Immobilier neuf : des opportunités de baisses de prix à saisir sur le littoral français selon une étude

De la Bretagne à la Côte d’Azur, retrouvez une sélection des prix du trois-pièces, typologie de référence de ce classement, dans les stations balnéaires les plus dynamiques en matière de construction neuve. Des villes côtières où l’offre ne cesse de se réduire, ce qui crée toujours plus de pression sur les prix ; même si des opportunités de baisses de prix sont à saisir.

Malgré les difficultés actuelles d’accès au crédit immobilier, les budgets pour acheter un logement neuf sur les bords de mer continuent d’augmenter ces dernières années, comme ailleurs en France. L’immobilier neuf sur le littoral français n’a jamais été aussi affaibli par le manque d’offre, ce qui entraîne, pourtant, en parallèle certaines corrections de prix dans des destinations balnéaires.

Les prix du neuf dans les villes touristiques

L’attrait touristique du littoral français ne se dément toujours pas, en dépit de la remontée des taux d’intérêt. Le cabinet Adéquation rapporte que les seniors souhaitant une retraite au soleil, que les investisseurs intéressés par de la location meublée et les cadres supérieurs et professionnels qualifiés, qui combinent télétravail et grande mobilité, sont les principaux acquéreurs sur ces marchés de bord de mer et donc d’une certaine pression sur les prix de vente.

Une tendance qui se confirme sur les douze derniers mois : comme à Saint-Malo : + 8% à 380.000 € le trois-pièces neuf en moyenne.

Sur le pourtour méditerranéen, la tendance est également à la hausse des prix : + 19% à Sète qui dépasse désormais largement les 300.000 € le T3, confirmant son statut de marché de report de la métropole montpelliéraine, ce qui traduit également cette contrainte sur les prix.

A l’inverse, plusieurs localités dynamiques en matière de promotion immobilière affichent des prix à la baisse et notamment deux communes de Charente-Maritime. La Rochelle enregistre une légère baisse de - 3% pour repasser sous le seuil symbolique des 350.000€ le trois-pièces en moyenne, tandis que Royan, - 8%, offre un prix parmi les plus abordables de cette sélection à 317.600 € en moyenne. A noter les légères corrections également à Hyères dans le Var et à Antibes sur la Côte d’Azur : - 3%.

Pour Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com : « S’il y a un secteur qui résiste actuellement en matière de vente dans l’immobilier neuf, c’est bien le littoral français. Reste que l’offre demeure insuffisante : pour loger les habitants permanents, pour ceux qui souhaitent y acquérir une résidence secondaire, y réaliser un investissement locatif ou y acheter une résidence semi-principale. »

Le manque d’offre impacte les prix du neuf en bord de mer

Dans la sélection proposée par le portail Trouver-un-logement-neuf.com, la contraction de l’offre de logements neufs à la vente crée de la volatilité. Plus l’offre se restreint et plus les prix sont fluctuants, allant de - 19% jusqu’à + 29%.

Les évolutions annuelles de prix du neuf sur les bords de mer font le grand écart entre les villes côtières de ce baromètre ; mais la tendance est paradoxalement plutôt équilibrée avec 5 hausses pour 5 baisses dans les 10 villes de la sélection des localités touristiques parmi les plus actives dans le logement neuf pour l’ensemble des côtes françaises, de Saint-Malo à Menton.

Qu'est-ce qui peut expliquer cette forte volatilité ? D'une part, lorsque l'offre diminue, les prix deviennent plus instables. Par exemple, dans le cas d'un lancement de programme avec certains lots aux prestations premium, le prix moyen peut fluctuer. D'autre part, la fin d'une opération haut de gamme peut également entraîner une tendance fortement baissière. Ainsi, la combinaison de plusieurs de ces éléments peut contribuer à cet écart significatif d'évolution.

Malgré un programme neuf qui propose des trois-pièces à 815.000 €, Saint-Raphaël dans le Var profite de la plus forte correction de prix de cette sélection : - 19% à 388.900 € le T3.

