Les règles d'octroi des crédits immobiliers rendues contraignantes, sous peine de sanctions pour les banques

Cette décision annoncée mardi n'est guère une surprise puisque le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF), qui associe entre autres le ministère de l'Économie et la Banque de France, avait prévenu l'an dernier que ses recommandations en la matière allaient bientôt s'imposer, ce qui sera le cas le 1er janvier 2022.

Ces règles consistent en un taux d'effort, c'est-à-dire le montant total des dépenses liées à l'habitation rapporté aux revenus, de 35% maximum, une durée d'endettement de 27 ans au plus dans certains cas et la possibilité de déroger à ces critères pour 20% des crédits.

Ces dérogations devront concerner à 80% l'acquisition d'une résidence principale et à 30% des primo-accédants.

La durée maximale de 27 ans concernera pour sa part les ménages qui auront par exemple des travaux à effectuer avant de pouvoir emménager. Ils auront alors la possibilité de s'endetter sur 25 ans et de différer de deux ans le début de leur remboursement.

C'est le gendarme du secteur financier, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui sera chargé de la vérification et, le cas échéant, des sanctions, à partir de comptes rendus mensuels partagés par les établissements financiers.

En moyenne, 20,9% des prêts accordés par les grands réseaux bancaires sont non conformes aux recommandations, selon le HCSF, qui relève donc que ces établissements "respectent aujourd'hui ce plafond (de 20%) ou sont en voie de le respecter rapidement".

Pas beaucoup de monde

"Nous avons été amenés à prendre des mesures sur ce qui était des risques pour les emprunteurs" avec "des prêts trop longs" et des taux d'effort au-dessus de 35%, a défendu mardi sur France 2 François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, ajoutant que "l'accès des ménages restait large au crédit immobilier"

Interrogé par l'AFP, Laurent Vimont, président de Century 21 France, a également relativisé la portée de cette mesure: "ça ne va pas concerner beaucoup de monde. Les crédits de plus de 27 ans, aujourd'hui, ça n'existe quasiment plus. Et puis, sur le taux d'effort à 35%, globalement, les règles sont respectées depuis des années."

La Fédération bancaire française a indiqué prendre note de ce changement, en rappelant que "les banques finançaient de façon responsable les projets de leurs clients" et qu'elles continueraient à le faire.

Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l'immobilier, craint tout de même que le caractère contraignant pénalise l'investissement locatif "pour ceux qui étaient déjà endettés".

Du côté des courtiers, Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, voit un "risque" de "fracture entre d'un côté les plus aisés ou plus âgés disposant d'une belle épargne, et de l'autre les plus jeunes disposant d'un apport moins important".

Selon le HCSF, la production de crédit est cependant restée "dynamique" malgré les nouveaux critères d'octroi, avec "un marché de l'immobilier résidentiel robuste".

En 2020, 192,7 milliards d'euros de crédits immobiliers, hors rachats et renégociations, ont été accordés, soit presque autant que le record de 2019 (193 milliards d'euros). Quant au premier semestre 2021, les chiffres font également état d'une production soutenue.

Toujours selon le HCSF, la répartition par tranche de revenus de ces nouveaux prêts immobiliers est restée "stable".