L'immobilier baisse à Paris, se maintient en banlieue et augmente dans des grandes villes de province

MeilleursAgents publie la 97ème édition de son baromètre mensuel des prix de l'immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix et cinquante plus grandes villes de France. Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 novembre 2017 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l'évolution des prix de l'immobilier.

L'analyse de Sébastien de Lafond

Depuis la rentrée de septembre, les prix marquent le pas à Paris : -0,3% en novembre, -0,4% depuis le 1er octobre. Les petites surfaces (studio et deux pièces) sont particulièrement touchées (-0,7% en deux mois) alors que les prix des grandes surfaces restent stables depuis début octobre. Saisonnalité, attentisme des investisseurs, incertitudes fiscales… les raisons ne manquent pas pour expliquer ce phénomène qui repose avant tout sur la psychologie des acheteurs.

Ceux-ci, confiants dans la stabilité de taux remarquablement bas, prennent leur temps, ce qui génère une certaine accalmie sur les prix. L'essentiel des ménages qui devaient acheter en 2017 l'ont fait. Les autres attendront 2018 ! D'ici là, le marché reste dynamique : mises en vente, visites, offres et ventes sont nombreuses et les stocks restent tendus.

Pendant ce temps, la banlieue demeure une solution de repli face aux prix parisiens. La hausse y reste mesurée : +0,5% dans les Hauts-de-Seine, +0,1% en Seine-Saint-Denis, stabilité dans le Val-de-Marne. En grande Couronne, les prix évoluent peu +0,1% en novembre et +0,9% sur un an.

Arrêt de l'encadrement des loyers à Paris

Après Lille, le tribunal administratif vient d'annuler l'encadrement des loyers dans la capitale. Cette décision de justice est motivée par une question pratique : comment encadrer les loyers d'une commune sans se préoccuper des villes limitrophes ? Après 2 ans d'encadrement des loyers à Paris, nous constatons encore que près d'un tiers des nouvelles annonces de biens à louer affichent toujours des prix supérieurs à ceux autorisés. Certes, la mesure prévoyait une dérogation pour les logements présentant des caractéristiques exceptionnelles, mais à l'évidence, 30% des appartements parisiens ne peuvent pas tous être dans ce cas pour justifier ces écarts !

Déjà à l'époque de leur mise en place, nous avions largement critiqué ces dispositifs pour leur manque de réalisme et l'absence d'outil de mesure de leur efficacité. Alors que le Gouvernement annonce vouloir faire appel de ces décisions, il faudrait mettre en place un observatoire pour mesurer l'impact du dispositif par rapport à un objectif clairement défini.

Devraient être mesurés par cet observatoire :

• L'application réelle sur les nouveaux baux
• L'impact concret (diminution) sur les loyers proposés dans les annonces et effectivement payés.

MeilleursAgents.com et son équipe scientifique se tiennent à la disposition des pouvoirs publics pour créer et gérer un tel observatoire en toute indépendance.

Les petites surfaces parisiennes (studios et deux pièces) ont vu leurs prix baisser en novembre alors que les grands appartements restaient stables. Sur un an, les petites surfaces n'ont augmenté que de +5,4% alors que les grandes progressaient de +7,5% et qu'en moyenne les prix parisiens augmentaient de +6,6%.

Il sera particulièrement intéressant de suivre l'évolution des prix à la vente et des loyers dans les prochains mois. A court terme, nous n'anticipons pas de hausse de la demande et des prix des petites surfaces à Paris et à Lille. Nous ne pensons pas que des investisseurs jusque-là hésitants vont revenir sur le marché tant que la situation n'est pas définitivement éclaircie.

Lyon dans le sillage de Bordeaux ?

La situation dans les grandes villes en régions reste contrastée. Alors que la plupart des capitales régionales voient leurs prix augmenter, seules Marseille (-0,6%), Strasbourg (-0,5%) et Lille (+/-0,0%) restent à la peine.

Montpellier, (+0,1%) et surtout Nantes (+0,7%), Toulouse et Nice (+0,8%) sont résolument en hausse. Si Bordeaux continue de progresser (+0,5% en novembre) et conserve la tête du classement avec +16,4% d'augmentation des prix sur un an, Lyon retrouve de la vigueur avec +1,5% sur le seul mois de novembre soit +7,3% sur 12 mois.

Les prix bordelais ont rattrapé ceux de Lyon. Le mètre carré se négocie actuellement à Lyon autour de 3 625€ pour 3 680€ à Bordeaux. Alors que les prix moyens à Paris sont autour de 8 800€.

Lyon rejoindra-t-elle Bordeaux vers les records de hausse des prix ? Probablement pas maintenant que les deux villes se sont rejointes en termes de prix moyens. La situation en province mérite cependant d'être surveillée de près.

Ainsi, Lyon à l'image de Bordeaux, bénéficie de son implantation géographique, de ses infrastructures et de son dynamisme économique et culturel. Nous assistons ainsi peut-être à un rééquilibrage Paris – Province qui mérite d'être observé sur une période plus longue.