Essoufflement confirmé pour le logement neuf

Le marché de la maison individuelle en secteur diffus

Atterrissage du marché en 2017

Le taux d'augmentation annuel reste tout de même dans le vert, mais seulement à hauteur de 1%. Les ventes brutes de maisons individuelles en secteur diffus ont atteint l'an dernier 135 000 unités, en deçà de nos prévisions à mi-parcours (140 000). Contre 133 600 unités en 2016.

Sur la lancée de la fin 2016, les ventes de maisons neuves ont connu un très bon début d'année, grâce à un contexte économique porteur, des conditions de crédit excellentes, des dispositifs publics de soutien puissants et une demande des ménages déterminée. Comme les autres marchés de l'immobilier résidentiel, l'activité a atterri en douceur au milieu de l'année. De manière spectaculaire, elle a rebondi en octobre, anticipant le recentrage du prêt à taux zéro et du Pinel : +13,9% en glissement annuel, alors qu'octobre 2016 était déjà un très bon cru. Puis, les ventes brutes de maisons individuelles en secteur diffus se sont écroulées sur la fin d'année (en glissement annuel : -13,4% en novembre et -20,7% en décembre, soit -6% sur le dernier trimestre). En décembre, elles retrouvent même leur faible niveau de décembre 2013 et 2014, les deux exercices les moins prolifiques des quinze dernières années.

L’indice mensuel d’activité 2012-2017 (indice base 100 en 2014)

Au premier trimestre, la courbe des ventes de 2017 (violette) survole nettement celles des autres années. Elle fait à peu près jeu égal avec 2016 sur les deuxième et troisième trimestres. Le sursaut d'octobre est clairement visible, mais la courbe 2017 s'écroule sur les deux derniers mois de l'année.

Des perspectives contrastées pour 2018

Pour 2018, l'activité commerciale reste incertaine, malgré des conditions générales de crédit toujours favorables (taux d'intérêt de crédit immobilier moyen prévu à 1,65% par le Crédit Foncier à fin 2018). Certes le prêt à taux zéro est maintenu pour deux ans dans les zones B2 et C, mais sa quotité est réduite de 40 à 20%. Au regard des deux derniers mois de 2017, de la disparition du dispositif Pinel dans ces mêmes zones dites « non tendues » et de la suppression totale de l'APL Accession en neuf, les ventes de maisons individuelles devraient nettement reculer en 2018. Surtout au début de l'année, où la demande sera de plus « amputée » par les contrats signés par anticipation en octobre dernier et probablement ralentie par les inondations de janvier-février. Le logement neuf pourrait également souffrir des discours stigmatisant l'immobilier comme une rente, avec notamment la création de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en lieu et place de l'Impôt Sur la Fortune (ISF).

La diminution de quotité du PTZ en zones B2 et C, terres d'élection de la maison individuelle neuve, cumulée à la suppression de l'APL Accession, fait redouter une baisse des ventes brutes dans une fourchette de 8 à 10%.

Du point de vue de la production de maisons et du chiffre d'affaires, le premier semestre 2018 affichera de bonnes performances, compte tenu des ventes accumulées jusqu'à octobre 2017 et du délai d'environ 8 mois entre la signature d'un contrat et l'ouverture du chantier. Une inflexion négative se manifestera dans la seconde partie de l'année 2018. De plus fortes inquiétudes encore pèsent sur l'activité de production en 2019.

Pour corriger le recul des ventes et des chantiers anticipé en 2018 et 2019, LCA-FFB plaide pour le rétablissement de l'APL Accession dans le cadre de la future loi logement (ELAN), comme l'avait suggéré le Ministre de l'Action et des Comptes Publics, Gérald Darmanin.

Les tendances longues du marché

Sur les quinze dernières années, l'exercice 2017 reste un bon millésime, avec 135 000 ventes de maisons neuves en secteur diffus. Il n'atteint pas les niveaux de haute conjoncture (2006, 2007, voire 2010), mais se situe en quatrième position des meilleurs crus. Pour autant, la performance de début 2017 cache une fin d'année très difficile, plus proche des années les moins fructueuses (2013-2015).

