantes, rendant les rénovations d’ampleur plus attractives.
• Économies d’énergie : Au-delà de la valeur de revente, les gains en économies d’énergie et en confort thermique représentent des avantages concrets et immédiats pour l'occupant, tout en réduisant l’empreinte carbone du bien.

Facteurs à évaluer avant l'achat :

• Prix au mètre carré après rénovation : Comparez le coût d'achat d'un bien rénové avec celui d'une passoire thermique en intégrant le coût des travaux et les aides. Assurez-vous que la rénovation apporte une plus-value suffisante, surtout dans les zones tendues comme Paris.
• Complexité des travaux : Dans les zones où la complexité des travaux est élevée (contraintes architecturales ou légales), il peut être plus judicieux d'acheter un bien déjà rénové pour éviter des coûts cachés et des délais de réalisation.

L’acquisition d’une passoire thermique à rénover est une stratégie potentiellement rentable, particulièrement pour des biens en zones rurales ou périurbaines où les rénovations peuvent être réalisées sans trop de contraintes. Cependant, dans les centres urbains, cette stratégie doit être soigneusement pesée. La prise en compte des économies d'énergie, du confort thermique, et des exigences réglementaires croissantes doit faire partie intégrante de la réflexion d'investissement.

[1] https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/etudes-et-analyses-immobilieres/performance-energetique-la-valeur-verte-des-logements

Image d'illustration de l'article via Depositphotos.com.