Immobilier logistique : un 1er semestre contrasté

Un marché des utilisateurs fragilisé par la conjoncture

Avec un peu plus d’1,4 M de m² commercialisés, le marché français de l’immobilier logistique > 5.000 m² accuse au 1er semestre 2024 un repli de 31% par rapport à la moyenne quinquennale. Des signaux de ralentissement étaient déjà tangibles sur la seconde partie d’année 2023, le 1er semestre 2024 n’inverse donc pas la tendance.

Pour Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France : «Particulièrement corrélée à la conjoncture, la contraction du marché des utilisateurs reflète le net recul de la demande exprimée. Les entreprises prennent toute la mesure des incertitudes actuelles, ce qui conduit inévitablement à davantage de prudence dans l’élaboration et l’exécution des stratégies immobilières. En outre, plusieurs utilisateurs se retrouvent dans une situation de sous-exploitation de leurs surfaces logistiques en lien avec des niveaux de stocks plus bas face à une consommation qui peine à redémarrer. »

Dans ce contexte, la souplesse offerte par les prestataires logistiques reste attrayante pour pallier le manque de visibilité des chargeurs. Loin d’être atones dans leurs prises de position, les acteurs du e-commerce favorisent plus particulièrement le recours aux logisticiens pour faciliter leurs implantations depuis le début de l’année. Ainsi, le segment XXL redémarre avec des volumes placés en hausse sur un an sous l’impact direct du e-commerce, tandis que l’ensemble des créneaux de surface < 50.000 m² sont en repli. S’agissant de la répartition géographique des transactions, seuls les Hauts-de-France et le Centre-Val de Loire affichent des volumes supérieurs à leurs moyennes quinquennales, ces deux régions concentrant l’ensemble des signatures > 50.000 m² sur les 6 premiers mois de l’année. Sur le reste de la dorsale (Lille-Paris-Lyon), la langueur de la demande locative continue de brider l’activité transactionnelle malgré l’orientation à la hausse des volumes placés au 2ème trimestre.

Dans un marché transactionnel au ralenti, l’offre immédiate progresse depuis plusieurs trimestres consécutifs pour atteindre 3,1 M de m² à la fin du 2ème trimestre 2024 (+ 58% sur un an).

Pour Pierre-Louis Dumont : « La trajectoire haussière de l’offre immédiate sur les 6 premiers mois de l’année est la résultante de la progression des libérations consécutives aux difficultés que traversent plusieurs acteurs de la supply chain dans un environnement économique dégradé. En conséquence, le taux de vacance national remonte tout en restant autour du seuil de tension estimé à 5%. Les marchés structurellement déficitaires en offre peinent à regagner en fluidité, en particulier les pôles marseillais, lyonnais, bordelais et toulousain. »

A l’échelle nationale, la reconstitution du stock disponible face au fléchissement de la demande participe au ralentissement du rythme d’évolution des loyers après deux années de croissance record.

Pour Pierre-Louis Dumont : « Dans les mois à venir, l’offre d’entrepôts disponible pourrait encore s’accroître, participant d’un relâchement supplémentaire de la tension pesant sur le marché de l’immobilier logistique. Au vu du nombre d’utilisateurs actuellement dans l’expectative d’une reprise de la consommation des ménages et du retour de la visibilité économique, un phénomène de rattrapage des volumes placés d’ici la fin de l’année est difficilement envisageable. »

Investissement I&L : regain de dynamisme attesté au 1er semestre 2024

Plus d’1,5 Md€ ont été investis au cours du 1er semestre 2024 sur le marché de l’immobilier industriel et logistique, représentant une hausse annuelle de 27%.

Pour François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L : « Le frémissement de l’activité observé sur les 3 premiers mois de l’année se confirme au 2ème trimestre avec plus de 800 M€ investis. Ce regain de dynamisme traduit le retour des investisseurs sur le segment I&L qui bénéficie d’un repricing majoritairement acté. La classe d’actifs I&L concentre ainsi une part de marché inédite avec 37% des investissements réalisés en immobilier d’entreprise sur les 6 premiers mois de l’année. »

Marqueur supplémentaire d’une dynamique plus positive, les montants investis dans les portefeuilles sont visiblement orientés à la hausse, participant à la progression du seuil de liquidité. La multiplication de nouvelles références et la concurrence croissante sur certains appels d’offre avec la reprise de plusieurs tours sont des signes encourageants. Pour autant, les acteurs font toujours preuve de sélectivité dans leurs stratégies d’investissement. Les profils core+ et value-add à la recherche de réversion locative continuent d’animer principalement les feuilles de route, bien que la conjoncture du marché utilisateurs complexifie l’équation. L’argent core pourrait revenir plus tôt que tard, les marketings en cours témoignant d’un regain d’intérêt des investisseurs pour les opérations sécurisées alors que les taux de rendement apparaissent stabilisés depuis plusieurs mois.

Néanmoins, « l’incertitude politique fait peser un risque de volatilité financière accrue qui pourrait impacter les récents équilibres de marché. Si quelques investisseurs pourraient se laisser une période d’observation de quelques mois, le timing reste la clé pour se saisir des opportunités bel et bien présentes sur le marché de l’investissement I&L » précise François-Régis de Causans.

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