Un premier semestre en repli pour l'immobilier logistique

Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L dressent le bilan du 1er semestre et se projettent pour la seconde partie d’année 2023.

Des utilisateurs prudents face à l’ambiguïté des signaux économiques et financiers

Avec près d’1,6 M de m² commercialisés, le marché français de l’immobilier logistique >5.000 m² accuse au 1er semestre un repli de 22% par rapport à la moyenne quinquennale. Le marché des utilisateurs a plus spécifiquement pâti d’un net recul au 2ème trimestre 2023, avec moins de 600.000 m² placés. Le ralentissement de l’activité amorcé depuis l’été 2022 se poursuit dans un contexte de refroidissement de l’activité économique, d’incertitudes maintenues et de pénuries d’offre dans une partie des pôles de l’Hexagone.

Pour Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France : « La conjoncture vacillante ne favorise pas la prise de décision du côté des entreprises, qui font encore preuve de prudence au regard des facteurs de risques économiques, géopolitiques et financiers. »

Dans ce climat, les prestataires logistiques bénéficiant d'une préférence générale pour l'externalisation et l'optimisation des flux de marchandises tirent leur épingle du jeu, en poursuivant l’ajustement de leur outil immobilier. Pour autant, la dynamique des logisticiens ne permet pas de compenser pleinement la performance en berne des autres catégories d’utilisateurs.

Pour Pierre-Louis Dumont : « Si le marché de l’immobilier logistique était soutenu par les opérations XL ces dernières années, le créneau du > 50.000 m² enregistre un réel décrochage au 1er semestre 2023 avec seulement 2 transactions, sous l’effet du net ralentissement de la demande exprimée par les acteurs de la grande distribution et du e-commerce. »

Alors que l’offre immédiate est sensiblement orientée à la hausse dans l’Hexagone à la fin du 2ème trimestre 2023, les taux de vacance se maintiennent à un niveau historiquement bas sur les marchés profonds et structurellement sous-offreurs de la Dorsale à l’instar de Paris, Lyon et Marseille. En dépit de la conjoncture pressurisante et de l’affaiblissement de la consommation des ménages, l’offre libérable demeure restreinte sur le territoire français. De plus, la problématique de l’équilibre financier des nouveaux développements, compte tenu du couplage entre l’augmentation des coûts de construction, des coûts de financement et des prix du foncier, limite le réapprovisionnement du marché en offre neuve. Ces tensions entretiennent la spirale ascendante des valeurs locatives, en particulier les loyers prime qui tendent à s’aligner sur l’ensemble des marchés sous-offreurs situés sur la Dorsale et Hors Dorsale.

Pour Pierre-Louis Dumont : « La performance mesurée du 1er semestre 2023 augure un niveau de demande placée annuelle inférieur à 2022. Si nous n’anticipons pas de rebond fort de l’activité dans les mois à venir, le 2ème semestre devrait marquer le rééquilibrage du marché de l’immobilier logistique vers un rythme de commercialisation pré-Covid. »

Investissement I&L : après la chute des volumes, des perspectives de redémarrage

Au 1er semestre 2023, le marché de l’investissement en immobilier industriel et logistique totalise près d’1 Md € investis, soit une baisse de 55% par rapport à la moyenne quinquennale. Sans être rassurante, il s’agit d’une chute largement anticipée par les acteurs du marché.

Pour François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L : « La contre-performance escomptée du marché de l’investissement I&L n’est autre que le corollaire du ralentissement de l’activité observé en seconde partie d’année 2022, en lien avec l’évolution du paradigme financier. »

Le repli des volumes I&L investis au 1er semestre contraste néanmoins avec les marques d’intérêts à nouveau éprouvées de la part des investisseurs pour la classe d’actifs I&L.

Pour François-Régis de Causans : « Alors que les liquidités à placer sur le segment I&L restent considérables, le processus de repricing se formalise, les attentes des acheteurs et des vendeurs se réajustant assurément. »

Plusieurs opérations en cours de due diligence semblent notamment confirmer la stabilisation du taux de rendement prime en immobilier logistique à 4,50%.

Pour François-Régis de Causans : « Bien que la reconstitution de la prime de risque immobilière à terme reste suspendue à l’évolution des taux d’intérêt, nous restons confiants sur la capacité de rebond du marché de l’investissement I&L, en lien avec les fondamentaux structurels de la classe d’actifs. »

Plusieurs dossiers de taille significative, qu’ils s’agissent de portefeuilles ou d’opérations unitaires d’envergure, pourraient contribuer à la reprise du marché dès le second semestre 2023.