Pression de toutes parts sur les prix de l'immobilier neuf en France

En effet, malgré cette hausse générale des prix observée par le portail Trouver-un-logement-neuf.com, spécialiste de l’immobilier neuf, l’appétence pour les appartements neufs, pour investir notamment, ne se dément pas, avec un regain d’intérêt pour les grandes villes.

L’offre continue de se réduire

150 villes comptaient au moins cinq programmes neufs en commercialisation début 2021, elles étaient ensuite 141 en septembre 2021, elles ne sont plus que 127 précisément un an plus tard. Confirmation donc que l’offre de logements neufs continue de se tarir partout dans l’hexagone, d’après les données du site dédié à l’immobilier neuf, Trouver-un-logement-neuf.com.

Ce recul continu de l’offre depuis 2018 est un des éléments qui joue sur la hausse des prix de l’immobilier neuf. Ce sont désormais 4 villes sur 5, contre 3 sur 4 il y a un an qui affichent des hausses de prix sur le trois pièces, typologie de référence de ce baromètre. Moins d’une trentaine de villes enregistrent un recul des prix en ce mois de septembre 2022. Des évolutions à la baisse d’ailleurs moins importantes que pour les hausses.

Une hausse équivalente à l’inflation ?

Le prix moyen d’un trois-pièces a ainsi augmenté de + 3,56% en six mois, pour une inflation sur un an de + 6,5% à fin août, selon l’Insee. En cette rentrée 2022, il faut donc compter en moyenne 315.560 € pour acheter un trois-pièces dans le neuf en France. Cela représente environ 10.000 € de plus qu’il y a six mois pour un T3, surface de référence dans la promotion immobilière.

Pour Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com : « Le marché du logement neuf subit des pressions de toutes parts, ce qui se traduit indubitablement sur les prix. L’offre qui peine toujours à se rétablir et la crise de l’énergie, les pénuries de matériaux, le manque de main d’œuvre… ne peuvent que peser sur les coûts de construction et donc sur le prix final des appartements neufs. »

Dans le détail, cela se traduit par des hausses de prix jusqu’à + 41 % à Anglet.

Forte pression sur la BAB

Après Bayonne à la rentrée 2021, c’est une autre ville de la célèbre conurbation des Pyrénées-Atlantiques, Bayonne/Anglet/Biarritz = BAB, de devenir la ville où les prix du neuf ont le plus augmenté au cours des six derniers mois. En effet, Anglet affiche la plus forte progression de ce baromètre : + 41% en six mois à 503.000 € le trois-pièces en moyenne. Un prix de mise en vente moyen d’un T3 qui fait entrer la localité dans le Top 3 des villes les plus chères de France. La cité basque compte pourtant une quinzaine de programmes neufs en commercialisation sur le portail mais seuls deux programmes immobiliers proposent des prix moyens sous les 400.000 € le T3.

Paris, ville la plus recherchée

Après de fortes hausses l’an dernier à la même période, certaines grandes villes font tout de même leur retour parmi les plus fortes baisses : Lille, mais aussi Nice, Lyon, Reims, La Rochelle... Même Paris affiche un prix moyen du trois-pièces en légère diminution ces derniers mois. Pour rappel, en septembre 2021, le prix moyen dans la capitale était à presque 856.000 € le trois-pièces. Cela représente une baisse d’environ - 2,7% en un an, soit 23.000 € de moins en douze mois.

Est-ce cette baisse des prix qui explique le retour de la capitale en tête des villes les plus recherchées par les internautes sur le portail Trouver-un-logement-neuf.com ces derniers mois ? En tout cas, avec une hausse du T3 de presque + 12%, en six mois, Toulouse, berceau de l’investissement locatif, délaisse sa pole position. Elle est même devancée par Lille qui profite, elle, d’une forte baisse des prix : - 8% à 300.000 € le T3. Ces grandes villes bénéficient peut-être du regain des requêtes dédiées à l’investissement, qui a de nouveau grimpé de 2,5 points en un an sur le portail dédié au logement neuf.

Inédit : une commune du 93 parmi les villes les plus chères de France

Parmi les villes les plus chères de l’hexagone, derrière Paris, on a l’habitude de retrouver uniquement des villes des Hauts-de-Seine. Pourtant, cette rentrée 2022 change la donne. Si Anglet se place donc en troisième position, il faut aussi noter l’arrivée, pour la première fois, d’une commune de Seine-Saint-Denis dans ce classement. En effet, avec les localités altoséquanaises de Boulogne-Billancourt et Rueil Malmaison, c’est Saint-Ouen-sur-Seine dans le 93 qui truste ce Top 5 avec un prix moyen à 478.200 € le trois-pièces, malgré une baisse de presque - 4% en six mois.

Parmi le Top 5 des villes les plus accessibles pour acheter dans le neuf, il faut noter l’arrivée de La Roche-sur-Yon en Vendée sur le podium en raison de la plus forte baisse des prix enregistrée lors des six derniers mois : - 14% à 201.000 € le T3. Pau et Perpignan sont les deux seules communes à parvenir à proposer un trois-pièces à moins de 200.000€ en moyenne. A noter l’écart de prix entre Anglet et Pau, deux villes du même département des Pyrénées-Atlantiques à une centaine de kilomètres l’une de l’autre. On peut ainsi acheter 2,5 appartements neufs à Pau pour le prix d’un seul à Anglet.

Conclusion

Les implications du ZAN, Zéro Artificialisation Nette et le manque de foncier qui devrait en découler, les conséquences de l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation environnementale, RE 2020, qui va se traduire dans les prix des futurs programmes neufs prochainement en commercialisation sont des éléments qui vont encore peser sur les coûts pour devenir propriétaire dans le neuf. Le tout dans un contexte de remontée des taux d’intérêt. Alors quid de l’évolution des ventes ?

Comme la loi Pinel va connaître un recadrage à compter du 1er janvier 2023, on pourrait imaginer une reprise des ventes aux investisseurs en cette fin d’année : mais pour l’heure, les ventes du deuxième trimestre sont toujours en recul de plus de 20% en comparaison de la période pré-Covid, d’après les chiffres du ministère.

Consulter ici le prix de l’immobilier neuf ville par ville.

Méthodologie :

une méthode de calcul en temps réel Le prix moyen actuel de l’immobilier neuf en France a été calculé le lundi 12 septembre 2022 pour un appartement neuf de trois-pièces, selon les prix indiqués chaque jour par les annonceurs du site Trouver-un-logement-neuf.com : sur une base minimale de 5 programmes immobiliers neufs différents pour chaque localité, soit plusieurs dizaines de prix de logements neufs comparés.