Évolution du marché de l'immobilier analysée par les notaires de France

La crise sanitaire a révélé de nouveaux comportements immobiliers, notamment des déplacements des grands centres métropolitains vers des communes de plus petite taille et cela jusque dans des départements limitrophes. Mais il n'y a pas d'« exode » urbain à ce jour. La tendance constatée ne concerne qu'une partie de la population en capacité de s'organiser, tant personnellement que professionnellement.

Elle n'intéresse pas la majorité de la population française et, corrélativement, pas non plus celle des accédants à la propriété. Cette tendance, liée aux confinements, pourrait en fait n'impliquer qu'une population précise et limitée, sociologiquement définie (âge, profession…). En revanche, ce mouvement vers des communes plus petites où la pression foncière est moins forte pourrait concerner davantage de personnes, notamment celles qui n'ont désormais plus la capacité d'acquérir un bien dans les grands centres urbains, au regard de la tension foncière. Ces mouvements pourraient aussi faire écho à la fin de l'opportunité « offerte » par des taux bas ; la capacité à compenser en capital emprunté la hausse des prix pourrait ainsi avoir atteint sa limite. L'enjeu sur les prix est fort dès lors que le manque actuel de biens à vendre entraîne mécaniquement leur hausse.

En tout état de cause, cette mobilité accentuée peut contribuer à expliquer le tassement des prix dans les grandes agglomérations et particulièrement à Paris, ainsi que le dynamisme des prix dans les villes moyennes. Toutes proportions gardées, les prix se rééquilibrent sur le territoire. Mais cette redistribution est un enjeu de taille au regard de l'aménagement et du développement du territoire. Cette envie de verdure, traduction d'une volonté de « déconnexion connectée », ne peut bénéficier aux petites villes et villes moyennes que si elles ont la capacité de proposer toutes les infrastructures et notamment des moyens de communication très performants, au risque de laisser subsister des zones blanches.

En province, la hausse des prix des logements anciens se poursuit

Au 2e trimestre 2021, les prix des logements anciens en province augmentent de 2,1%, après +1,5% au 1er trimestre 2021 et +2,4% au 4e trimestre 2020. Sur un an, la hausse des prix s'accentue encore avec +7% entre le 2e trimestre 2020 et le 2e trimestre 2021, après +6,4% entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021. Comme au 1er trimestre 2021, la hausse des prix des maisons (+7,1% sur l'année au 2e trimestre 2021) est légèrement plus forte que celle des appartements (+6,7%), ce qui ne s'était pas produit depuis 2018.

Les prix des logements anciens sont quasi stables en Île-de-France

Au 2e trimestre 2021, les prix des logements anciens en Île-de-France sont quasi stables : +0,1% par rapport au 1er trimestre 2021, après +0,5% et +1,7%. Sur un an, les prix ralentissent avec +3,1% entre le 2e trimestre 2020 et le 2e trimestre 2021, après +4,8% au 1er trimestre 2021 et +6,3% au 4e trimestre 2020. Ce ralentissement concerne aussi bien les prix des maisons (+5,1% sur un an, après +7,3% au 1er trimestre 2021 et +6,8% au 4e trimestre 2020) que ceux des appartements (+2,1% sur un an, après +3,6% et +6,1%). Comme pour l'ensemble du territoire, depuis le 4e trimestre 2020, la hausse annuelle des prix des maisons en Île-de-France est ainsi davantage marquée que celle des appartements, ce qui ne s'était pas produit depuis 2016. À Paris, pour le deuxième trimestre consécutif, les prix des appartements sont en baisse : -0,6% entre le 1er et le 2e trimestre 2021, après -1,1% au trimestre précédent. Sur un an, les prix des appartements parisiens sont néanmoins quasi stables (-0,2%).

Avant-contrats

Au plan national, les projections des avant-contrats prévoient, jusqu'en novembre 2021, une poursuite de la hausse des prix. Les évolutions sur trois mois seraient comprises entre +1% et +2,5% en appartements anciens et entre +2% et +3,5% en maisons anciennes. Sur l'ensemble de la province, les évolutions des indices des prix des maisons anciennes suivent cette tendance nationale. Sur le marché des appartements anciens, comme c'est le cas depuis fin 2020, les évolutions restent plus fortes en province que sur l'ensemble de la France. À fin novembre, les hausses sur un an seraient environ de +6% en France contre près de +9% en province.

Des conditions de crédit resserrées mais toujours avantageuses

Par une décision du 14 septembre 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCsf) a rendu contraignants les critères qu'il avait édictés en janvier. Ces mesures, qui ne sont donc plus simplement recommandées, deviendront applicables à compter du 1er janvier 2022. Le HCsf relève que la normalisation des conditions d'octroi a accru la sûreté du crédit immobilier pour les ménages, les sécurisant contre un surendettement sans toutefois entraver leur accès au prêt. Néanmoins, certains primo-accédants pourront être pénalisés de ces conditions resserrées.

Stabilisation de tendance compatible avec cette période de l'année

Le marché tient un rythme soutenu tant que ses fondamentaux ne sont pas remis en cause. La crise sanitaire a conforté beaucoup de candidats à l'acquisition en les recentrant sur leurs besoins essentiels, ce qui explique la forte résistance du marché immobilier.

Il conviendra néanmoins d'être attentif dans les mois à venir, afin de détecter si ces forts volumes n'ont pas procédé d'une anticipation voire d'une accélération de certains projets. Ces volumes ne seraient-ils pas révélateurs de transactions qui ne se feront pas demain ? Le ratio actuel résultant de la division du nombre annuel de transactions dans l'ancien rapporté au parc global de logements ressort à 3,3%, alors qu'il était légèrement en deçà des 3% fin 2019. Si les taux bas et l'entrain collectif laissent augurer d'une fin d'année toujours haussière avec des volumes au-dessus du million, le marché immobilier pourrait reprendre ensuite le rythme observé avant la crise, avec un volume de transactions dans l'ancien oscillant autour du million.