La courbe des ventes annuelles illustre explicitement les conséquences de la crise des subprimes en 2008, le redressement jusqu'en 2010 généré par le plan de relance (PTZ doublé et pass-foncier), la dégradation à partir de fin 2011 suite à la reconfiguration défavorable du prêt à taux zéro et aux tensions sur la distribution de crédits, enfin la reprise amorcée fin 2014 et confirmée depuis grâce notamment au nouveau PTZ. L'atterrissage de 2017 est également perceptible.

Les tendances régionales du marché sur l'année 2017

L'analyse régionale de l'exercice 2017 révèle certaines disparités entre les régions, alors qu'en 2016 les ventes de maisons neuves en secteur diffus avaient bondi de plus de 10% sur tous les territoires.

L'an dernier, seules cinq régions ont connu un taux de croissance positif : l'Ouest avec la Bretagne (+7%) et les Pays de la Loire (+5%), le Sud-Est avec Auvergne-Rhône-Alpes (+6%) et PACA (+6%), ainsi que le Grand Est (+3%). L'activité commerciale reste stable en Nouvelle-Aquitaine (0%).

En revanche, les ventes de maisons individuelles reculent en Ile-de-France (-2%), en Occitanie (-2%) et en Centre Val de Loire (-4%). Elles chutent même de 7% en Normandie et de 8% dans les Hauts-de-France.

Synthèse chiffrée du marché

Comparatif marché maisons toute filière 2017/2010

Selon le baromètre LPI-SeLoger des prix immobiliers, piloté par le professeur Michel Mouillart, le prix moyen des maisons neuves (secteurs diffus et groupé) a progressé de 5,2% en 2017 (après + 3,5% en 2016), à près de 2 700 euros le m2 (foncier compris). Dans le même temps, la hausse du prix moyen des appartements neufs affiche 2,6%, à un peu moins de 4 800 euros le m2.

Comparatif marché maisons filière constructeurs 2017/2010

En 2017, uniquement pour la filière des constructeurs de maisons individuelles, la surface de plancher moyenne affiche 110 m2 et le prix moyen maison (hors foncier) avoisine 165 000 euros, contre 113 m2 et 130 500 euros en 2010. Le prix moyen par m2 en CCMI (hors foncier) atteint donc 1 500 euros l'an dernier, contre 1 155 euros par m2 en 2010.

Deux facteurs continuent de peser sur les prix : le coût moyen du foncier a cru de près de plus 4% par an depuis 2010, le prix moyen au m2 a même bondi de 7%. De leur côté, les obligations techniques nouvelles (notamment RT 2012) ont engendré une hausse annuelle proche de 4% sur cette même période.

Le marché de la promotion immobilière

Source : SoeS/ECLN novembre 2017

Comme la maison individuelle en secteur diffus, le marché de la promotion immobilière affichera un taux de croissance positif en 2017, grâce à un très bon début d'année. Mais la fin d'année annonce un exercice 2018 beaucoup moins prolifique. Les permis de construire en collectif ont d'ailleurs commencé à diminuer au dernier trimestre 2017.

À fin septembre 2017, sur les quatre trimestres précédents, les réservations à la vente de l'ensemble des logements neufs des promoteurs ont progressé de 9,5%, soit 129 043 unités. Au troisième trimestre 2017 (par rapport au troisième trimestre 2016), les réservations à la vente affichent un recul de 0,4%, tandis que les mises en vente chute de 11,4%.

Les réservations des logements collectifs des promoteurs ont gagné 9,7% sur un an (118 180 appartements), mais seulement 0,2% au troisième trimestre 2017. Les prix de vente ont augmenté de 1,5% par rapport à 2016 : un appartement neuf est vendu en moyenne 3 988 euros le mètre carré au troisième trimestre 2017.

Pour les maisons individuelles en secteur groupé, la croissance de la promotion atteint 7,9% sur douze mois (10 863 maisons), mais chute de 6,4% au troisième trimestre 2017 par rapport au troisième trimestre 2016. Le prix de vente reste stable sur un an (0% d'évolution) : une maison neuve se vend en moyenne à 259 880 euros au troisième trimestre 2017 en secteur groupé.

