Les aménageurs proposent un nouveau modèle urbain pour renforcer l'attractivité des territoires

Qu'en pensent les aménageurs ? Interrogés par l'UNAM dans le cadre du grand débat national, leur constat est unanime. Sans organisation de l'espace, sans un aménagement du territoire articulé autour de bassins d'emplois mieux répartis, sans réflexion d'ensemble sur l'intégration urbaine des quartiers de vie, la fracture territoriale continuera à se creuser. « Il est urgent de développer l'aménagement à toutes les échelles dans la fabrique de la ville et la revitalisation des territoires » déclare François Rieussec, Président de l'UNAM.

« Aujourd'hui, les professionnels l'expriment clairement, la ville est conçue par un urbanisme de l'excès et par une offre de produits standardisés. D'un côté, l'hyperdensifcation coûteuse des métropoles engendre des phénomènes de spéculation immobilière et provoque un sentiment de rejet d'une partie de population. De l'autre, l'hyperdispersion de l'habitat dans les zones rurales ou périurbaines empêche toute logique de revitalisation par le développement d'une offre de services et d'activités de proximité ».

« Les aménageurs défendent un nouveau modèle d'aménagement durable s'appuyant sur le réaménagement de l'existant et la création de nouveaux quartiers, sous contrainte d'intégration urbaine et territoriale, d'écomobilité, de mixité sociale et de commerces de proximité. Habitat innovant, biodiversité urbaine, cadre de vie, c'est cette Transition Urbaine qui devra guider les réformes à venir en matière d'urbanisme et de fscalité » déclare François Rieussec.

Mais de nombreuses questions restent en suspens et inquiètent les professionnels, tout comme les collectivités. Quelles formes urbaines pour quels territoires et pour quels besoins ? Quelles possibilités de développement pour les communes ? Comment faire revenir les commerces, l'activité et les familles dans les cœurs de ville ? Comment garantir la faisabilité et la qualité des opérations en renouvellement urbain ? « Si nous voulons construire un nouveau modèle d'aménagement durable avec l'ensemble des acteurs, il faut que la logique partenariale prime et réunisse tous les acteurs autour d'une vision partagée » insiste François Rieussec.

Considérée comme brutale par de nombreux ménages dont le projet de vie en dépendait, la baisse des aides (recentrage du PTZ et du Pinel en zone très tendue, suppression de l'APL accession) a mis en lumière un système de zonage arbitraire. Recul de 10% des volume de construction et 50.000 emplois en moins : l'impact négatif sur la production de logement et l'emploi est désormais mesurable. Pour autant, un modèle économique reste à trouver pour engager l'ensemble de la profession sur des secteurs à projets prioritaires où les élus et les pouvoirs publics attendent des réponses concrètes (entrées de villes, ORT, friches industrielles et commerciales, casernes, hôpitaux…). Les pistes de réformes ne manquent pas. Restent à trouver les arbitrages politiques qui faciliteront le déclenchement des phases opérationnelles.

Retours d'expériences d'aménageurs

Si les revendications qui émergent du Grand Débat National ne semblent pas concerner les conditions de logement (85% des Français s'en déclarent satisfaits dans les différentes enquêtes), c'est davantage son cadre, l'aménagement dans ses différents déclinaisons territoriales, qui est mis au centre des débats.

Les métropoles sont remises en cause car leur modèle de développement entraîne une dispersion couteuse de l'habitat dans un périurbain échevelé. Les périphéries semblent désorganisées et dévitalisées pendant que leurs structures politiques sont noyées dans d'incessantes réorganisations et regroupements territoriaux où les maires ont perdu voix au chapitre et ne sont plus les relais démocratiques attendus et effcaces.

L'UNAM a sondé les aménageurs, présents sur l'ensemble du territoire, pour recueillir leur diagnostic sur ces nouvelles dynamiques et les pistes de réforme qu'ils seraient prêts à soutenir.

Au contact de la clientèle, ils perçoivent que les ménages avec enfants sont les plus impactés (58%) par les diffcultés à se loger, suivis par les jeunes ménages sans enfant (42%). Ainsi, c'est bien « la France qui travaille » qui, selon eux, trouve en diffculté. Pour 94% des sondés, la diminution des aides fscales (PTZ, Pinel) dans les zones « détendues » et la suppression de l'APL a désolvabilisé une partie des classes moyennes. 70% d'entre eux estiment également que les diffcultés d'obtention des autorisations d'urbanisme ne permettent plus de fournir une offre de logement et de services satisfaisante.

Face aux tensions sur le marché du logement en métropoles, la réponse du Gouvernement en faveur des villes moyennes et des bourgs centres est perçue comme une réponse positive par 62% des aménageurs. Ils sont également 58% à proposer un rééquilibrage territorial par la création de bassins d'emplois autour des grandes villes. Les récentes annonces en faveur des « Territoires d'Industrie » font bien relais à cette attente.

Côté opérationnel, les quartiers alliant mixité des formes d'habitat et mixité fonctionnelle sont plébiscités par 82% des aménageurs. Ils sont une majorité à avoir ressenti une baisse d'activité en 2018 (58%), moins 10% à moins 27 % selon les secteurs. Mais cette baisse d'activité vient plus de la faible offre que de la demande. La baisse du logement social les impacte également sur 20 % de leur activité qui y est consacrée. Ils attendent des mesures concrètes pour relancer l'activité. Pour près de 60% d'entre eux il est nécessaire d'encourager fscalement les opérateurs et les habitants à investir des secteurs à projets en zone détendue. De même, la relance d'une offre d'accession sociale en zone rurale (45%) et le développement d'éco-quartiers (46%) apparaissent également comme des priorités pour les aménageurs.

35% considèrent qu'il faudrait décompter les opérations en PTZ dans les quotas SRU. Enfn, plus d'un quart des sondés estiment qu'il faudrait privilégier le développement urbain autour des gares existantes.

Sur le plan administratif et politique, la diminution des transferts fnanciers dont la dilution des compétences des maires en matière d'aménagement (37%) engendré par les regroupements intercommunaux et la loi Notre, ont compliqué l'action sur le terrain. La relance de la démocratie locale, et l'interruption de l'emprise de technostructures intercommunales semble donc utile pour retisser un lien local et libérer la capacité d'entreprendre localement.

Enfn, les aménageurs se montrent ouverts à une réflexion sur le réaménagement de l'existant et considèrent que de nouveaux gisements fonciers sont désormais accessibles : les permis d'aménager multisites en ORT (57%), les dents creuses (55%), les entrées de villes (40%,) les friches d'activités (37%).