Le Conseil des prélèvements obligatoires appelle à une fiscalité de l'immobilier plus cohérente

Ce conseil rattaché à la Cour des comptes veut s'attaquer aussi bien aux impôts, comme les droits de mutation lors des transactions, qu'aux "nombreuses" aides fiscales telles que les dispositifs Duflot et Pinel ou l'abattement sur l'impôt sur le revenu dont peuvent bénéficier les propriétaires de locations meublées.

Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) souhaite que cet abattement, qui peut atteindre 50% voire 71% des loyers perçus, soit aligné sur le régime des locations de biens nus, à 30%.

Le premier président de la Cour des comptes Pierre Moscovici, qui préside le CPO, estime que le taux réduit de TVA à 5,5% sur la rénovation énergétique "n'est pas un bon instrument" et souhaite le porter à 10%, en redirigeant les gains financiers vers des "aides plus ciblées".

Plus généralement, le Conseil recommande de procéder à une "évaluation systématique" de l'entièreté de ces niches fiscales "pour ne conserver que celles aux effets économiques, sociaux ou environnementaux avérés".

Elles coûtent à l'Etat 15 milliards d'euros par an, a-t-il rapporté, soit un sixième de ce que rapportent en contrepartie les impôts liés au logement.

"Taxer la rente"

Concernant ces derniers, le CPO accuse certains d'entre eux d'avoir des effets contre-productifs et de participer, même modestement, à l'inflation. Le rapport préconise de basculer la partie des taxes qui sont aujourd'hui payées au moment de l'acquisition (autour de 40% des revenus fiscaux du logement) vers celles payées au moment de la détention, "afin de davantage taxer la rente que l'accès à la propriété", justifie Pierre Moscovici.

Sont particulièrement visés les droits de mutation à titre onéreux, abusivement appelés "frais de notaire". Réglés au moment d'un achat immobilier, ils représentent autour de 5% du prix d'achat et reviennent en réalité aux départements et aux communes.

"Leurs effets sur la mobilité résidentielle sont globalement négatifs" en désincitant à l'achat, estime le Conseil.

Elle préconise de basculer une part de leur montant vers la taxe foncière, afin que leur suppression ne coûte rien aux collectivités.

Assiette "obsolète"

"La fiscalité du logement est déconnectée de la valeur économique des biens", selon le CPO, qui met en exergue la méthode de calcul de la taxe foncière, jugée "obsolète".

"Les coefficients déterminés en 1970" pour calculer le montant de la taxe foncière "survalorisent les constructions neuves de cette époque, qui sont parfois dégradées aujourd'hui, et sous-évaluent les immeubles anciens des centres-villes qui sont aujourd'hui très cotés", estime Pierre Moscovici.

La taxe foncière pèse ainsi 2 à 3 fois plus en Seine-Saint-Denis qu'à Paris, et est globalement plus faible dans les grandes agglomérations et le littoral, là même où les prix de l'immobilier sont les plus chers.

Le Conseil des prélèvements obligatoires recommande de réformer son assiette de calcul en se basant sur les historiques d'achat, et pourquoi pas l'intelligence artificielle, pour que la valeur réelle des logements soit mieux évaluée.

Pour l'heure, le gouvernement a prévu de réviser la valeur locative des logements en 2028.

Pour le CPO, les aides et les impôts sur le logement ne sont par ailleurs pas en adéquation avec les enjeux environnementaux, notamment parce qu'ils favorisent le neuf et donc partiellement l'artificialisation des sols.

C'est par exemple le cas du prêt à taux zéro (PTZ), un dispositif qui ne peut être sollicité aujourd'hui que pour un achat dans le neuf. Le Conseil souhaite l'étendre à l'achat immobilier dans l'ancien avec travaux, dans une optique de "sobriété foncière".

En 2020, la fiscalité du logement représentait 92 milliards d'euros, d'après les calculs du CPO, soit 8% du total des prélèvements obligatoires.

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