Les propositions conjointes FFB/LCA-FFB pour la loi logement

Dans le cadre de la « Conférence de Consensus sur le Logement » initiée par le Sénat, en amont du projet de loi « Évolution du Logement, Aménagement et Numérique » (ELAN), LCA-FFB a déposé de concert avec la FFB une contribution, dont voici les principales propositions relatives à l'urbanisme, aux normes de construction et aux aides au logement neuf :

Faciliter les démarches urbaines et foncières

1. Lutter plus efficacement contre les recours abusifs et les délais trop longs d'apurement des recours.

Face à un nombre de logements bloqués toujours aussi conséquents, LCA-FFB et la FFB se félicitent d'avoir été entendues dans le rapport Maugüé et saluent l'intégration de nombreuses mesures dans le projet de loi (délai de jugement pour certains projets, date limite pour la présentation au juge de nouveaux arguments par le requérant, lien coupé entre illégalité des documents d'urbanisme et permis délivré, sanctions plus efficaces des recours abusifs…).

Mais nous invitons le Gouvernement et les Parlementaires à mettre en oeuvre plus de préconisations du rapport dans la loi ELAN, notamment les mesures 18 (risque pénal sur des travaux conformes à un permis devenu définitif après annulation d'un PLU) et 19 (préciser les termes administratifs « construction sans permis de construire »). En complément, nous plaidons pour que la suppression de l'appel dans le contentieux des autorisations d'urbanisme dans les zones tendues, dont l'expérimentation prendra fin le 1er décembre 2018, soit pérennisée et que son champ d'application soit étendu.

2. Concernant les documents d'urbanisme :

• généraliser le PLU intercommunal, en supprimant la possibilité de blocage de transfert de cette compétence par les communes membres de cette intercommunalité ;
• fusionner le PLU, le PLH et le PDU, pour gagner en cohérence et en lisibilité ;

3. En matière de permis de construire :

• prévoir dans le code de l'urbanisme qu'une demande de pièces complémentaires illégale n'a pas pour effet de remettre en cause la complétude du dossier de demande et, par conséquent, ne proroge pas le délai d'instruction ;
• en l'absence de précisions dans un document existant (PLU, PSMV…), rendre public les choix esthétiques et d'urbanisme pris par les ABF, pour qu'ils puissent être anticipés dans les demandes de permis.

Poursuivre et accentuer la simplification normative et réglementaire

1. Poursuivre le travail de simplification, en particulier :

• supprimer l'obligation d'installer un conduit d'évacuation de fumée – une cheminée – dans l'individuel neuf, même dans les habitations chauffées à l'électricité ;
• reprendre de fond en comble le zonage sismique et les règles afférentes ;
• harmoniser les différentes réglementations (par exemple, en matière d'accessibilité, la hauteur des marches est différente entre les ERP et les logements).

2. Réécrire le Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) en favorisant la logique de résultat sur la logique de moyens (le Secrétaire d'État au Logement, Julien Denormandie, estime ainsi qu'une page sur cinq pourrait être supprimée). Dans le même esprit, entreprendre une harmonisation des différents textes législatifs codifiés ou non. À titre d'illustration, deux textes contradictoires régissent l'activité des constructeurs de maisons dans leur mission de recherche et fourniture indirecte de terrains (article 1er de la loi Hoguet et textes codifiés sous l'article L.231-5 du CCH).

3. Desserrer les contraintes administratives qui pèsent sur les délais de production et la trésorerie des entreprises, notamment grâce à l'amélioration et à la dématérialisation des procédures.

4. Inscrire dans la loi le principe du moratoire de règles et normes nouvelles, ainsi que le principe de compensation : une règle nouvelle ne peut se créer sans la suppression d'une ou deux règles existantes.

Mieux adapter le zonage des aides à la forte demande de logement

1. Réviser le zonage des aides au logement, comme prévu par la loi à rythme triennal, en visant un découpage du territoire beaucoup plus fin qu'actuellement, afin d'être au plus près des besoins. À cet égard, il convient de s'intéresser au moins autant au « où construire/restructurer ? » qu'à la mesure d'un volume global pour l'ensemble des territoires.

2. Mettre en place à l'intérieur d'un même zonage des paramètres de suivi différenciés pour chaque marché : les besoins en accession à la propriété, investissement locatif ou revitalisation du parc existant peuvent être différents dans une même zone et doivent légitimer des aides adaptées.

3. Mettre à l'étude un zonage de projet. Il s'agirait, pour une portion délimitée d'un territoire (le centre-bourg, la proximité immédiate d'une gare de ville…) connaissant une dynamique particulière et sur une période déterminée (deux à trois ans maximum), d'autoriser à titre dérogatoire le bénéfice d'une aide ou la majoration de celle-ci pour un nombre maximal de logements.