La "seconde vie" des HLM, solution pour rénover ?

En quoi cela consiste ?

Dans la présentation du projet de budget 2024 du gouvernement, la seule annonce concernant spécifiquement le logement social a été la pérennisation du dispositif de "seconde vie".

Lancé cette année sous forme d'expérimentation, avec 15 millions d'euros de financement, il ne concerne pour l'heure que quelques bâtiments, représentant environ 900 logements dans toute la France.

Parmi ceux-ci, on trouve par exemple une ancienne caserne près de Maubeuge (Nord).

"Le problème auquel on est confronté, c'est la réhabilitation lourde de logements sociaux qui ne sont pas couverts aujourd'hui par des programmes Anru", l'Agence nationale de la rénovation urbaine qui pilote la transformation des quartiers prioritaires, indique à l'AFP un conseiller de Patrice Vergriete, le ministre chargé du Logement.

Ces logements doivent être utilisés pour de l'habitat social depuis au moins 40 ans et être classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.

De ces catégories, les plus énergivores, ils doivent faire un bond de géant pour atteindre au minimum la classe B, soit une performance équivalente aux bâtiments neufs.

En contrepartie, ils bénéficieront d'une exonération de taxe foncière pour 25 ans et de prêts bonifiés, un avantage normalement réservé aux constructions neuves.

Pourquoi "seconde vie" ?

"Il y a des bâtiments qui ont été construits dans les années 1950, 1960, 1970 ou 1980, donc qui sont assez anciens aujourd'hui, et qui nécessitent de gros travaux qui permettent de faire repartir le bâti pour une durée de vie de 60, 70 ans", dit à l'AFP Nadia Bouyer, directrice générale du géant de l'habitat social Action Logement.

"Ce sont des travaux beaucoup plus lourds, qui vont coûter quasiment le prix d'un bâtiment neuf. Le bâtiment qui en ressort a la qualité du neuf. C'est pour ça qu'on parle d'une seconde vie", ajoute-t-elle.

Les bailleurs peuvent aussi, au passage, être tenus de mettre leur bâtiment aux normes d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

Le cas échéant, ils peuvent aussi redécouper les appartements, pour les faire plus petits et plus nombreux, et mieux correspondre aux familles d'aujourd'hui, moins nombreuses.

Est-ce que cela fonctionne ?

Ce dispositif était réclamé depuis plusieurs années par le monde HLM, qui s'est félicité de son adoption.

"Il est évident qu'il est porteur d'un fort potentiel pour la transformation écologique du parc en partant du principe qu'on peut rénover des bâtiments sans les démolir", a dit mercredi Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des territoires.

Mais il concerne in fine très peu de bâtiments, déplorent les bailleurs.

Il suffit en effet qu'un seul logement affiche une classe énergétique meilleure que F pour que l'opération devienne inéligible.

"Des immeubles 100% F, vous n'en avez pas beaucoup !", a fait remarquer Didier Poussou, directeur général de la Fédération des entreprises sociales pour l'habitat (ESH). "Il faudrait que le dispositif soit ouvert au moins à E, F, G et idéalement à D, E, F, G."

Au ministère, on justifie ces critères restrictifs par "des raisons de priorisation des budgets. (...) On a souhaité cibler, à ce stade, le dispositif sur les passoires thermiques".

Les bailleurs sociaux n'échappent, en effet, pas au calendrier fixé par la loi, qui prévoit d'interdire progressivement la location des logements les plus énergivores: ceux étiquetés G à partir de 2025, puis les F en 2028 et les E en 2034.

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