A l’inverse, les prix s’envolent au-delà des 13% d’augmentation à Anglet, Sète, La Baule ou encore Menton. Mais là encore, que ce soit dans les villes orientées à la hausse ou à la baisse, on ne compte qu’une demi-douzaine de programmes neufs en commercialisation dans chacune de ces cités balnéaires.

Ces villes touristiques les plus chères de France

Parmi les stations balnéaires ayant au moins trois programmes neufs en commercialisation, c’est Anglet qui devient la ville touristique la plus chère de ce baromètre 2023 avec un prix moyen qui dépasse les 500.000 € le trois-pièces. Il s’agit surtout de la plus forte évolution de prix de cette année : + 29%.

Si La Baule retrouve le podium, Bormes-les-Mimosas où il faut compter en moyenne 472.000 € pour acquérir un trois-pièces, conserve sa troisième place avec des prix qui restent stables sur un an. A noter que parmi les communes les plus chères et actives en matière d’immobilier neuf, si la présence de villes de la Côte d’Azur telles que Antibes et Menton semble assez logique, on trouve aussi Dinard, en Ille-et-Vilaine, en sixième position de ce classement. La prestigieuse ville côtière de la Côte d’Emeraude en Bretagne, affiche un prix moyen de 430.800 € le T3, en hausse de presque 15% en un an.

Certaines localités traditionnellement dans ce classement, comme Saint-Tropez, Biarritz ou Le Touquet…, sont absentes de ce baromètre du fait d’une offre trop restreinte actuellement pour établir une moyenne fiable.

Dernière ligne droite pour investir en bord de mer avec la loi Pinel

Alors que la location touristique en meublé, notamment via les plateformes types Airbnb, est de plus en plus controversée et que la fiscalité favorable, avec des loyers défiscalisés jusqu’à 71%, pourrait changer à terme, il reste une opportunité pour investir en loi Pinel.

En effet, alors que ce dispositif de défiscalisation immobilière doit disparaître à fin 2024, pourquoi ne pas profiter de ce mécanisme de soutien à l’investissement locatif pour se constituer un patrimoine immobilier en bord de mer tout en réduisant ses impôts.

En contrepartie d’un engagement de location de six années minimum avec des loyers plafonnés et des locataires sous conditions de ressources, l’investisseur Pinel peut obtenir jusqu’à 6.000 € de bonus fiscal chaque année. Ici, pas de changement de locataire chaque semaine, mais des locataires, habitants permanents, qui vivent et travaillent à l’année dans des communes touristiques. Au terme de l’engagement de location, le propriétaire récupère son bien et peut en profiter lui-même, le revendre ou continuer de le louer sur des marchés locatifs en tension.

Des opportunités pour les investisseurs sur le littoral

Pour les profils d’investisseur Pinel notamment, il est possible de trouver encore des belles opportunités avec des prix moyens autour des 300.000 € le trois-pièces comme à Honfleur, qui malgré une progression de + 13%, affiche une étiquette moyenne de 275.000 € le T3 ou encore les Sables d’Olonne en Vendée à 308.000 €, - 4%.

Même sur la Côte d’Azur et le pourtour méditerranéen, il est possible d’opter pour des villes côtières abordables pour leur situation proche du bord de mer. Exemple à Istres dans les Bouches-du-Rhône à moins de 260.000 € le T3, malgré une hausse de + 4% en un an.

On peut aussi faire le choix d’habiter une ville moyenne au bord de l’eau comme à Vannes dans le Morbihan où les prix ont fortement reculé de presque - 20% offrant un prix moyen d’un trois-pièces à 259.600 €.

Conclusion

Malgré les fluctuations du marché, le littoral français reste résistant en matière de vente d'immobilier neuf, et les opportunités continuent d'exister pour ceux qui cherchent à investir ou à s'installer dans ces destinations prisées.

Consulter ici le prix de l’immobilier neuf ville par ville.

Méthodologie : une méthode de calcul en temps réel

Le prix moyen actuel de l’immobilier neuf dans les villes touristiques françaises du littoral a été calculé le lundi 19 juin 2023 pour la surface de référence d’un appartement neuf de trois-pièces, selon les prix indiqués chaque jour par les annonceurs du site Trouver-un-logement-neuf.com : sur une base minimale de 3 programmes immobiliers neufs différents pour chaque localité.