L'immobilier logistique a connu une année 2022 en demi-teinte

L’année 2022 s’achève cependant en trompe-l’œil, avec de très bons niveaux d’activité enregistrés au 1er semestre qui masquent un coup de frein sur la seconde partie de l’année. Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L dressent le bilan du 4ème trimestre 2022 et se projettent pour le début d’année 2023.

Des signaux de ralentissement sur le marché utilisateurs

La demande placée sur le marché français de l’immobilier logistique (> 5.000 m²) a atteint plus de 4 M de m² sur l’ensemble de l’année 2022 (- 14% sur un an et + 11% comparé à la moyenne décennale). Après un 1er semestre dynamique dans la continuité d’une année 2021 record, la montée des incertitudes face à une conjoncture chancelante et le manque de disponibilités d’entrepôts sur certains marchés sont venus tempérer les volumes transactés sur la seconde partie de l’année. « L’activité des utilisateurs a connu au second semestre sa plus faible performance depuis 2015, avec moins d’1,9 M de m² placés, dont 900.000 m² au 4ème trimestre 2022 » commente Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France. Les grands logisticiens et les acteurs de la grande distribution alimentaire ont poursuivi leurs prises de positions dans l’hexagone tout au long de l’année, demeurant le principal soutien du marché. Les spécialistes du e-commerce accusent quant à eux un net repli en 2022, reflet d’une surcapacité logistique conjoncturelle.

A l’exception des Hauts-de-France, le recul de l’offre disponible se généralise et continue de brider l’activité sur les marchés profonds de la Dorsale, comme en Ile-de-France et en Rhône-Alpes. Si le réapprovisionnement du marché en offre neuve reste essentiel, la politique de sobriété foncière et la conjoncture macroéconomique limitent le potentiel de développement. Ces tensions sur l’offre orientent considérablement à la hausse les valeurs locatives sur les secteurs les plus tendus.

Pour Pierre-Louis Dumont : « Les pénuries de foncier logistique et de main-d'œuvre devraient contribuer à déplacer la demande des marchés prime vers des emplacements secondaires stratégiques qui pourraient, à terme, devenir des zones de premier plan. »

Au-delà des problématiques foncières, les pressions inflationnistes et la crise énergétique pèseront très certainement sur les performances du 1er semestre 2023. Néanmoins, « sur un marché où les opportunités se raréfient, les entrepôts neufs et restructurés resteront très recherchés, plus à même de répondre au nouveau cahier des charges des utilisateurs en matière de performance énergétique et de conformité RSE » conclut Pierre-Louis Dumont.

Investissement I&L : l’amorce d’un rééquilibrage vers le monde d’après

L’investissement en immobilier industriel et logistique s’élève à plus de 6,4 Mds d’€ en 2022.

Pour François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L : « Si les volumes annuels ont principalement été gonflés par les cessions de grands portefeuilles, l’activité a également bénéficié du dynamisme de la logistique du dernier kilomètre et de la percée des critères ESG dans les stratégies d’investissement I&L. »

Toutefois, les signaux de ralentissement de l’activité initiés au 3ème trimestre se sont confirmés au 4ème trimestre, reflet des incertitudes de ce marché en mutation. « Sur fond de tensions géopolitiques, de poussées inflationnistes et de resserrement généralisé des politiques monétaires, les interrogations dominent parmi les investisseurs qui poursuivent leur réappréciation du risque immobilier » précise François-Régis de Causans.

Tandis que certains investisseurs attendront essentiellement que la réévaluation se produise dans les mois à venir, d’autres poursuivront leur stratégie de cession et/ou d’acquisition, avec des rendements ajustés à la hauteur de leurs attentes de rémunération du risque et du coût de l’argent. Outre le soutien offert par l’évolution haussière des loyers, les opportunités de création de valeur perdureront sur ce marché reconnu pour ses excellents fondamentaux structurels et sa dimension contracyclique.