La transformation de bureaux en logements : 800 projets autorisés chaque année en France, soit plus de 1.200.000 m² convertis

Au gré des fluctuations des cycles immobiliers, la transformation des bureaux en logements a été régulièrement envisagée, mais jusqu’alors peu concrétisée. D’un phénomène de niche à une véritable question de société, le sujet est au cœur du débat à l’heure où la logique d’hybridation des modes de travail se confirme et que, parallèlement, une nouvelle crise du logement émerge. Réhabiliter l’existant est une première piste pour répondre à cette problématique. La mise en œuvre de ces projets demeure toutefois complexe à différents niveaux, notamment réglementaire.

Sébastien Lorrain, Directeur Résidentiel chez CBRE France, décrypte le phénomène de la transformation des bureaux en logements et livre son analyse des enjeux et opportunités pour les investisseurs, à Paris, comme dans les territoires.

• Transformation de bureaux en logements, où en est-on ?
• Quelle dynamique en Ile-de-France et dans les territoires ?
• Pourquoi cette tendance est plus que jamais un véritable sujet de d’actualité ?
• Quel est l’intérêt des investisseurs pour le sujet ?
• Comment identifier la faisabilité de ce type d’opérations et les opportunités ?

Les principaux enseignements

Avec plus de 4 millions de m² d’offre immédiate disponible (soit plus d’1 million de m² supplémentaire par rapport à 2019), les surfaces de bureaux vacants peuvent être un début de réponse à la crise du logement en Ile-de-France.

En France, plus de 4.000 opérations de transformation de locaux en logements sont autorisées chaque année, représentant seulement 13% des autorisations de permis de construire octroyées entre 2013 et 2021. La transformation de bureaux en logements représente en moyenne 18% de ces conversions d’actifs.

En France, près de 800 opérations de transformations de bureaux en logements sont autorisées chaque année, soit plus de 1.200.000 m² convertis ce qui permet la création de plus de 2.000 logements chaque année (2% des logements totaux créés chaque année).

L’Ile-de-France, confrontée à des fortes pressions sur le logement, est la première région concernée par cette tendance, et représente 20% du nombre et du volume de m2 concernés par ces conversions, suivie de très près par la région Auvergne-Rhône-Alpes, Hauts-de-France et PACA.

La compression des taux initiée depuis 10 ans a eu pour conséquence la convergence des taux de rendement entre les différentes classes d’actifs : l’écart de rendement entre le bureaux prime (Paris QCA) et le résidentiel prime (Paris) était de 120 pb fin 2012, il n’était plus que de 50 pb à fin 2021.

Les transformations de bureaux en logements attirent de plus en plus les investisseurs privés : notamment des fonds value-add et des fonds dédiés au recyclage urbain (Hab'initio d'Ampère Gestion et CDC Habitat, Harvestate Office Conversion Fund I). Par ailleurs, la quasi-totalité des investisseurs se pose ou se posera la question de la transformation pour certains actifs de leur propre patrimoine. La part des opérations value-add dans les volumes investis en bureaux était de 20% en moyenne.

Le contexte de marché est aujourd’hui propice au recyclage urbain et à la conversion. L’identification d’opportunités reste néanmoins difficile et complexe. CBRE a développé une cartographie interactive nommée « Office Convertor » permet d’identifier les communes où la transformation de bureaux en logements serait envisageable.

Malgré un assouplissement du cadre réglementaire pour le changement d’usage avec la loi ELAN, des contraintes demeurent quant à la mutation des usages d’un bâtiment. Ces dernières n’empêchent pas pour autant des interventions publiques fortes, sur certains territoires.